2013年第44周武汉房地产市场周报10.28-11.03湖北中原地产营销策划有限公司研究部本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1一周观点?本周挂牌出让4宗地，2宗溢价，2宗以底价成交?本周商品住宅成交量小幅增加?各区域成交量整体表现一般，汉阳区成交表现尤为抢眼?月初四盘入市，开盘去化接近七成Note：中心城区为：汉口、汉阳、江岸、武昌、洪山、南湖、东湖高新、青山、东西湖、沌口?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2市场热点土地市场成交概况一周开盘?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3宏观政策?宏观政策中央政治局首次集体学习住房领域情况，是历史上谈房地产规格最高的一次会议。值得关注的是，本次会议上并未提及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。国土资源部日前提出，国家将逐步缩小划拨用地范围，工业用地将采取“先出租后出让”的供应方式，农村闲置宅基地实行自愿有偿退出。?地方政策11月1日，深圳市人民银行发布通知：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付30%，并继续停发三套房贷款。目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“廉租房公租房并轨”试点工作。并轨原则是租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。中原观点?深圳将贷款购买二套房的首付比例从六成提至七成，一方面，首付款比例提升一成对于有意购房客户的购房资金并未带来太大影响，另一方面，也会使投机消费者更青睐不限购不限贷的商业产品。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4经济要闻?经济政策为了减轻人民币升值压力，外汇管理局近日已对银行机构做了窗口指导，并表示可能对银行结售汇头寸管理从目前的“权责发生制”再次改为“收付实现制”。据悉，为缓解地方债务危机，我国或将于11月决定扩大地方政府市政债券试点计划，市政债需要有专门的第三方机构进行评估。?经济指数国家统计局发布数据显示，2013年10月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.4%，比上月上升0.3个百分点，连续4个月回升，为18个月以来的新高，表明我国制造业经济稳中向好。?金融市场在国内调控日益升级、资金继续从紧的大环境下，房地产直接融资资金总额8年间增长6.5倍。据清华报告，中国地方政府的债务总额应在19.41万亿元左右。对各种融资成本的保守估算，每年需要的利息开支接近1万亿元。中原观点?扩大地方政府市政债券试点计划，一方面有利于降低地方政府债务风险；另一方面，将地方债务危机提上台面，可见政府有意识防范地方债务潜在的风险。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5行业动态?房地产市场由于深圳地区自11月6日起二套房首付比例调高至七成以上。11月2日，作为房贷新政公布后的首个开盘日，商务公寓开盘日光，而另一个住宅项目开盘现场购房者观望气氛浓厚。据悉，三季报的104家房企平均销售毛利率为36.7%，同比下降3%。?标杆房企10月31日，万科拟通过旗下子公司作为基石投资者，参与徽商银行股份有限公司H股在香港联合交易所的首次公开发行。日前，佳兆业通过签订代管代建协议，成为长安8号的第六任主人，曲线进军北京楼市。11月1日，融创中国15.2亿元竞得天津南开区手表厂地块，溢价率32%，折合楼面价25082元/平方米，刷新了天津土地出让单价纪录。中原观点?在房地产净利润下滑的背景下，多家房企通过投资、收购等方式参与控股银行，获得有力的融资平台。但同时，若银行资产配置不当，房地产和银行的结合亦会带来潜在风险。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6武汉市政?汉阳建华中首个全功能广告综合体10月29日，湖北长江出版传媒集团出资30亿，四新地区共引资超160亿，拟建设开发“武汉国家广告创意产业园”，该项目是武汉四新新区打造“中部广告创意之都”的战略性核心支柱工程。?花山大道最后一段通车10月30日，花山大道最后一段——化工新区段通车，标志着该路全线贯通，光谷新中心驱车至花山生态新城仅需十余分钟，“光谷制造”运达武汉新港仅需15分钟，货物真正实现“江海直达”。?武汉未来七年将新添77家医院10月30日，根据规划显示，到2020年，武汉将新添77所新医院，每个新城区都将拥有三甲医院。?武汉首个公租房小区惠民居进入签约入住环节11月3日，百余户承租家庭办理签约手续并领取了新房钥匙。首批租户的租金从本月8日开始计算。中原观点?被定位为城市三大副中心之一的汉阳四新，虽将有领事馆入驻，但区域内缺乏带动性强的大项目。本次拟建四新广告综合体，将形成产业先进、效益明显的广告创意产业集群，给该区域引入大量人口，促使商业及住宅的发展，前景看好。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7市场热点土地市场成交概况一周开盘?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8土地成交分析一此次通过网上挂牌出让方式出让4宗地块，成交4宗，其中2宗地块出现溢价，2宗以底价成交。二成交区域分布如下：江岸1宗（建面3.42万㎡），东湖高新2宗（建面29.50万㎡），黄陂1宗（建面22.89万㎡）三成交地块总净用地面积为24.81万㎡，总建筑面积55.81万㎡，总出让金额13.51亿元。四位于江岸区高雄路88号的P(2013)161号地块，为商服卫生用地，起始价2.25亿元，起始楼面价高达6573元/㎡，为起始楼面价最高的地块，最终由武汉安胜房地产开发有限公司以底价购得。五位于东湖开发区光谷东的P(2013)162号和P(2013)163号地块受到激烈竞拍，经过多次轮番竞价，最终162号商服用块由武汉弘宇盛经贸有限公司以1.08亿元竞得，楼面地价1810元/㎡，溢价率高达81.0%；另一宗163号住宅用地则由当代节能亿7.89亿元竞得，楼面地价3357元/㎡，溢价率为39.9%。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9土地成交明细土地编号土地位置净用地面积容积率总建面成交价楼面地价地价竞得人土地(万㎡)(万㎡)(万元)(元/㎡)(万元/亩)用途武汉安胜房地产商服P(2013)161号江岸区高雄路88号0.764.53.422248065731971.93开发有限公司卫生东湖开发区高新大武汉弘宇盛经贸P(2013)162号道以北，光谷五路1.933.15.99108401810374.01商服有限公司以西东湖开发区高新三当代节能置业P(2013)163号路以北，光谷四路9.412.523.51789313357559.48住宅股份有限公司以西黄陂盘龙城经济开发区航空企业总部湖北供销民生广P(2013)164号区，巨龙大道以西、12.721.822.89228891000120.00商服场股份有限公司庆云路以北、宋岗东路以东?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10市场热点土地市场成交概况一周开盘?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11本周由于汉阳、黄陂区域成交量大幅回升，商品住宅成交量环比回升8%，同比增长约六成。周度商品住宅成交套数环比周度商品住宅备案面积（万㎡）500080.00%45.00Av：34.5141.29450060.00%40.00400035.00350040.00%30.00300020.00%25.00250020.0020000.00%15.001500-20.00%100010.00-40.00%5005.000-60.00%0.0013W4013W4113W4213W4313W4413W4013W4113W4213W4313W44周度商品住宅备案套数（套）套数周度环比周度商品住宅备案面积（万㎡）周度商品住宅成交分析：?本周商品住宅成交4467套，环比回升8.11%；成交面积41.29万㎡，环比回升5.60%，去年同期成交25.88万㎡，同比增长59.54%。?商品住宅前四周平均成交面积为34.51万㎡，本周与前四周均值相比增加19.66%。Source：湖北中原研究中心根据政府公布数据整理?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12各区域商品住宅成交变化情况周度商品住宅销售区域分布140013W4013W41120013W4213W43100013W448006004002000江岸江汉硚口汉阳青山武昌洪山东西湖东湖高新沌口江夏黄陂蔡甸新洲汉南区域成交分析：由于本周集中备案，汉阳区和黄陂区成交套数大幅回升，环比增长均超过70%，汉阳区成交表现尤为抢眼；另除江汉区外，其他区域与上周成交情况基本持平，整体销售量表现良好。Source：湖北中原研究中心根据政府公布数据整理?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13刚需成交量占比大幅增加，主城区均价连续两周出现下降周度主城区商品住