苏州工业园区华富项目产品规划建议?谨呈华富房地产开发公司前言首先，我们非常荣幸能为苏州工业园区华富置业有限公司就苏地2007-B-17地块的四套规划设计方案进行研判，通过上次的提报，我们对项目前景充满了信心。在本份项目建议书中，我们将对贵公司提出的一些问题进行阐述，其主要内容包括：四套规划设计方案的对比，UPCS对方案的补充建议，建筑风格建议、景观布局建议、户型面积配比、会所功能和售楼处选址建议。虽然我们经过上次的提报与贵公司沟通很多，但对发展商的具体要求我们需要进一步的了解和沟通，所以这只是一份初步的建议书，有很多地方还只是我们一些初步的想法，相信随着双方合作的深入，双方在合作方面会有更好的想法和建议。相信凭籍我们在房地产市场的丰富经验，能为贵司开发的项目提供合适的发展道路，使本项目的销售取得全面的成功。思维导视图方案比较建筑平面布置建议方案比较结论建筑风格建议产品优化建议景观方案建议公共配套建议会所公建建议主题会所建议售楼处设置建议户型面积配比建议泛会所建议第一部分规划方案建议初步方案阐述方案一:整体布局单调，规划方案中产品混乱，立面造型不够丰富，内部景观规划特色不明显，没有充分利用贯穿小区的河道，且该方案没有做足容积率。方案二:该方案从整体上将各形态产品自由组团，小区内产品排布错落有致，高低起伏，立面丰富，在容积率要求上也做到了最大化。方案三:采用中心景观排布，整体布局丰富，充分贯穿小区的河道做水系，使整个小区的景观部分非常出彩，但该方案立面造型单调，产品整体品质感较差，且开挖面积较大，造价成本较高。方案四:本方案采取排式摆布，产品的组合性不强，人为分割，区域组团不自然，且方案的面积配比缺乏市场依据。规划设计方案对比　产品组合功能布局建筑造型道路交通经济指标采取兵营式排步,整体布局道路设置不合理，人小高及高层＋花园洋立面造型呆板，线条没有将容积率做到单调.产品组合性不强,人车动线不明确，尽端房＋别墅＋单身公寓不够丰富，在视觉上最大，不能创造开方案一为割裂为几个区域,不具整式道路设计，使车流+写字楼＋商铺不够时尚。发商利润最大化。体性。进出不方便。小高及高层＋花园洋采取组团式产品分布，使房＋联排别墅＋独立立面丰富，高低起伏具备人车分流的条件容积率最大化，创小区内整体错落有致，利别墅＋单身公寓，形成一个完美的天，动线比较明确，车造了开发商最大化方案二用水景资源作为商业和住+底层商业＋集中商际线。流顺畅。利润。宅部分的区隔。业小高及高层＋花园洋虽然做到了最大化采取中心景观排步,整体布人车分流，动线比较房＋联排别墅＋独立立面造型单调，产品容积率，但是其方局丰富多样.产品以水系为明确，车流顺畅。方案三别墅＋单身公寓整体品质感较差。案中水景开挖面积组合区隔,整体性较强。+商铺＋休闲商业较大，成本较高。高层＋联排别墅＋单整体布局单调，排式摆布尽端式道路设置，行立面没有太多的变化各形态产品配比不身公寓+酒店＋休，产品组合性不强，人为车退出较为不便，人，整体比较单调，品合理，产品面积配方案四闲商业＋风情商业街割裂为几个区域，整体性流动线不明确。质感较弱。比缺乏市场依据。不强。经济收益测算对比UPCS根据相城区周边市场的整体价格预测本项目在明年推出时小高层价格可以达到6000元/平方米，同时根据其他各形态产品与高层价格系数规律预测本项目各形态产品的价格，具体如下：◇高层价格：6000元/平方米×1=6000元/平方米；◇花园洋房：6000元/平方米×1.15=6900元/平方米；◇单身公寓：6000元/平方米×1.15=6900/平方米；◇联排别墅：6000元/平方米×1.5=9000/平方米；◇独幢别墅：6000元/平方米×2=12000/平方米；◇商铺：6000元/平方米×2.5=15000元/平方米；◇写字楼：6500元/平米。根据以上预测价格得出四种方案的总销金额。经济收益测算对比方案产品组合物业形态总建面积单价总销金额(亿元)合计小高及高层9460060005.68花园洋房1638069001.13别墅20700120002.48小高及高层＋花园洋方案一房＋别墅＋单身公寓单身公寓480069000.3315.48亿＋写字楼＋商业写字楼1800065001.17商业31300150004.69面积合计185780容积率1.728小高及高层9447560005.67花园洋房880069000.61小高及高层＋花园洋联排别墅1012090000.92房＋联排别墅＋独立方案二16.46亿别墅＋单身公寓＋商独立别墅4550120000.55业单身公寓1320069000.92商业51902.4150007.79面积合计183047.4容积率1.7经济收益测算对比方案产品组合物业形态总建面积单价总销金额(亿元)合计小高及高层9390060005.63花园洋房870069000.60小高及高层＋花园洋联排别墅910090000.82房＋联排别墅＋独立16.73亿方案三独立别墅2200120000.26别墅＋单身公寓＋商业单身公寓1520069001.05商业55800150008.37面积合计184900容积率1.72小高及高层9485160005.69联排别墅2918090002.62小高及高层＋别墅＋酒店式公寓779069000.54方案四酒店式公寓＋酒店14.27亿+商业酒店458069000.32商业33983150005.1面积合计170384容积率1.59经济收益测算对比结论1716.5方案一：15.4816亿15.515方案二：16.4614.5亿14方案三：16.7313.5亿13方案一方案二方案三方案四方案四：14.27亿结论：通过对四种方案的对比分析，方案三的表面经济收益最高，但是因为其面积规划最大，远远超出了地块所规定的容积率，并不能代表最佳方案，而方案二仅比方案三少0.27亿的收益，在后面的报告中UPCS将通过对方案的优化使总销金额反超方案三。市场环境的客观甑选本案客群定位：根据UPCS上次提案报告本项目的客户群依靠相城本区域是不足以支撑的，本案的客户群必须放大到全苏州范围，要“立足相城，放眼城区，展望全苏州”。从客户面宽上来说，本项目的要比目前相城区域内竞争个案的客户更为宽广，要包含金字塔底端的基本客户群，同时还要包括更为高端的客户层（考虑市场的变化，采取一网打尽的策略）。竞争个案：从市场竞争来看，相城区目前的产品相对缺乏特色，产品档次较低，本案要想从这种底端的竞争市场跳脱出来，就必须在项目整体规划、风格设计、户型配比、景观设置、会所功能等多个方面做出特色。营销效果：本项目从市场基本需求出发，造出许多目前市场紧俏的小面积紧凑户型，在小区的规划上做得毫无特色，将会把本项目拉入最底端的价格战。只有将本项目的产品域拓宽，才能缩短整个营销周期，同时拉高产品的价格，为开发商创造出更高的利润。小结：依上所述，UPCS认为根据对四种规划初期方案的对比分析，从产品规划、户型配比、景观规划等方面，方案二都是四种方案中最优的；从市场竞争、本案客户定位、营销周期等方面来看方案二也无疑是最优的。第二部分产品深化建议建筑平面布置建议建筑风格建议产品深化建议景观布局建议户型面积配比建议会所公建建议方案二规划优化根据前面对四种方案的经济收益、市场客观需求以及整体规划的合理性的分析，UPCS认为方案二的优势是比较明显的。但是方案二还存在着很多不足之处，如在酒店式公寓的面积配比、花园洋房设置、景观规划等方面还存在着一定的可优化之处。下面UPCS将根据市场的客户需求，项目的经济技术指标要求等，对项目的规划方案作出一定的优化建议。方案二规划设计平面示意图建筑平面布置建议------规划原则根据项目产品规划建议本项目涉及小高层、花园洋房、联排别墅、独栋别墅以及商业，UPCS建议利用水系、景观组团等将项目不同形态的产品组团化，具体原则如下：“做足容积率,经济效益最大化”“规划市场最热销的产品”“由南向北，逐步增高”“沿水系布置，分水系主次分布”“产品形态、品质高低，独立组团”“景观绿化、主次分明”平面布置调整建议------商业部分提高土地价值最大化，增加酒店式公寓河道左边部分即商业地块按照方案二的规划来看,容积率偏低,单位面积土地的价值未能达到最大化,需要进一步提升。在商业群房顶面再规划出一栋酒店式公寓，最大化提升商业部分容积率，同时可以降低别墅地块的容积率，又可以使低密度区域增加出部分高端产品，创造更大的利润。原规划方案在商业部分的地块中，设置规划了集中商业和酒店式公寓，根据方案经济技术指标来看，酒店式公寓的总建筑面积大约为13200平方米，按单套平均面积50平方米，大约为264套。酒店式公寓的市场需求较为旺盛，本方案规划出264套占项目的比例较小，不能形成集中销售的氛围。且酒店式公寓的单价较高，可以创造更大的利润空间。故UPCS建议在将酒店式公寓的建筑面积再放大一倍，大约为26400平方米，大约为528套。平面布置调整建议------酒店式公寓调整示意图在商业群房顶面再增加一栋酒店式公寓。平面调整建议------取消花园洋房，增加联排别墅根据前面前面增加酒店公寓的建议，住宅区的建筑容积率已经降低，可以取消花园洋房，改成联排别墅。而联排别墅从经济效益上来计算，也明显高于花园洋房。原方案原规划中在“U”型地块的东南面低密度住宅区规划了花园洋房和联排别墅。根据原规划方案的经济技术指标显示，花园洋房的总建筑面积大约为8800平方米，按单套平均面积130平方米来计算，大约为68套左右。68套占整体比重较小，在推广过程中将其作为一个点来推广，在广告投入方面计算，经济效益是无法平衡的。故U