『淮海中路『淮海中路688688号』号』项目整改、招商定位建议项目整改、招商定位建议商商业环业环境分析境分析淮海中路经营业种比重5%6%5%1%2%2%1%2%7%3%40%1%2%3%20%综合商场服装餐饮食品美容美发照相眼镜家具手机钟表珠宝银行房产中介婚纱摄影其他瑞金路各业态经营数量比重12121结论：服装餐饮业622态占近半数，购买44力需求造成商品的7113趋同性现状服装餐饮制品店美容美发照相眼镜家具手机珠宝银行其他招商招商业态业态定位思路定位思路商圈商圈开发开发模式模式商圈性商圈性质质招商招商业种设业种设定定开开展招商展招商商圈商圈开发开发模式模式商圈性商圈性质质招商招商业种设业种设定定““00--1”1”领导领导性性创创造模式造模式典例：上海新天地典例：上海新天地?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????““11--A”A”颠颠覆性覆性创创造模式造模式典例：肇嘉浜路沿典例：肇嘉浜路沿线线““化工一化工一条条街街--------中介服中介服务务和科技和科技贸贸易服易服务为务为特特色的商色的商务务景景观观大道”大道”““11--2”2”传传承原有商圈承原有商圈优优化模式化模式典例：四川北路新一典例：四川北路新一轮轮改造改造平民商平民商业业大街大街--------------上海首上海首条亲条亲水水购购物街物街WhereWherearearewewe淮海中路688号商场“0-1”领导性创造模式“1-A”颠覆性创造模式“1-2”传承原有商圈优化模式商圈商圈开发开发模式模式商圈性商圈性质质招商招商业种设业种设定定领导领导性性创创造商圈造商圈专业性商圈综合性商圈金襄福北城淮中南人陵阳州京隍海山京民路路路东庙路公西广路商园路场圈淮海中路淮海中路WhereWherearearewewe综合性商圈专业性商圈商圈商圈开发开发模式模式商圈性商圈性质质招商招商业种设业种设定定育衣食住行育乐第一次整合第一次整合服装餐饮银行汽车零售数码广场美容院鞋类专卖咖啡厅保险公司汽车展示培训学校SPA婚纱店酒吧证券公司汽车出租眼镜店书店影院点心房邮局便利超市运动用品专卖药房百货公司第二次整合第二次整合各各业种业种可可选择选择品牌品牌优衣库、班尼路、佐丹奴、宝狮龙、威鹏、三-SPIRT、好孩子、申服装奇、樱桃小丸子、斯努比、青蛙王子、丽婴房、蒙特娇、青山、雅戈尔、杉杉、培罗蒙、良幸、奇妮、NIKE、阿迪达斯、飘马、JEANSPORT、李宁、真丝大王、金利来、皮尔卡丹、苹果、卡迪乐鳄鱼、花花公子麦当劳、肯得基、美时唐纳滋、莫师汉堡、园缘园、仙踪林、美罗餐饮斯、美林阁、王朝、多利、达令港、张生记、沈记、上海人家、天天渔港、必胜客、豪享来、斗牛士、季诺、哈根达斯、和路雪、维纳斯咖啡?????真锅、星巴克、上岛、丹提、季诺第三次整合第三次整合总结总结目目标标客客户户特殊需求特殊需求常规面积需求入口能见度、外观醒目度、招牌非商铺设施配套进深天花板HVAC(暖气、通风、空调)机电设备（电梯）公共区域。。。。。。商圈商圈开发开发模式模式商圈性商圈性质质招商招商业种设业种设定定开开展招商展招商商场未来定位的可能方向方案１方案１？中大型餐饮4-5F？方案２以服饰成品3F为主的大型商场2F？方案３1F跳脱目前淮海路综合商场为主的思维方向1招商成楼商场败关键～规划底楼为“餐饮”解析?没有停车空间?无法满足中大型餐饮大面积“后场”的需求?商场内部为自动扶梯，一楼如果做餐饮，对楼上客流形成强大阻隔，楼上价值顿减日成本估算假设：承租1楼990平米，单位日租金45元步骤一、购房利息/租金（1+行业利润率）=所需销售额45*990（1+30%）=5。8万步骤二、需求销售额/平均销售单价=需求销售量5。8万/50（人均消费）=1100人次？1楼商场～规划为“服装”解析每个柜面15M2,使用率50%990/7。5=132柜台日租金4.5万=340元/平米/柜台按照10%盈利率算盈亏平衡点：即日销售额达到3400，月营业额10万元？地址位置面积租金/年瞿溪路841号（蒙自路）1F89.8318万长乐路139号C座1F+2F36874万淡水路321号餐厅48055万淮海中路222号2F17233万淮海中路222号1F17775万110111淮海中路、222号号B1(-1F)87.5$11,178淮海中路344号1F+2F+220+380+380370万3F淮海中路364号1F+2F65+2272万淮海中路381号中环广场1F270$55,188淮海中路517号1F80170万淮海中路666号甲1F3020万淮海中路768号2F+3F436+700215万淮海中路98号1F106.3761万黄陂南路338号1F561.7$246,024建国东路320号（黄陂南1F+2F250+20956万瞿溪路）路805号底楼东2-31F+2F+656.25+911.83+92.02+2.55+1.833F11.83鲁班层（蒙自路166路）号大同花1359.6212万蒙自路495号1F园62.2118万瑞金二路237号1F3835万瑞金一路153-155号1F79.4348万×餐饮××服装综合商场商场未来定位方向小结中大型餐饮4-5F×+×以服饰为主的百货商场3F2F跳脱目前综合性商场1F为主的思维方向主主题题商场为主商场为主商场主题的寻思大胆假设……运动运动视听视听家电家电饰品饰品商品商品家具家具电电脑脑服饰服饰食品食品学学生生白白领领男男性性老老人人客层客层女女性性儿童儿童单身单身家家庭庭什么样的定位可以涵盖所有族群？食衣住行？育乐族群1族群2族群3族群4族群5主题定位与其消费客层分析?主题定位建议1女女人人馆馆或男男人人馆馆主题定位建议2虽然消费层涵盖各个收入层，但易与一般商场商铺雷同儿童及儿童及青青少年馆少年馆可涵盖各个收入层的家庭，且消费潜力惊人商场主题寻思的反馈……小心求证儿童及儿童及青青少年馆少年馆消费潜力分析?全国白领家庭为8岁以下子女购买相关用品的支出占家庭月收入的30%左右，?仅上海2001年的该项消费总额就达192亿人民币?上海12岁以下儿童，月消费额为972元/人，在五大城市中排名第三。（广州、北京、上海、成都、西安）上海0-12岁儿童月消费最大消费支出柱状图80%食品,68%70%60%50%3岁以下40%教育,4岁-6岁28.50%30%7岁-12岁20%医疗,娱乐,零用钱,8.70%7.80%10%6.20%0%食品医疗教育娱乐零用钱资源共享：错位经营、优势互补协同效应：达到商圈和谐，避免直接竞争造成对投资项目的损伤租金承受能力可行性高109876543210大卖场专业市场超市购物中心专卖店便利店服务业儿童及儿童及青青少年馆～少年馆～现现有参考有参考案案例～例～　　★向阳青少年儿童世界★假日青少年儿童世界（简称假日商城）位置：上海市南京西路993号（茂名路口）近四十年历史，2000年8月在原址重建开业面积：5000余平方米楼层规划：B1层+1～5楼其中五楼主要为游憩文化空间翻斗乐、饮品吧、儿童攀岩向阳经营模式输出：对象：宁波天一广场童梦楼青少年儿童世界?B1层：协亨手机城业种业种主主要价格要价格租金租金//抽抽成成（单（单位：位：元）元）５Ｆ：500m22５Ｆ：500m5F5FStarStar智智力力玩玩具具80-30080-300??翻斗翻斗乐乐园、乐乐园、玩玩具、饮品吧具、饮品吧饮品吧饮品吧3-83-8翻斗翻斗乐乐55元元//人人次次４Ｆ：500m22４Ｆ：500m4F4F富富乐乐梦文梦文具具5-505-50??儿童图儿童图书、书、玩玩具、具、童童鞋鞋斯乃斯乃纳纳童童鞋鞋100-150100-150巴布豆玩巴布豆玩具具30-20030-20022３３ＦＦ：：500500mm3F3FPiYoPiYoPiYoPiYo150-300150-300??婴婴儿儿用品、用品、儿童儿童服饰服饰SNOOPYSNOOPY婴婴儿儿用用10-10010-100品品10-8010-80２２ＦＦ：：500500mm22派克兰蒂派克兰蒂婴婴儿儿服服50-12050-120儿童儿童服饰服饰2F饰2F饰巴布豆巴布豆150-300150-300巴布豆巴布豆服饰商场服饰商场提提成成PoPstarPoPstarBailieBailie儿童儿童服饰服饰100-200100-20017%17%克蒂克蒂80-15080-150（（商场商场宣宣传传费费另计另计））１１ＦＦ：：600600mm22SNOOPYSNOOPY服饰服饰100-200100-200儿童儿童用品、用品、特价特价运动鞋、运动鞋、宠物鸡宠物鸡1F1F儿童儿童用品用品50-10050-100??A&DA&D专专柜柜100-300100-300特价特价运动鞋运动鞋200-400200-400宠物鸡宠物鸡1212?地理位置：福建省厦门市位于新兴商业圈-火车站-富山商圈的中心点?开业日：2001年12月29日?口号：欢乐欢笑、伴我成长?0～18岁青少年儿童一站式购物?楼层规划：底层+1～5楼?开发商：厦门新假日房地产开发?经营商：厦门新假日百货?底层：游戏机、欢乐谷、海洋世界…等?１楼：少女装、休闲服饰、运动用品、伞具等?２楼：童装、童鞋、帽子、休闲吧…等?３楼：少儿艺术摄影、婴幼服装用品、护眼灯、童车、电脑、　　儿童DIY区、文具礼品、玩具、学生机、美容区、音像…?４楼：新华书店、