大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告大悟县工程咨询公司二〇一〇年七月大悟金色华府国际酒店项目可行性研究报告编制单位：大悟县工程咨询公司发证机关：国家发展和改革委员会注册咨询师:于辉项目编制负责人：汪圣明参加编制人员：黎文举、毛顺贤、陈文明审核：汪圣明大悟金色华府国际酒店项目目录目录附表：附表1：借款还本付息计算表附表2：营业收入、营业税金及附加估算表附表3：总成本费用估算表附表4：利润及利润分配表附表5：项目投资现金流量表（全部投资）附表6：全部财务计划现金流量表附图：项目总平面布置图第I页，共V页大悟金色华府国际酒店项目第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：大悟金色华府国际酒店项目1.1.2项目性质：新建1.1.3建设地点：大悟县兴悟北路小区，北临京珠连络线，西临兴悟北路。1.1.4业主单位简介：项目业主大悟华成房地产开发有限公司，是大悟县委、县政府招商引进的重点企业。法人代表陈银波，男，45岁，大专文化，经济师。1982年至1993年在鄂州市农工商总公司任商场经理，1993年至1999年在鄂州市地方志办公室工作，2000年至2008年在鄂州市兴盛源房地产公司任总经理，现任大悟华成房地产开发有限公司执行董事、总经理。1.2研究范围及主要编制依据1.2.1研究范围我公司受大悟华成房地产开发有限公司委托，对大悟金色华府第1页，共96页大悟金色华府国际酒店项目国际酒店建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。12.2主要编制依据1、大悟华成房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、大悟县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、大悟县土地及规划管理部门签发的有关项目用地土地预审意见书、规划设计条件等；5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及大悟华成房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。1.3可研报告主要结论1.3.1项目建设必要性第2页，共96页大悟金色华府国际酒店项目地处鄂北门户的大悟县，北眺中原大地，南瞰江汉平原，107国道、京广铁路擦肩而过，横穿全境的京珠高速公路和大安线、黄土线、宋长线以及正在建设的石武高速铁路等交通网络使大悟的交通四通八达。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使大悟县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来灌投资，伴随着经济开发区迅速崛起，风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向大悟，这对本来就比较薄弱的大悟服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的四星级酒店已是势在必行。其必要性主要体现在：1、项目的实施是提升对外开放和经济发展的需要。2、项目的实施有利于大悟县整体经济目标的实现。3、项目的实施是提升大悟旅游服务设施和完善城市服务功能的需要。1.3.2建设内容及规模项目占地21730平方米，是一座集酒店、会议、餐饮及娱乐为一第3页，共96页大悟金色华府国际酒店项目体的综合性建筑，建筑高度50米12层，并在项目空地东北角设有职工宿舍。总建筑面积16300㎡，其中：地上建筑面积14720㎡，地下建筑面积1180㎡，配套设施400㎡。1.3.3工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，即2010年4月~2011年10月。1.3.4投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算大悟金色华府国际酒店项目总投资10000万元，其中：第一部分建筑工程费用为2874万元，第二部分酒店设备及工、器具购安装费5184万元，第三部分其他费用为1457.8万元，预备费为287.4万元，建设期利息117万元，流动资金79.8万元。按总建筑面积16300平方米进行分摊，单方造价6134.97元/平方米。2、资金来源项目总投资10000万元，其中业主自筹7000万元，银行贷款3000万元。1.3.5主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号项目数量1建设指标　　1.1地上总建筑面积（㎡）147201.2地下总建筑面积（㎡）1180第4页，共96页大悟金色华府国际酒店项目1.3配套设施（㎡）4001.4客房数（间）1101.5停车位（辆）701.6建筑层数（层）121.7建筑高度（米）502经济指标　2.1总投资（万元）100002.1.1第一部分工程建设费用（万元）28742.1.2第二部分酒店设备及工、器具购置安装费（万元）51842.1.3第三部分其他费用（万元）1457.82.1.4预备费（万元）287.42.1.5建设期利息1172.1.6流动资金（万元）79.82.2利润指标　2.2.1达产量收入（万元）2680.92.2.2达产量总利润（万元）869.72.2.3达产量净利润（万元）652.32.2.4总投资收益率（%）8.692.2.5全部投资内部收益率所得税前（%）24.32所得税后（%）22.382.2.6投资回收期所得税前（年）6.92所得税后（年）7.382.2.7净现值所得税前（万元）4408.1所得税后（万元）2824.961.3.6结论与建议该项目建成后将成为大悟县委县政府定点接待单位和会议中心，项目的建设对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。第5页，共96页大悟金色华府国际酒店项目项目建设符合大悟县城市总体规划、大悟县旅游产业规划，对于推动大悟县经济的发展有重要的作用，得到了大悟县各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。大悟县旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前24.32%，所得税后22.38%；投资回收期：所得税前6.92年，所得税后7.38年；净现值：所得税前4408.1万元，所得税后2824.96万元。达产年利润总额：869.7万元；达产年净利润：652.3万元；总投资收益率：8.69%。项目各效益指标满足投资预期要求。从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。项目进行酒店建设，对于完善大悟县旅游服务设施，扩大旅游第6页，共96页大悟金色华府国际酒店项目接待能力，提升对外开放形象，对于推动大悟县旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。建议大悟县发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施。第7页，共96页大悟金色华府国际酒店项目第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设的背景2.2.1大悟县2009年经济分析从已公布的统计数据来看，2009年大悟国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。3、市场消费繁荣，零售总额稳增。4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；第8页，共96页大悟金色华府国际酒店项目7、财政金融保持稳定，存差略有扩大；8、企业景气上升，信心指数提高。2.2.2大悟县历年酒店经营情况分析大悟县历年宾馆酒店客房出租率80.00%73%70.00%64.30%64.10%60.60%62.50%59.00%57.00%60.00%56.00%53.30%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%99年2000年01年02年03年04年05年06年07年平均入住率59.00%56.00%57.00%60.60%53.30%62.50%64.30%64.10%73%1、从2003年低谷期开始，大悟县酒店的入住率逐年提升，在2007年达到阶段性顶峰；2、2003年大悟县酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS的影响。2.2.3大悟县2010年酒店整体经济预测及分析进入2010年，大悟酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”长假期间，大悟县酒店开房率更高达第9页，共96页大悟金色华府国际酒店项目85%以上。具体表现如下：1、随着融入武汉城市圈步伐逐步加快人，大悟已逐渐建设成为武汉市的后花园，五一由原来的长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来大悟进行农业观光，客观上增加游客数量。2、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍在扩大；3、经过近几年的宣传，大悟县的旅游和酒店业在大悟县政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。2.2.4大悟县现有酒店