2013年·8月市场月报·上海市场研究部2013年·8月上海/市场月报上海2013年8月房地产市场报告月刊：201308报告出品：世联地产市场研究部土地及商品房双双火爆撰写人：冯层房地产市场转入盛夏撰写日期：2013-09-05市场走势内容摘要：?宏观经济：2013年7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。环比上涨0.1%。?中央政策：据悉，近期江苏、安徽、重庆、四川、贵州、陕西等多个省市下发文件，或进行部署，或召开相关会议，要求各地继加快“十二五”规划铁路、公路、机场的建设，做好与国家相关部门的衔接，并做好铁路，城市基础设施、棚户区改造等项目储备，以便促进投资的快速增长。?8月22日，商务部网站发布消息，国务院近日正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28．78平方公里。?市场运行：8月份，上海土地市场延续了7月份的火爆态势，土地供应宗数及成交宗数都环比增加，其中8月经营性用地的平均溢价率达48%，住宅用地的平均溢价率高达81%。?新增供应及成交方面，8月份，上海商品房新增预售环比增加56%，其中商品住宅批售环比增加15%，商办批售环比突增237%，为61.6相关报告万平米，是一年来仅次于今年3月的次高峰，其中新江湾科技广场单个项目就新增供应24.5万方，超过7月整月的供应量。另外，经《北京2013年8月房地产市场报告》历了7月上海商品房成交的谷底后，本月中上旬商品房成交延续了7月的成交态势，处于“夏歇”状态，下旬商品房市场突然发力，《南京2013年8月房地产市场报告》仅8月20日至31日的成交量就占整月成交的45%。《武汉2013年8月房地产市场报告》?对于后市，我们预计上海楼市或将迎来新的成交高峰：从政策方面看，由于短期内上海出台新的调控政策的可能性较小，楼市在现行《济南2013年8月房地产市场报告》政策下是较为乐观的。从供需方面，由于上半年多数房企已超额完成既定目标，加上房企资金链三年来首次步入宽松区间，预计商品《长沙2013年8月房地产市场报告》房价格依旧会上涨。根据传统楼市“金九银十”的规律，旺盛的需求会使不少房企调整其项目的推盘节奏，力争在“金九银十”中分……一杯羹，如此天时地利人和，商品房市场的火爆将持续。但由于“钱荒”的滞后效应，目前国内部分城市包括几个一线城市的商业银行市场监测报告系列已收紧房贷，取消首套房优惠，所幸上海尚未产生影响，但在未来上海的商业银行如若加入此行列，势必会在一定程度上削弱商品房市场的成交。周报、月报、半年报、年报1/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·上海市场研究部2013年·8月一级市场：2013年8月上海共供应商品房用地24宗，面积共115.71万平米，环比减少1.9%。商品房用地成交20宗，面积共91.13万平米，环比上涨19.7%；成交金额达155.74亿元，环比下降14.1%。二级市场：2013年8月，上海商品房批售面积152.87万平米，环比增加56.2%，同比增长32.2%。其中，商品住宅批售面积91.25万平米，环比增加14.6%，同比增加1.4%。商办批售面积61.62万平米，环比增加237.0%，同比增加140.6%。二级市场：2013年8月，商品房成交面积137.08万平米，环比上涨28.2%，同比上涨30.7%。商品房成交均价为21657元/平米，环比下降12.0%，同比微涨0.1%；商品住宅成交面积90.42万平米，环比上涨16.4%，同比上涨12.7%，成交均价为23348元/平米，环比下降5.4%，同比上涨3.1%；商办成交面积46.66万平米，环比增加59.7%，同比增长89.1%，成交均价为18379元/平米，环比下降24.5%，同比持平。总的来讲：8月份，上海土地市场延续了7月份的火爆态势，土地供应宗数及成交宗数都环比增加，但成交总金额略有下降，另外，本月经营性用地平均溢价率达48%，住宅用地的平均溢价率更高达81%，其中恒文投资以135%的溢价率拿下青浦区夏阳街道华浦路西侧16-06地块，刷新了本年度经营性用地溢价率的记录。新增供应及成交方面，8月份，上海商品房新增预售环比增加56%，其中商品住宅批售环比增加15%，商办批售环比突增237%，为61.6万平米，是一年来仅次于今年3月的次高峰，其中新江湾科技广场单个项目就新增供应24.5万方，超过7月整月的供应量。另外，经历了7月上海商品房成交的谷底后，本月中上旬商品房成交延续了7月的成交态势，处于“夏歇”状态，下旬商品房市场突然发力，仅8月20日至31日的成交量就占整月成交的45%。对于后市，我们预计上海楼市或将迎来新的成交高峰：从政策方面看，由于短期内上海出台新的调控政策的可能性较小，楼市在现行政策下是较为乐观的。从供需方面，由于上半年多数房企已超额完成既定目标，加上房企资金链三年来首次步入宽松区间，预计商品房价格依旧会上涨。根据传统楼市“金九银十”的规律，旺盛的需求会使不少房企调整其项目的推盘节奏，力争在“金九银十”中分一杯羹，如此天时地利人和，商品房市场的火爆将持续。但由于“钱荒”的滞后效应，目前国内部分城市包括几个一线城市的商业银行已收紧房贷，取消首套房优惠，所幸上海尚未产生影响，但在未来上海的商业银行如若加入此行列，势必会在一定程度上削弱商品房市场的成交。1.宏观经济?2013年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）221722亿元，同比名义增长20.1%（扣除价格因素实际增长20.1%），增速与1-6月份持平。7月份固定资产投资（不含农户）增长1.58%。?2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。?2013年8月份，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。2.市场政策2.1中央政府?8月2日，中国人民银行在当天发布的2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示，继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调，把握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，为经济结构调整与转型升级创造稳定的金融环境和货币条件。报告还表示，要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需2/20深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有Copyright2010WORLDUNIONAllRightsReserved市场月报·上海市场研究部2013年·8月求。?日前，财政部向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时表示,将加快推进营改增等相关税制改革。其中，财政部表示，扩大个人住房房产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验,同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。?日前，国土部召开利用集体土地建设租赁住房试点工作座谈会，对京、沪首批集体土地建设租赁住房的经验进行总结。据悉，这也是为第二批试点城市的申请做准备。广州正在申请第二批试点，并且介绍拟开展试点工作的设想。对于在集体土地上建设公租房，除了京、沪等试点城市，广州、深圳、佛山等地也早就开始试行。?8月8日，关于A股房地产再融资开闸且主要投向保障房及旧改项目的传言，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，房地产融资标的并未局限在棚户区和保障性住房范围内，因为在2010年来国务院关于对房企再融资文件中并没有明确规定房企融资标的。?住建部近日下发通知提出，确定北京经济技术开发区等103个城市（区、县、镇）为2013年度国家智慧城市试点，并就做好试点工作提出具体要求。通知强调，各地要指导试点城市编制重点项目投融资规划，将“政府引导、社会参与”的多渠道、多元投资落到实处，逐一落实项目投资规模、资金来源和建设时序，确保创建任务顺利完成。?住建部村镇建设司司长赵晖近日指出，改革要培育城镇内生发展动力，应推进房地产税的征收，逐步提高房地产税占地方政府税收的比重，使地方政府的精力从招商引资向提高城镇人居环境转移。?据悉，近期江苏、安徽、重庆、四川、贵州、陕西等多个省市下发文件，或进行部署，或召开相关会议，要求各地继加快“十二五”规划铁路、公路、机场的建设，做好与国家相关部门的衔接，并做好铁路，城市基础设施、棚户区改造等项目储备，以便促进投资的快速增长。?日前，住建部等七部委联合印发了《住房城乡建设部等部门关于开展全国重点镇增补调整工作的通知》，决定对2004年公布的全国重点镇进行增补调整。预计新名单中，我国重点镇将增至2500个以上。据了解，此次增补调整的目标是各县（市）至少有1个重点发展镇列为全国重点镇，并使全国重点镇成为今后各地各有关部门扶持小城镇发展的优先支持对象。全国重点镇的增补调整推荐条件是人口达到一定规模、区位优势明显、经济发展潜力大、服务功能较完善、规划管理水平较高、科技创新能力较强。?8月15日，财政部财政科学研究所所长贾康在参加“2013博鳌房地产论坛”时表