极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书成都主题公园详细策划案目录前言………………………………………………………………………………………………………………………………………………6第一章本项目的相关研究……………………………………………………………………………………………………………………81、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………82、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………83、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………84、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………95、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………96、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9第二章项目市场调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………9一、南沿线商业项目对比分析…………………………………………………………………………………………………………………101、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………102、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………113、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………124、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………135、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14二、投资者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………141、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14第1页极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………153、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16三、经营者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………171、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………172、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………183、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19四、消费者调研结论分析………………………………………………………………………………………………………………………191、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………192、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………203、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………214、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………215、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22五、本项目商业业态比例考虑…………………………………………………………………………………………………………………221、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………222、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25六、总结…………………………………………………………………………………………………………………………………………26第三章项目定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………27一、项目分阶段定位……………………………………………………………………………………………………………………………271、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………272、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28第2页极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………294、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30二、项目整体定位布局思路……………………………………………………………………………………………………………………311、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………312、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………323、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40三、目标客户定位………………………………………………………………………………………………………………………………451、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………452、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………463、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48四、客群消费机会分析…………………………………………………………………………………………………………………………501、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………502、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………503、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………504、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51第四章项目规划设计调整建议………………………………………………………………………………………………………………52一、商业业态规划调整原则……………………………………………………………………………………………………………………521、充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………522、充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………523、以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52第3页极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书4、注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………525、业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52二、各版块商业规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………531、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………532、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………563、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59三、商铺结构与硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………601、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………602、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………603、硬件配置建议…………………………………………………………………………………