中海龙湾半岛市场定位及可行性研究目录：第一部分C地块基地条件分析第二部分区域中小户型物业研究第三部分典型案例研究第四部分C地块定位第五部分C地块物业发展建议第六部分经济测算第一部分C地块基地条件分析1、C地块区位东：加气站、公共绿地、幼儿园、小学西：拆迁安置房南：丽景华庭北：A、B地块及清水河2、C地块控规指标?用地性质：二类居住兼容商业用地?占地面积：16341.65m2，约24.51亩?容积率：≤3.0?绿地率：≥30%?建筑密度：≤30%?限高：≤53米?最大建筑面积：49024.95m2?商业最大容量：14707.49m23、项目规划限制指标?现代建筑风格，色调明快。?C地块内商业建筑必须单独占地，严禁按草金路布置，多层建筑需采用坡屋顶。?C地块临规划道路结合15米绿带布置不小于净用地面积4.5%（735m2）的集中绿地，另735m2的集中绿地结合总平方案布置。?公共绿地规划：约3770m2,用于CNG加气站安全范围控制。只能设置通透围墙或绿篱。?C地块需设置公厕一座（每座面积不小于50平米），并对外开放。?物管用房结合总平方案按总建筑面积的3‰配建。?交通出入口：结合地块周边规划道路开口，主入口宽度不大于7米，次入口宽度不大于4米。4、项目基地条件小结?C地块占地面积较小，对档次及品质提升有所限制，特色及差异化的产品将成为C地块核心竞争力。?临街面短进深很长不利于商业规划。龙腾路临街面仅83米，进深很长约204米。?商业控规受限较多：独立商业、严禁沿龙腾路布置、坡屋顶等。?约3770平米的公共绿地是C地块可利用资源。?C地块需设置临2个不小于735平米的集中绿地。?加气站及拆迁安置房对住区有着一定负面影响，不利于价值的提升。第二部分区域中小户型住宅研究（一）中小户型住宅显性供应楼盘分析1、中小户型显性供应项目分布?中小户型的住宅指:户型设计紧凑的70-120平米以下套二和套三户型。?区域内中小户型的住宅包括两大类，一类是中小户型楼盘，另一类是高端楼盘中的中小户型。?样本数量：共11个，中小户型楼盘9个，有中小户型的高端楼盘2个。2、中小户型显性供应楼盘产品特征?中小地块是中小户型供给的主力，88.9%的占地面积在65亩以下。占地面积在25亩以下有4个，45-65亩的有4个，90-100亩仅有竹韵天府?整体规模较小，总建筑面积集中在38000-50000m2?总户数主要集中在250户和750户，总户数均值为819户。?容积率的均值为2.66，容积率主要为2.2-2.8，丽景华庭2期及新光华广场的容积率最高，分别为3.81和4.49。?绿化率的均值为33.9%，93.1%的绿化率在30%-36%.?光华板块供应量最大占总量的48.2%；其次为五大花园板块，占总量的28.5%；外双楠板块供应量相对较少，占总量的23.3%。?54.7%的产品形态为小高层，其次为小高层+高层和小高层+多层，分别占总量的21.5%和20.1%。3、中小户型显性供应楼盘营销特征?销售均价为3638.9元/m2，以中低端楼盘居多。均价主要集中于4000-4200元/m2及3500-3600元/m2，分别占总量的51%及27.4%。?销售率普遍很高，销售周期较短。除未开盘的4个项目外，销售率均值为87%，销售周期集中在1个月左右，最长为8个月。?户数与车位比为1:0.5-0.7。其中，1:0.5-0.6的占总量的31.4%，1:0.61-0.7的占总量的38.1%，1:0.49占总量的30.5%.?档次普遍为中档，区域内没有高端纯中小户型楼盘，从市场供给来看，高端纯中小户型楼盘还属于市场空白点。?产品基本没有创新，但性价比高，有着相对较低的单价和总价。?主要客户群体构成为：第一类：收入中等的工薪阶层及年龄在25-30岁左右年轻人，家庭结构为1-2人，以一次置业年轻人和1-2次置业的工薪阶层。第二类：有稳定收入的老年人。4、高端中小户型显性供应分析结论?普遍位于高端楼盘内，分布零散，没有集中布置，区域内目前没有高端纯中小户型项目，高端纯中小户型发展思路是本案较大的机会。?可以享受高端楼盘整体品质、景观及配套。?普遍位于项目的转角处、临街面及景观较差等具有相对缺隙的位置。?单价相对偏高，但很好的控制了总价。?供给较少，销售速度很快，高端中小户型消费需求相对旺盛。成都花园望郡10余套90平米左右套二户型于开盘当天售完。优品道40余套90平米左右套二和113平米套三户型销售状况良好。5、中小户型显性供应楼盘分析结论?区域中小户型主要位于中小地块及高端社区内。?中小地块内的中小户型普遍档次较低，基本无产品创新，较低的单价和总价是其核心竞争力。?高端的中小户型主要位于高端楼盘内，存在分布零散、位置相对缺隙（如临街、转角、景观差等）、价格偏高、供给较少等现状。?从区域供给现状，可以看出高端纯中小户型项目为市场空白点，是C地块较好的机会，可以解决现有的中小户型项目分布零散，位置较差，供给少等缺隙。?C地块属于大项目的启动区，既可以享受高端住区的所有优势，还能规避目前高端中小户型的缺隙，高端中小户型是C地块较好的发展机会。（二）区域潜在中小户型的物业研究1、中小户型潜在供应项目分布高端中小户型潜在项目中小型潜在地块2、优品道一期B区?总占地面积：26亩?总建筑面积：28000m2?总户数：260-270户?车位数：100个?开盘时间：今年7月?定位：高端中小户型社区?户型配比：套二80-100m2占30%，套三101-140m2占70%从开发时间来看，优品道B区基本与本项目不存在竞争冲突二期可能会出现少量经济型户型与本项目产生强势竞争3、成都花园·望郡C区?望郡分三区开发，A区为银行及其它用地共9亩，目前开发的B区为27亩的高端住区，C区为74亩的高端住区。?从B区的上市状况，望郡C区的开发时间有可能会与本案的C地块开发时间重叠?结合现有B区中小户型的旺销状况，其C区可能会出现一定的中小户型，其开发时间可能会与C地块重叠。4、滕王阁·鹭岛国际社区?鹭岛国际社区的占地为422亩，项目总体定位为大型原生态、高绿化率都市豪宅。?产品类型以多层和小高层为主。?该项目的产品类型较多，占地面积较大，其开发时间与本项目重叠?由于该项目的体量较大，可能会有部分中小户型的住宅会对C地块形成竞争。?单位成本上本案不占优势，但滕王阁的实力、知名度、美誉度均不及中海。5、中、低端中小户型潜在项目?源自区域中小型地块竞争，会被其切割中低端市场。区域内潜在中小型地块很多，从现有供应市场调查来看，中小户型属于中小地块内的主力户型，潜在的中小型地块将切割中小户型的中低端市场。?此类项目占地面积较小，品质低于本案，开发商知名度、美誉度较本案差。?区域内中小型地块大多拿地较早，而本案的土地成本较高，如果同时面市很可能会对本项目形成低价冲击。6、“同价多室”的潜在竞争?C地块总价范围内与其它中低端项目总价重叠的潜在竞争。?本案的土地成本较高，高端是本案必然的发展方向，区域内潜在的中低端项目在成本上具有较大的优势。?中、低端项目的套三、套四的总价可能会与C地块的套二、套三重叠，会形成“同价多室”的潜在竞争。7、小结?高端潜在竞争项目主要为滕王阁·鹭岛国际社区、优品道、成都花园·望郡。?中小地块的同类型产品的低价竞争。?C地块总价范围内与中低端项目重叠，必然会对本案形成“同价多室”的选择性竞争。?C地块的产品必须做到特色、差异化和创新，特色的产品将成为平衡高成本与市场杠杆，并以差异化的产品避开潜在的竞争。8、研究结论?成都中小户型大多属于规避型物业，用于解决楼盘的相对缺隙。?本案中小户型的定位将被区域内中小楼盘分割低端客户，并且中端楼盘的舒适性物业因总价和本案相当，产生替代作用。?区域内高档楼盘中的中小户型与本案直接竞争。?若本案C地块纳入整个社区概念中的一部分，销售速率和价值将提升。?区域内中小户型产品创新和品质不足，改变这一现状能够取得竞争优势?成都类似个案显示：花园等室外空间、板式宽景、一梯两户、楼盘品质是纯中小户型物业畅销的重要因素。?本案纯中小户型的定位面临的客户是：有经济型功能需求和生活品质要求的中高端客户，年龄主要在25-35岁，职业主要为外企及合资企业白领、企事业单位职工、中高收入工薪阶层。第三部分典型案例研究（一）曼哈顿·自然派1、项目简介?基本数据?占地面积：27亩?总建筑面积：34000平米?容积率：4.8?层数：2幢20层高层电梯公寓?公摊：21％?销售均价：4000元/平米产品创新?总户数：622?9-50m2私家院落?绿化率：31%（入户花园）?户数车位比：1：0.6?每四层一个8.4米?梯户数：2梯15户空中四合院?中空镀膜玻璃2、项目特点?特色鲜明小盘，通过差异化定位及特色产品的创新突破了地块规模、较高地价、高容积率等局限。?产品创新同比区域其他项目溢价率为5.26%。?特色产品创新：80-200平米跃层户型设计、中空镀膜玻璃使用、9-50平米的空中花园、每四层一个8米空中四合院，围合院落形成了穿透建筑体；双面采光通风的设计实现室内全阳光和户户“穿堂风”。?户型面积区间跨度过大，变相地阻碍销售进度。户型从47-200平米以上，由于不同的面积带来不同的目标客户群，单体建筑体无法满足各种阶层的客户群的居住心理需求。?产品缺隙：2梯15户通廊式布局。3、户型及客户特征?户型配比及畅销户型一居二居三居四居47、5780平层-153跃层㎡110-180㎡199-210㎡㎡416户122户约73户约11户?畅销/滞销户型：57㎡一室一厅销售最快，其次为47㎡一居室，第三是80-100㎡套二户型，150m2以上户