2013年郑州市平层大宅市场调研企划推广部2013年3月目录一、平层大宅市场概述二、2012年平层大宅市场整体分析三、平层大宅个案分析四、对本项目的借鉴第一部分：市场整体分析平层大宅市场概述本次调研所指的平层大宅，界定为建筑面积大于160平米的平层住宅产品（非复式），建筑形态包括多层、小高层和高层。根据调查，该类产品目前主要分布在金水区、郑东新区和惠济区的高端项目或低密度项目，售价普遍在1万元/平米以上，近一年内在售的典型个案包括蓝堡湾一二期、银基王朝、东方御庭、正商铂钻、永威东棠、永威翡翠城、大河龙城4期、金域上郡2期等，未来一年内即将入市的还有普罗旺世七期、建业东风东路项目等。2012年平层大宅市场整体分析2012年，郑州市区平层大宅商品房（不含单位定向房）成交量与2011年基本持平，成交均价小幅上涨：共成交1076套，成交面积近20万平米，成交均价9418元/平米、涨幅7%。成交面积成交均价成交金额年份成交套数（平米）（元/平米）（万元）2012年107619862994181870682011年104219594488051725262012年平层大宅市场整体分析2012年大平层各物业类型成交套数及比例1200多层,77套，7.2%多层,69套，6.6%1000小高层,22套，2%小高层,57套，5.5%800600高层,976套，90.8%高层,916套，87.9%40020002012年2011年高层小高层多层从物业形态看，高层比例进一步上升，达到近91%；多层、小高层比例较低。2012年平层大宅市场整体分析2011-2012年平层大宅各面积段成交套数500450400350300250成交套数200150100500160-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300300以上2011年49636681304282172012年49346372112222112012年与2011年相比，200平米以下均为主力面积段，其中160-180平米成交数量同比持平，181-200平米面积段的成交数量有明显增长，相应的，200平米以上面积段的成交量有所降低。2012年平层大宅市场整体分析2012年大平层各房型成交比例2012年大平层成五房50套交房型包括三房、四5%三房110套11%房、五房（六房仅1套，此处忽略）；以四房为绝对主力，占比达84%；三房110四房825套套、占11%，五房5084%套、5%。2012年平层大宅市场整体分析2011-2012年平层大宅各总价段成交套数500450400350300250成交套数200150100500≤100万100-150万150-200万200-250万250-300万＞300万2011年26923430811253662012年52490158118116522012年，大平层的成交总价以100-150万元区间为主力，其次为150-200万元、200-250万元、250-300万元。2012年平层大宅市场整体分析2011-2012年平层大宅各单价段成交套数价格单位：元/平米400350300250200成交套数1501005007000-8000-9000-10000-11000-12000-13000-14000-＞≤700080009000100001100012000130001400015000150002011年3771381801411620232820992012年271243103791519326959962012年，大平层的成交单价以1万元/平米以下为主，其中7000元/平米以下、8000-10000元/平米单价段的成交量有所下降，7000-8000元/平米的成交量有明显上升。2012年平层大宅市场整体分析2012年各区域平层大宅成交套数及均价4001400011645350120001015230010000721275078123均套数25063258000价200：6000150元4000/100平502000米240592203481020170二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区套数2401759220348102均价72127507812310152116456325分区域看，郑东新区为成交量最大、均价最高的区域；二七区、金水区成交量相对较高，均超过200套；中原区、惠济区、管城区成交量较小、价格较低。2012年平层大宅市场整体分析2012年大平层成交套数TOP102012年大平层个案成交排名楼盘名称套数总面积套均面积均价量最大的10个项目中，1永威·翡翠城11120135181142392康桥·金域上郡108195831817392郑东新区4个、金水区33升龙城85155231836992个、二七区2个、中原4永威·东棠47828917615499区1个。其中典型项目5御鑫城4790651936938为永威翡翠城、金域上6财信·圣堤亚纳38718218958007正弘·蓝堡湾3781482208955郡、升龙城、永威东棠，8阳光花苑3357161736113均为高层产品，集中区9正商·铂钻3359031799240域为郑东新区、二七区。10鑫苑·世家32558217415776总结【大平层近两年市场需求较为稳定，郑州市年成交量1000余套；2012年热销个案的年销量超过100套】【郑东新区是供求量最大、成交均价最高的区域】【大平层产品形态以高层为主，主力户型是160-200平米的四房】【单价1万元/平米以下、总价200万以下产品的需求量比较大】第二部分：平层大宅个案分析平层大宅个案1——永威·翡翠城项目位于郑东新区中州大道商鼎路，占地120亩，总建40万方，规划13栋20-27层的住宅和1栋写字楼，住宅共约3000户，面积75-200平米，是郑东新区高品质住2012年4月首次开盘，截至2013年2月底，已推出2、3、5、宅项目的代表。8、9、10、16#共7栋楼，其中160平米以上大户型分布于8、9、16#三栋楼（图中标红位置）上。平层大宅个案1——永威·翡翠城平层大宅个案1——永威·翡翠城分析：该项目整体容积率3.6，大平层产品为160-200平米的四房两厅两卫。以两梯三户为主，户型设计整体较差，进深大、面宽小，空间设计不合理；多为两面宽，朝南卧室数量少；主卧朝向、私密性、功能性较好。平层大宅个案1——永威·翡翠城去化分析：累计去化供应户型面积（截至库存套数去化率套数2013.2月底）三室二厅1605446885%四室二厅18627141352%四室二厅198-200108575153%合计1891177262%该项目已推出的楼栋共有160平米以上大宅189套，自2012年4月开盘至2013年2月底共10个月，累计去化117套，去化率62%，整体去化速度较快。其中160平米三房总价约200万，去化率最高，186-200平米四房总价280-300万元，去化率52%。在较高的价格水平下实现了较高的去化量，是2012年大平层销售最好的项目。平层大宅个案1——永威·翡翠城顶级建材配置指纹密码钥匙三合一高级锁门锁：钢木复合门，三合一指纹密码锁多媒体精装品牌电梯轿厢窗：断桥铝合金门窗，三层双中空玻璃排水：消音立体四通技术排水系统消音立体四通技术排水系统电梯：多媒体精装品牌电梯轿厢数字对讲：智能化可视对讲及家居系统大堂：三重四星级精装大堂平层大宅个案1——永威·翡翠城热销原因分析：1、树立项目高端形象，强化现场体验，打造高品质的样板间（精装样板间、工法样板间）、实景展示区；营销中心、看房现场高品质的接待服务等；2、注重产品品质打造：景观方面，大型名优树种原株移植、实景呈现；建材方面：采用顶级建材部品，如定制的三层中空玻璃等；3、前期蓄客时间长，开盘前以景观展示区实景呈现、建筑部分立面实景呈现；4、占据新老城交会处较为优越的地段，交通便利、配套完善平层大宅个案2——正商·铂钻位置：金水东路与博学路（龙子湖高校园区南）规模：占地33621平米，总建约16万平米。建筑风格：新古典主义规划：2栋33层的高层（1-2#）、2栋18层的高层（3、5#），共约600户。户型：81-88平米景观两房、160平米四房两厅两卫、174-182平米五房两厅二卫；160平米四房位于3、5#，186平米四房位于2#。平层大宅个案2——正商·铂钻户型分析：182平米的面积划分为五房较为勉强；卫生间仅两个，舒适度差；层高仅2.9米，与大宅的尺度不相符；平层大宅个案2——正商·铂钻去化分析累计去化供应库存去化户型面积（截至套数套数率2013.2月底）四室16014420约12414%二厅五室18619852约14626%二厅合计3427227021%项目自2012年10月开盘，截至2013年2月底，160平米以上大宅共签约约72套，去化率约21%，月均去化18套。186平米五房总价范围在180-200万元（单价9000-10000），在同类产品中单价、总价相对较低，去化速度快于东区同类产品。平层大宅个案3——银基王朝四期位置：金水区沈庄北路英协路规模：共16栋高层、1643套，总建筑面积约27万平米，容积率4.5。首次开盘时间：2011.7.16该项目160平米以下大宅共374套，其中各户型供应及去化情况如下：累计去化供应库存去化户型面积（截至套数套数率2013.2月底）四室178-42132931%二厅181四室209-290112794%二厅230五室30342202247.6%二厅合计3744433012%平层大宅个案3——银基王朝四期平层大宅个案3—