邓州世纪花园项目【前期策划】PARAGENESIS共生2011.03.28目录第一部分市场解读第二部分产品梳理第三部分营销策略第四部分推广策略第五部分团队配置一[市场]我们只是其中的唯一解读1、宏观市场分析Marketanalysis2、房地产市场分析1][宏观市场分析城市概况邓州市是河南省南阳市下辖的一个县级市，位于河南省西南部，与邓州湖北省、陕西省交界。全市下辖3个街道、13个镇、11个乡，人口154万人，总面积2300平方公里。交通概况邓州市地处豫、鄂、陕三省交通要处，焦枝铁路、２０７国道贯穿全境，距离不足５０公里的南阳、襄樊、老河口三个飞机场和通江达海的河口码头，构成了邓州的立体交通网。邓州境内有国道１条，高速公路1条，省级道路5条。国道长56.65公里，高速公路55.2公里。城市概况区域规划邓州历史悠久，文化灿烂；区位优越，交通便利；城市建设发展迅速、城市框架基本拉开，城市东区发展较快.经济概况邓州市2005-2009年GDP与增速25018.00%单位20015.00%：12.00%亿150元9.00%1006.00%503.00%00.00%20052006200720082009GDP126.6143.8164.6185.3214.3增速13.50%16.80%15.10%13.20%16.70%备注：2010年统计数据尚未公布2009年邓州国民生产总值达214.3亿元，较2008年环比增长13.2%，年均涨幅平稳上涨，整体保持着快速、良好的发展势头。固定投资邓州市2005-2009固定资产投资与增速单20080.00%位70.00%：15060.00%亿50.00%元10040.00%30.00%5020.00%10.00%00.00%20052006200720082009固定资产投资25.337.558.192.3156.3增速65.40%52.10%55.00%60.00%68.90%备注：2010年统计数据尚未公布固定资产投资增速加快。2009年邓州市固定资产投资达到了156.3亿元，环比上涨68.9%。产业结构邓州市2005-2009年三产结构分析300250单200位150：100亿元50020052006200720082009三产32.936.542.650.862.3二产45.963.675.496.2110.2一产47.762.177.695.4112.3备注：2010年统计数据尚未公布2009年邓州三产增加值分别为62.3、110.2、112.3亿元，三产结构得到了进一步的优化，目前第二产业仍占据主导地位。人均可支配收入邓州市2005-2009年人均可支配收入14000单12000位：10000元8000600040002000020052006200720082009人均可支配收入7294791290981037111823备注：2010年统计数据尚未公布2009年邓州市城镇居民人均可支配收入13628元，随着邓州市经济的快速发展，城镇人口可支配收入增加，人们不再满足于日常的生活需求，开始追求高品质的生活。宏观市场小结?区位优势明显——地处豫西南边陲，与鄂、陕交界，素有“三省雄关”之称。?发展政策优势明显——1993年---改革开放特别试点市，1996年----历史文化名城，2001年----优先发展中等城市的试点市，2004年----对外开放重点县（市）。?三产结构进一步优化，城市发展区域优化。经济发展良好，为房地产市场的发展带来了机遇。2][房地产市场分析房地产市场发展历程?第一阶段：2001-2005：“起步发展”阶段。?第二阶段：200年至2007年，“高速发展”阶段。?第三阶段：2008年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市调整和业内洗牌悄然进行。?第四阶段：09年后，恢复性增长阶段。随着09年楼市“回暖”的出现，楼市再次强劲反弹。与以往不同，邓州的房地产业已由以前的“纯高速成长期”向“恢复性增长期”转变，楼市竞争加剧。房地产市场发展阶段邓州房地产市场目前处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，但由于邓州市房地产市场起步晚、发展快，市场还保留着部分不成熟市场的特征！市场类型市场特征消费特征竞争特征产品特征多元化开发模式，依据城市改善居住环境，满足依主要体现在地段在物业类型变化的同整体环境的改善而逐步演变半成熟市场附于城市生活与发展的、配套、生活环时，产品同质化明显，以适应城市中坚阶层需求理性需求特征明显境等方面，但仍以自居型为主，开发体量开始提速市场细分特征明显，以满足产品快速向多元化发不同层次的客户群体需要，需求多元化，理性需求竞争要素多样，基本成熟市展，投资型、过度型开发主要在于引导不同圈层与感性需求并存，并逐理性元素感性诉等多类产品出现吸引场群体的消费观念，开发体量渐向社会圈层靠近求化特征明显更大圈层的关注加速土地价值的增长带来急速的需求品质化，大量二、版块价值竞争明多元化产品不断升级版块运动，市场开发主流整三次置业群体的出现，显、其次主要为，在保持创新的基础成熟市场体倾向于高端物业，物业层对理性、感性需求均有物业特色及附加上，产品的品质逐渐次提升，并向更大的领域分了质的提升价值等方面成为主要因素流，开发体量迅速膨胀房地产投资情况邓州市2005-2009年房地产投资与增速单4000060.00%位50.00%：30000万40.00%元2000030.00%20.00%1000010.00%00.00%20052006200720082009房地产投资1200016000240002832036258增速12.60%33%50.00%18%28.00%备注：2010年统计数据尚未公布2009年邓州市房地产投资达到了36258万元，环比上涨28%，房地产投资增速较快，城市基础设施建设的逐步完善，将为房地产开发带来机遇。商品房历年均价3500米平/3000元250020001500100050002006年2007年2008年2009年2010年均价14001600180024003000涨幅15%14.30%12.533%25%备注：2010年统计数据尚未公布2010年邓州市商品房均价达到了3000元/㎡，环比上涨25%，商品房均价增速较快，房地产市场发展异常火爆。重点项目分布蓝湾嘉园湍河办半岛帝事城处三贤·富本贵园古城办案事处花洲办天河佳苑名仕·豪财富名家事庭处邓州市有三个办事处——古城办事处、花洲办事处、湍河办事处。古城办事处是邓州市区的老城区，生活配套齐全，居住氛围浓厚，随着新华大道的整修与配套的完善具有较大的开发潜力。本项目位于古城办事处，周围无竞争楼盘。竞争个案分析-1天河佳苑位于邓州市新华中路与公用路交汇处。开发商邓州天河置业有限公司产品两栋26层高层风格现代简约建筑风格45.63㎡一房，109㎡两房两厅两卫，122,04㎡-128.46㎡三房两厅两户型区间卫价格还没有开盘规模总建筑面积2万㎡卖点地王之位，让生活更舒适；名校比邻；升值潜力巨大。户型展示两室两厅一卫——109.82三室两厅两卫——124.04㎡㎡户型方正；餐厅、客厅分离，动静分区明确；客厅连接阳台，采光、通风顺畅。竞争个案分析-1优势：1.地理位置优越，周边交通便利2.周围名校毗邻，性价比高。3.人性化空间布局,户型丰富，产品设计合理。劣势：　　１.小区面积较小，配套不完善。2.土地成本较高。竞争个案分析-2名仕·豪庭位于仲景路与教育路交叉口东300米。开发商中鼎房地产开发有限公司规模20亩产品两栋17层高层风格现代简约风格户型125.73㎡---142.68㎡三房价格均价3140元/㎡销售两栋高层，剩余少量房源卖点城市中央，地段稀缺；名校环临教育资源得天独厚，金牌物业。竞争个案分析-2优势：1.位于城市核心地段，交通便利，2.配套齐全，未来升值空间大。3.户型设计较好，空间布局科学合理。劣势：　　１.小区面积占地小，户型单一。　　　　竞争个案分析-3三贤·富贵园位于鸳鸯二路与河街路交叉口规模占地30亩产品多层、小高层、20层高层风格简欧风格户型91.37㎡-133.93㎡三房价格多层2500元/㎡、小高层均价2800元/㎡、高层均价3000元/㎡销售一期多层、小高层售完，二期高层开始销售拥河而居，环境优美；9层电梯洋房，交通便利。项目周围名校毗卖点邻。两室两厅一卫——91.37三室两厅一卫——133.93㎡㎡户型方正，卧室带飘窗，产品紧凑实用。竞争个案分析-3优势：1.交通便利，环境优美，配套设施较完善。2.户型设计较好，带电梯，户户见景。3.配套齐全，未来升值空间大。劣势：　　１.规模较小，户型较少。竞争个案分析-4半岛帝城位于湍滨大道与文化路交汇处规模120亩、11万㎡开发商北京明日房地产开发有限公司、同华投资集团、建发集团产品多层、小高层、19高层风格北欧简约风格户型区间90.13㎡两房118.53㎡---137.74㎡价格多层2400（售罄）、小高层3250、高层均价3350元/㎡销售一期二期三期多层小高层售罄，四期未开盘。11万㎡恢弘巨筑，交通便捷，创新错层立体空间，落根半岛，居住帝城卖点，炫耀全城，缔造一个城市的传奇与梦想竞争个案分析-4优势：1.项目规模较大，临靠湍河，环境优美，交通便捷。2.邓州地标建筑，户型丰富，升值潜力大。3.小区配套设施完善，智能化物业管理。劣势：　　１.距离中心市区较远，周围生活配套缺乏。竞争个案分析-5蓝湾嘉园位于邓州市三贤路北端湍河边。开发商洛铁地产规模占地260亩，总建面22万㎡。产品多层、高层风格新古典主义户型区间90—130㎡价格多层均价3100元/㎡