万达广场写字楼营销推广计划及前期工作安排区位篇本体篇推广篇营销预算区位概况?杨浦区地处上海市区的东北角。东南方濒临黄浦江，并与崇明岛、浦东新区隔江相望；西起大连万达广场路与虹口区接壤；北起江湾机场★外高桥保税区、军工路与宝山相连。杨浦区四川北路?杨浦区区域内以五角场为主要火车站代表的城市副中心凭借整体有序北外滩规划和强有力的高教产业支撑，金桥出口加工区人民广场小小陆陆家嘴家嘴以及写字楼市场售价与租金的级差优势，其招商优势可辐射四川北路、北外滩、火车站、人民广场商圈。张江高科园区?杨浦区以高教产业为基础的产业集群优势，对高桥、金桥及张江高科区的部分客源也有吸引力。区位交通?交通辐射面较广，可到达诸多沪上重要商业网点，如人民广场、火车站、外滩、陆家嘴万达广场翔殷路隧道★、淮海路等。5km外高桥保税区m杨浦区4k?黄浦江岸线（包括复兴岛）0.1军工路隧道15.5公里，有杨浦大桥和大连km火车站.5路、翔殷路、军工路（在建）37km杨浦大桥10条越江隧道以及6条过江轮渡人民广场小小陆陆家嘴家嘴大连路隧道线与浦东新区连接.?轨道交通4号线以及在建中的10号线及12号线经过杨浦1010号线号线44号线号线区，其中10号线联通五角场区域、四川北路、外滩、淮海路、徐家汇及虹桥区域，极大的1212号线号线缩短了五角场与市中心主要CBD的时间距离。杨浦板块区域名四至范围功能定位称五角场南起邯郸路，北至殷高路以知识经济为特色的综合城住宅区及大学城核心商务的淞沪路及其延长线为轴市功能，重点发展商业、商新江新江湾湾城城区,东至民京路,三门路,务、科研教育及会展设施等市光路,政立路,国和路一线,西至淞沪路西侧规划城市道路,总用地约为218公顷万达广场★五角五角场场城市新兴CBD新江湾城西起逸仙路、国权北路，知识型、生态型住宅区和花城市副中心城市副中心北抵军工路，南到政立路园城区；并将建成复旦大，东靠闸殷路，总占地面学新校区和90万平方米的积达到9.45平方公里知识商务中心大连路现大连路、周家嘴路、通北发展科教中介服务、风险投代服务功路、平凉路合围区域，规资、国际采购等业务，承接能区划用地面积约78公顷陆家嘴、北外滩和杨浦大学区域商业配套城的功能辐射控江路商控江路商业业街街滨江复兴西起大连路，东至杨树浦亲水游览、工业博览、科技岛发展带港，北抵平凉路，南达黄商务、知识社区为主要内容浦江边，紧邻北外滩地区的现代服务功能带，为知识依托知识经济的,规划面积11.75平方公创新区科技、教育发展服务现代服务功能区里带带展展大大连连路路发发江江控江路商处于杨浦区四平路街道、服务周边区域的商业配套现现代服代服务务滨滨业街控江路街道和江浦路街道功能功能区区依托生态与知识南北大块居住区之间，规经济的现代服务划面积26万平方米功能区五角场板块?政府的规划起点高,并提出了“知识杨浦”的主导城市重点发展科研办公、教育培训、功能会议、展览等设施，以及SOHO、零售商业等配套设施?知识商务中心附近有着众多的知名高校(复旦、同济、财大等)重点发展文化娱乐、?区域现代通畅的交通网络知识创新区科技教育设施财经财经大大学学正全面形成重点发展大型购物中心、文商业商务中心?整体区位优势将随着外环★化娱乐设施、商务办公，以复复旦大旦大学学及旅馆、餐饮等配套设施线隧道的竣工，大连路隧道的通车，以及北外滩的开发万达广场、翔殷路隧道工程、崇明岛越江工程等市政工程的开工显得更加突出?众多新的企业、商场、公同同济济大大学学司进驻该区域产业政策扶持行业产业集群政策扶持现代纺织纺织新材料应用和家用纺一定额度与期限的贷款贴息都市型企业织品总部经济；联动纺织业上下游产业的发展。高新技术主要涉及电子信息、新材在杨浦区工商注册和税收征管，且具有自主知识产业料及环保产权的科技企业，可享受专利项目评估策划、专利项目融资服务、企业市场拓展咨询、企业专业知识培训，推介申报各类国家（市）科技产业化计划项目等科技中介服务；给予资金匹配与财税扶持。生产性主要指科教商务、创意设财政扶持，并享受贷款担保费用补贴服务业计、教育服务、研发与技术服务?现代纺织业、高新技术产业及生产性服务业是杨浦区重点扶持的产业方向，其中高新技术产业和生产性服务业是围绕江湾－五角场城市副中心重点发展的行业方向，也是企业招商的重点对象。高新产业扶持细则高新技术成果转化项目经认定项目：国内企事业投资项目：?三年内营业税和企业所得税、增值税的地方?投资额对应的企业所得税同级财政在第二年度内安收入部分财政专项资金扶持，之后两年，给排专项资金扶持予减半扶持；外商投资项目：?经认定自主知识产权项目，五年内营业税和企业所得税、增值税的地方收入部分财政专?五年内营业税、所得税地方财政获得部分扶持，项资金扶持；之后三年，给予减半扶持；后三年减半?技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务?返还项目用地的土地使用费、土地出让金；地方收入，免征营业税；财政补贴购置生产经营用房部分契税?经认定项目，自认定之日起三年内，政府返?技术转让收入免征营业税还项目用地的土地使用费、土地出让金；?购买转化项目所需生产经营用房，50％契其他：税征收部门财政补贴；?孵化项目各项税收地方财政获得部分扶持?专项资金项目贷款贴息或融资担保知名商户及入住企业万达商业广场百联又一城东方商厦巴黎春天法国苏伊士环境集团区域写字楼分布杨浦区写字楼分布图1.创智天地2.万达广场3.沪东金融大厦6.14.富庆国定大厦5.东上海中心怡富商务广场1415232647.财富国际8.复旦科技园9.同济科技大厦51261389710.同济大学科技园11.同济联合广场12.海尚杰座101126.蓝天大厦13.白玉兰环保广场14.平盛大厦15.中环国际大厦区域写字楼分布2424.远洋广场25.莱克大厦16.杨浦商城2516171817.卫百辛大厦18.上海信息技术19.海上海192720302821.23.白丽大厦27尚凯国际商务大厦20.中通大厦21.龙泽大厦22.华谊星城大厦292228.汇星广场3129.天科国际大厦2330.鹏欣上海国际家饰家纺中心31.兴荣商务大厦写字楼项目主要分布于五角场，控江路以及宁国路附近。其中五角场主要是综合办公楼，配套设施齐全，如万达广场、创智、财富国际、东上海等，是目前杨浦区发展的热点区域；宁国路附近也不断出现新项目，以纯写字楼为主，如龙泽大厦、华谊星城大厦，控江路写字楼楼龄较大，设施设备略差，租金较低；富庆国定、财富国际、怡富商务广场、白玉兰广场、蓝天大厦为在建项目，但部分已完工，且已经开盘，部分已售出，可是未到入住时间。区域写字楼入住客户特征??杨浦区写字楼客户大部分是上海本地企业，随建筑及制造业企业是该区域的主力租户，所占比着经济的发展和“知识杨浦”产业政策的推动，外重近30%及23%，其次是一些物流贸易型企业，金资企业入住会有增长的趋势。融及现代服务业所占比较少；但随着新一轮产业规划的贯彻实施，高新技术产业、以科教为基础的生产性服务业比重将逐步提高。客户来源分布客户行业分布资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]?从面积比例上来看，杨浦区写字楼客户大部分是中小型企业，租售整层的企业占5%左右。杨浦区的企业经过了长时间发展，在新的产业政策推动下，将进入新一轮的活跃期。区域内旧写字楼占相当大比重，其入住客户随着产业升级和公司扩大将有改善办公环境的需求；“知识杨浦”产业政策的推动将扩大外区企业客户的入住需求，这都将对杨浦写字楼需求结构产生一定的影响。资料来源:[北亚传媒对杨浦区写字楼的统计]区域内写字楼品质比较单层面积办公总体量客梯客梯大堂挑物业管理费主力面积项目楼高净高(米)空调系统卫具走廊外墙物业管理车位(m2)(m2)品牌数量高(元/平方米/月)(m2)万达广场（沃风机盘管加新风集中空LOW-E全玻23F3.5约120021530.62科勒三菱5部3.6米2米万达物业800多个270－310尔玛）调系统，开利电冷机组璃幕墙系统海上海21F*32.92000约23万户式中央空调套内蒂森各6部6.4米2米玻璃上实物业12不含水电费501160-1100创智天地1号幕墙新昌瑞安2.3/120-1505F2.7约900约0.45万/TOTOOTIS2部5米1.6米楼上海信息技术绿漆,大理石明华物业1211012031F3.213674.9万中央空调美标三菱7部5米2米大厦三星VRV变频中央空调,玻璃幕墙同济房产1834320-400同济联合广场22F2.9117228036HuidaOTIS5部10.5米2米开利中央空调,新风系统同济大学科技大理石,玻璃///约559F3约660约0.6万独立分体空调TOTOOTIS2部5.5米1.1米园幕墙大理石/石材中远物业19100060-100财富国际广场4/24/26F31088约18万开利冰蓄冷套内蒂森14部5.55米/富庆国定16F/约80018568/TOTO东芝5部//优质广场砖文远物业6.85760-800卫百辛23F3.1约950约2.2万无套内OTIS4部4.5米1.3米大理石欣茂物业/80余个50-100远洋广场26F约3813约1.47万分体空调OKYJ三菱3部5米1.2米涂料中远5.1182约200东上海中心24F5.56008万中央空调/OTIS///大理石欣页物业4.529383-118玻璃与金属沪东金融大厦2112089-205沪东金融大厦26F2.7132348239中央空调TOTOGPS7部6米1.3米饰板龙泽大厦15/18/18F/约87043543独立分体空调套内三洋2部4米/大理石//20059-12