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郑州新合鑫睿智花园购物街区项目市场定位报告
郑州新合鑫睿智花园购物街区项目市场定位报告
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新合鑫·睿智花园市场定位报告我们的做法,与传统企划提案有所不同……在西区,我们是游戏规则的制定者因此,城市竞争版块的洞察,是一切工作的前提东辰达,在追索市场的需求中寻求制胜之道本次提案大纲1.07年度,郑州地产脉络梳理2.立足西区,竞争市场版块分析3.自身检视,项目核心价值提炼4.基于社会阶层变化,目标客群洞察5.开发战略,严谨求实高屋建瓴6.差异化思考,确立核心战略定位7.营销策略,观念创新促进销售2007郑州地产脉络梳理107年1—10月郑州房地产发展现状900080002007年1-10月销售价格分7000析商品房销售均价(元/平方米)60002007年1-10月销售价格分析住宅销售均价500040002007年1-10月销售价格分析非住宅销售均价30002007年1-10月销售价格分2000析二手房销售均价10000月月月月月月月月月月12345678901均价走向:1-10月,郑州商品房均价上涨了854元。虽然两年来国家为稳定房价过快增长制定了一系列的宏观调控政策,力度之大,范围之广可谓前所未有,而这一系列“组合拳”似乎对郑州房价不产生作用。但从10月份成交量下来了。12000100002007年1-10月销售套数分8000析商品房销售(套)2007年1-10月销售套数分析住宅销售(套)60002007年1-10月销售套数分析非住宅销售(套)40002007年1-10月销售套数分析二手房售售(套)20000月月月月月月月月月月12345678901成交套数:从成交套数来看,上半年除了春季期间相对较低之外,其他趋向于平衡,说明在商品房上呈现供需两旺的状况。但到了10月开始有明显下滑,这与9月新政密切相关,目前市场呈现出“有价无市”局面。土地供应量考验开发商,城中村改造成为热点土地供应严重不足,成交仅4宗07上半年,土地储备中心显示的土地成交数仅4宗。6月中旬,“市区内新增建设用地不再盖商品房”的消息刚一公布,市场气氛顿时更加紧张。其中6月底二度公开挂牌的2宗土地共计约10万平方米,预计会在明年进入市场。从以上4宗售出土地看,均在城市边缘地区,以往一直被开发商视作“骨头”。城中村改造成为热点郑州有133个城中村,目前已经有47个村列入改造计划,占城中村总数的1/3多,今年大型改造的城中村项目包括:王胡寨、王寨、金洼村、老鸦陈、南阳寨等。在市场土地缺乏的情况下,虽然城中村改造有相当难度,但已成为开发商争相猎取的对象。6月12日,酝酿已久的《进一步规范城中村改造的若干规定》在郑州房地产界的翘首企盼中出台,其中首次制定了城中村改造的安置开发比,首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来,全面叫停小产权房建设,明确了新的拆迁安置、赔付标准,并创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起,一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意,被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式,无疑为破解城中村改造难题提供了一条“求解之路”。房地产市场竞争加剧,(小)高层住宅的市场主流态势进一步加强外地开发商与本地开发商共舞,竞争趋向白热化因为看好郑州良好的经济发展势头及房地产市场发展的巨大潜力,外地实力开发商纷纷进入郑州,在郑州房地产市场上已经形成了本地军团和外来军团激烈竞争的局面。竞争必然会加剧开发市场的分化,加强服务水平的提高,加速住宅品质的提升。楼市飞速发展,开发商洗牌时代来临土地储备将是最快速显现实力的条件之一。(小)高层住宅的市场主流态势进一步加强,呈现出快速发展之势06年高层住宅供应和销售量分别增长40%和61%,逐渐成为主流和方向。随着土地资源的趋少、趋贵,随着消费者购房理性回归及居住理念的改变,郑州高层住宅主导市场的黄金时代已到来。主流户型需求更加明晰,产品创新深受客户青睐中小户型住宅大受欢迎“国六条”及其它政策出台后,90平方米以下住宅供应比例达到18.5%,140平方米以上大户型住房销售速度减缓,同比下降了9%。3房2厅仍为主流/2房比例增加3房2厅仍为市场的主流产品,其次为2房、4房,复式住宅,特别是顶层复式消化较慢。2房比例有望走高,市场将对精巧型3房格外恩宠。产品创新深受消费者青睐市场对创新产品的接受度增强,特别是跃式户型,错层阳台、异型窗,甚至是异型户型都会引起市场特别的关注,而且在中高端市场上将会涌现出一大批的这样的创新户型。近期一些有关房地产的重要事件国家宏观调控频频,08年郑州房价将稳步上涨中暗藏风险。2007年秋天,对于中原开发商来说,注定是一个多事之秋。继8月23日、9月15日央行两次加息,9月27日宣布提高第二套房贷款首付和利率,10月初国土资源部规范土地出让行为之后,近日,省会楼市又传出了一手房、二手房交易双双下滑的消息。各项政策的出台基本上都在颠覆着现有的房地产游戏规则,特别是房贷新政和对土地市场的强化管理更是将矛头指向了房地产的两个命脉:钱和地。对于中原房地产开发商来说,压力不言而喻。9.27政策,使开发商向银行融资门槛更高2007年9月27日中国人民银行与中国银监会联合发布了银发〔2007〕359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知涉及“开发性贷款”和“住房消费贷款”两大领域6项内容。通知规定,商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款;第二套房首付款不能低于四成,利率不得低于基准利率的1.1倍;不得发放随房价上涨追加贷款的住房贷款等。9.27房贷新政在短时间内也许不会改变房价涨升的趋势。却会造成房地产市场的恐慌,影响消费者的购买欲望。11月下旬以来,加强楼市宏观调控的信号频频出现,我国房地产市场再一次“山雨欲来风满楼”——一方面,由国务院部署的督察行动即将展开;另一方面,房地产信贷领域全面收紧,房地产市场面临“有价无市”的窘境。有消息表明,着眼明年经济发展的中央经济工作会议将在12月初召开,过快增长的房地产价格引起了中央的高度关注和担忧,新的调控政策有可能在明年相继出台。--资料来源搜房网经济适用房与廉租房的大量推出将影响商品房的整体销售2007年,南区建设经济适用住房20万平方米;西区建设经济适用住房23万平方米;北区建设经济适用住房30万平方米;中区建设经济适用住房3万平方米;经济技术开发区建设经济适用住房3万平方米;高新技术开发区建设经济适用住房4万平方米。廉租房:分别在西区南区 2007年,南区建设廉租住房3万平方米,周转住房3万平方米;西区建设周转住房4万平方米;北区建设廉租住房4万平方米周转住房3万平方米。2009年郑州经济适用房有望"按需供应"本市将加大经济适用房建设力度,逐步取消经济适用住房“摇号销售”,力争到2009年,由现行的“计划供应”向“按需供应”转变。此外,本市还将加大廉租住房、周转住房以及限价商品房的开发力度。--资料来源郑州市房管局深圳中天事件突显房地产开发商诚信危机11月14日,深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部,大门紧锁、债主纷纷上门。当日,“中天置业”总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。深圳23名购房者报案、涉及款项2600余万元。一石激起千层浪,此事件严重地伤害了购房者的感情。东辰达观点--最近《大河报》等媒体不时有消息传出,郑州小户型及其它户型销售状况不尽如人意,中原房地产市场似乎进入了寒冬季节,有房不愁卖的时代已经过去,皇帝的女儿也愁嫁,近期中央出台的一系列房产调控措施无疑是给商品房戴上了紧箍罩。可以看出,房产消费正在趋向于理性化。中原地产商品房地产销售面临更大的政策风险。郑州房产――还将继续火爆?一是需求旺盛导致市场供不应求。二是土地供应总量严重萎缩,导致购房恐慌症。三是居民将住房作为家庭的金融资产进行投资理财,加剧了住房市场的供求矛盾。四是政府保障性住房供应量不足。——郑州市房管局《郑州房价情况说明会》给郑州带来了什么?市场短期还将继续火爆,房价稳中有升。消费趋向理性,地产品质时代来临。竞争激烈,风险加大,项目需要更加专业的开发运作。立足区域竞争市场版块分析2西北区域版块分析作为高新区的核心地段,瑞达路一直是竞争的焦点所在,随着城市房地产发展与土地资源的紧缺,本区已经逐渐和其他区域并驾齐驱,逐渐成为开发热点。区域高新科技企业众多,潜在购买力十足;北区环境优越,适宜居住;西北区商业配套齐全,生活的便利度高;本案周边学校林立,人文素质高;目前竞争不激烈,但发展潜力巨大;中心区项目处于区域的核心位置。西南区A.区域住宅市场分析区域楼盘:水木清华水木清华承袭中国传统院落居住理想,采用围合式院落布局,以比较稳重且充满质感的灰色作为建筑的主色调,适度配以高雅的白色,充分表达建筑的现代美感。立面通过流畅的线条、时尚的造型来展现建筑的简洁之美,现代中不失典雅,简洁中不流尘俗。区域楼盘:水木清华项目名称水木清华物业位置化工路与瑞达路交汇处西300米开发商投资商:河南九都金源置业有限公司发展商:郑州健达房地产有限公司均价(一期)3600元/㎡目前进展一期正在打地基,内部认购已开始主力户型及面积3-2-12-2-178-105㎡(90㎡3-2-1为最大卖点)周边配套郑州地铁1号(未建)化工路拓宽中原医院银行西流湖公园郑州中学二附小解放军153医院建筑及规划2300多平方米的商业街高层与多层错落有致售楼部情况装修豪华,售楼员素质较高整体评价该项目因化工路拓宽、郑州地铁1号的建设和西流湖的改造在地利上为最大卖点,很大程度上将拦截本项目客源区域楼盘:西湖美景承袭西湖之美,小桥、流水、凉亭、长廊等组团式精心巧妙布置,方正有致,文化意念及建筑景观等多种元素贯穿于整个社区规划中。区域楼盘:西湖美景项目名称西湖美景物业位置化工路与瑞达路交汇处西50米开发商郑州建海置业有限
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项目市场定位
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均价走向:1-10月,郑州商品房均价上涨了854元。虽然两年来国家为稳定房价过快增长制定了一系列的宏观调控政策,力度之大,范围之广可谓前所未有,而这一系列“组合拳”似乎对郑州房价不产生作用。但从10月份成交量下来了。
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