重庆国金中心商业策划报告重庆中原顾问事业部ChongQing.06.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1内容说明本报告主要解决九龙仓集团重庆江北嘴CBD商业项目与重庆市场无缝对接的定位问题，因项目所处的高区域价值决定了项目发展为标杆型综合体，项目内有商业、写字楼、公寓及酒店等业态，结合开发企业背景和项目特征，最终选择写字楼作为项目树立标杆的核心物业，项目写字楼以前瞻性的视野把握重庆写字楼变化趋势和客户需求变化趋势，充分依托不断增长的区域价值，把握未来一波大型企业入渝的热潮，主要面对大型金融企业总部和大型跨国跨地域企业的总部，打造中国第四城领先综合体，通过标杆写字楼来带动酒店、公寓以及商业的发展，从而树立项目标杆综合体形象。注：此部分主要是商业和酒店部分。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21、商业部分市场分析2、酒店部分市场定位3、经济测算产品建议?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3重庆城市商业格局?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4重庆商圈格局重庆的商业主要分布在五个区域，已形成一定规模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈。次级商圈主要有朝天门批发市场、两路口—上清寺区域、大坪商圈、石桥铺电脑市场、鱼洞商圈以及大渡口商圈。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5解放碑商圈为市级核心商圈，辐射整个重庆市，定位为档次最高、现代化程度最高、经营业态多样化、辐射范围最广的现代都市商贸中心到解放碑地区购物的消费者，常住人口占解放碑商圈整体业态种类齐全，主要以零31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊售业为主，其中百货商场为主力购物中心，区县的占16%，外省市及外国人占17%，商其次餐饮娱乐比重也较大，约20%。品辐射范围主要是本市及周边的省市。代表项目：大都会购物广场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6观音桥重要的二级核心商圈，时尚、年轻、有活力；不仅仅作为居民生活商业服务功能，它以其街区型购物的时尚定位，辐射全市的主力消费群体，最终与解放碑一级城市核心商圈齐平并逐渐超越业态体量建筑形态代表商家档次独立建筑或裙新世界百货、新世纪楼，分布在地中档和百货15万m2百货、茂业百货、重上5-6层，部分中高档庆百货、远东百货带地下一层家乐福、永辉超市、建筑底商，一重百超市、新世纪超中档和超市4万m2般分布在负一市、茂业超市、华联高档层超市、远东超市家电、电子（苏宁、商社电器，泰兴、赛建筑裙楼，一博）；小商品（香港专业市般分布在地上1-中档和23万m2城、天街2号、女人印场4层，部分带负中高档象、尚云绿都）；家一层具（青田、皇朝家私、金观音家具市场）商圈以专业市场、百货以及餐饮娱乐为主，其中大型商独立建筑，地中档和13万m2北城天街、黄金海岸专业市场所占比重较大，包括电器、数码、女人商业Mall上4-5层高档场、家具等，业态完善，档次丰富；商圈商业供应餐饮（中、西餐、火其他一般分布建筑锅、特色菜等）；娱中档和不仅满足区域居民生活所需，同时购物、餐饮、娱（休闲12万m2裙楼2-5层，部乐（全市连锁KTV5家、中高档乐等吃喝玩乐业态也丰富完善，供应结构完整、完娱乐等）分分布在地下高档夜总会1家、洗浴、善。足疗）临街独立门面，餐饮、糕点、通讯、临街门中档和6万m2分布在地上一日杂、中介、金融、面中高档代表项目：龙湖〃北城天街层服装等合计73万m2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7南坪商圈为重庆市二级商圈，属区域性商圈，与整个区域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位为以会展和建材经济为主，以必需品买卖消费为主导的商业市场，档次为中档，辐射本区域和南部其他区域业态体量建筑形态代表商家档次独立建筑或裙楼，浪高百盛、元旦百货、分布在地上5-6中档和百货8万m2新世纪百货、重庆百层，部分带地下中低档货一层好又多超市、人人乐建筑底商或群楼，超市、中百仓储超市、超市6万m2一般分布在负一中档新世纪超市、沃尔马层超市独立建筑或建筑电器（国美、苏宁、专业市裙楼，一般分布商社）；建材（百安中档和30万m2场在地上1-4层，居、建玛特、美克美中低档目前南坪商圈商业以专业市场为主要业态，其中部分带负一层家）；会展中心会展中心所占比重很大，其作为重庆市最大的会展大型商独立建筑，地上帝景摩尔、万达、上5万m2中档中心，其次超市所占比重较大，而其他购物中心、业Mall5层海城KTV（帝豪歌城、梦餐饮娱乐比重较少，主要由于南坪商圈目前正以买其他建筑裙楼，一般回唐朝）；洗浴（富（休闲8万m2分布在2-5层，侨）；健身（忆念美、中档卖必需品为主要消费结构。娱乐等）部分地下一层贝迪俱乐部）；餐饮（中餐、火锅）临街门临街独立门面，专卖店、精品店、眼5万m2中档代表项目：万达广场面分布在地上一层镜店、药房、小吃等合计62万m2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8沙坪坝作为城市二级区域性商圈，以浓厚文化气息为背景，集文化、科技、教育氛围的商业文化中心，根据商圈主力消费群体定位为中档和中低档次业态体量建筑形态代表商家档次独立建筑或裙重百沙坪商场、新楼，分布在地世纪凯瑞商都、王中档和百货15万m2上5-6层，部分府井百货、立洋百中高档带地下一层货、嘉茂百货新世纪、重百、家建筑底商，一乐福超市、王府井超市6万m2般分布在负一/超市、好又多、山层城超市女人专卖市场（金建筑裙楼，一诚广场、开泰百货、专业市般分布在地上8万m2金鹰女人街）；电中档场1-4层，部分带器数码（锦阳数码、负一层赛博数码）酒吧、KTV（好乐沙坪坝商圈百货业仍为主力，其他各业态其他迪、音乐龙、828酒建筑裙楼，一中档和（休闲10万m2吧）；网吧；餐饮分布相对均匀，主要以纯消费为主的超市、般分布在1-5层中低档娱乐等）（火锅、中餐、小女人专卖、数码、电脑以及网吧、KTV等业吃）临街独立门面，态分布。临街门专卖店、服饰、精8万m2分布在地上一中档面品店、小吃等层合计47万m2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9杨家坪作为城市普通二级商圈，区域性商圈，根据本区域居民消费特征自然形成，定位以满足普通生活配套服务为主，商圈随着区域人口结构的变化而商业业态、档次等随之发生变化业态体量建筑形态代表商家档次独立建筑或裙中档楼，分布在地重百、富安、立丹、津百货12万m2和中上5-6层，部分乐汇百货、新世纪百货高档带地下一层建筑底商，一家乐福、跃华超市、立超市6万m2般分布在负一/丹超市、新世纪超市等层建筑裙楼，一专业市般分布在地上电器（国美、苏宁、商5万m2中档场1-4层，部分带社）；金鹰女人街负一层中档大型商独立建筑，地斌鑫世纪城、龙湖西城11万m2和中业Mall上5层天街高档杨家坪商圈以百货和大型商业Mall为主，其次为娱乐（富侨、大浪淘沙、欢乐迪KTV、迪情酒超市、休闲娱乐等为补充，主要是龙湖西城天街的其他吧）；休闲餐饮（米罗中档建筑裙楼，一进驻，改变了杨家坪商圈的供应结构，使商圈不仅（休闲5万m2咖啡、上岛咖啡、星巴和中般分布在2-5层仅为消费者提供商品买卖消费场所，同时提供体验娱乐等）克咖啡、肯德基）；影高档院（UME、今典、建设购物中心，丰富商业结构。电影院）临街独立门面，临街门小吃、精品店、金融、8万m2分布在地上一中档面专卖店等代表项目：龙湖〃西城天街层合计47万m2?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10重庆各大主要商圈基本情况商圈规模供应结构档次消费者构成以大型百货商场、超市、专业占地0.92平方公里，目前供高档和市场和沿街铺面（含便利店、全重庆市，包括周边区县及城市，解放碑应规模为80余万方，其中地中高档专业店、专卖店）为主导的商辐射人口超过500万人下商业6.5万方及中档用物业格局观音桥商圈作为重庆市第二以百货商场、街区购物中心、以江北、渝北、北部新区域为主，中档和观音桥大商圈，供应规模达70余万专业市场和休闲娱乐于一体的渝中、沙坪坝、九龙坡区部分人口中高档方，其中1.4万方地下商业购物、休闲娱乐区为辅，辐射人口超过250万人占地1.1平方公里，目前供应以大型百货商场、超市、专业以南岸区为主，巴南、渝中部分人南坪规模约66万方，其中地下商市场和沿街铺面为主导的商用中档群为辅，辐射人口超过140万人业1.4万方物业格局占地约1.1平方公里，百货业以沙坪坝区为主，北碚区和部分渝现营经面积约18万㎡，各类以专业市场、百货、超市、地沙坪坝中档中区人群为辅，辐射人口超过140专业市场总经营面积约15万下商场、临街门面为主万人㎡，超市经营面积约8.5万㎡以九龙坡区、大渡口区为主，部分占地0.9平方公里，整体商业百货商场、街区购物中心、地杨家坪中档渝中区人群为辅，辐射人口超过供应量达到了60万平米下商业街、临街门面为主150万人?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11各商圈未来发展预测商圈目前