如何做一名项目公司中高层管理人员郭佳峰www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库引言随着集团在香港的成功上市和跨区域管理模式的逐步完善、成熟，快速扩张已成为绿城发展的一大趋势。绿城集团正在不断地进入新的区域、新的城市，开发新的项目，集团的快速发展需要越来越多、越来越优秀的管理者。集团十分关心员工的成长，一向认为“人是公司的第一产品”，人是企业之本，员工是企业最大的财富，是企业经营管理的主要内容。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宋总曾说：“好的产品是好的公司的必然结果，只有经营管理达到良好状态的公司才能生产出好的产品，而经营管理达到良好状态的公司必定是由优秀的员工、优秀的管理干部所构成的。”因此集团要发展、要做精品工程，我们真正需要依靠的是制度、产品背后的人，尤其是各级中高层管理人员。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库在座的各位都是集团各部门、各项目公司的业务骨干，虽然大家身上的工作任务很重、工作压力很大，但集团还是下决心组织了这么一次培训，让大家抽出一周的时间来学习。就是希望大家通过这次培训能学到更多的管理知识和技巧，进一步提高管理水平；使大家能够有效地领导自己所属的团队做好各项工作，并能够积极培养起来一批新的业务骨干，从而为集团、为项目公司的稳步发展打下良好的基础。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一讲管理学的几个知识和技巧www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库本讲的主要内容：一、管理是什么？二、为什么需要管理?三、作为管理者应担负的职责四、怎样树立管理者的威信？五、激励员工，调动员工的积极性六、管理者要审时度势，灵活权变七、学会授权，提高工作效率八、怎样处理好与上级的关系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库管理是什么？在座的每一个中高层管理人员每天多多少少都要与管理打交道，尽管对管理不能一下子给出准确完整的定义，但多少都能讲出一点自己的认识。有些人会说“管理就是管人理事”，有些人会说“管理就是指挥他人开展工作”等等。对于大家的回答，我们首先可以看出，每一个人对管理的认识是不同的，而且每一个人的回答似乎都有一定的道理，都反映了管理的某一个方面内www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库容。当我们面临“管理是什么”这一问题时，只有当我们能够从多种角度对这一问题进行思考，才能比较全面地了解管理，真正掌握管理的本质。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、为什么需要管理?管理从本质上而言是人们为了实现一定的目标而采用的一种手段。由于人力资源和其他资源(时间、资金、物资、信息、技术等)相对说总是短缺的，因此，管理的必要性是普遍存在的。人们为了更好地实现自己的目标，就必然会千方百计地想办法充分利用其有限的资源。人们之所以需要管理，正是因为管理有助于人的追求和组织目标的确立和实现。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、作为管理者应担负的职责大致有十三个方面:①、决定工作目标与政策并使下属员工深切了解;②、建立制度，设定工作标准与方法，并督促下属员工遵行;③、对下属员工做适当的分工授权和有效指导;④、对计划的执行做有效的控制和考核，并及时解决所遇到的问题与困难;⑤、合理解释有关法令与规章，及时向下属员工www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告工作进展情况;⑥、搞好公共关系;⑦、对下属员工提出工作要求；⑧、减少组织内纠纷的原因并适时解决之；⑨、为下属员工提供良好的工作环境;⑩、对下属员工做公平切实的考核，并予以适当奖惩;?、与下属员工有适当的个人接触，建立相当的感情关系;www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?、促进各单位、各部门以及各个职员间的合作与协调;?、对下属员工的申诉做出及时而满意的处理。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库四、怎样树立管理者的威信？管理者为了完成以上职责，必须具有一定权力。这些权力主要包括五个方面:(1)法定权力。这种权力来自组织机构正式授予他的法定地位。(2)强制权力。对下级不服从上级的命令或表现欠佳时进行处罚的权力。一个管理者如果随意滥用强制权力，就会给下属员工造成一种感到威胁和压抑的环境，容易引起下属员工心理上的挫折，导致士气下降，影响工作绩效。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库(3)奖励权力。奖励不仅包括报酬、奖金，更重要的还包括精神奖励和从社会方面得到的尊重。管理者为了有效地运用奖励权力，必须注意每一个下属员工个人的需要，同时对每个下属员工的价值观有足够的认识。(4)专长权力。由于管理者具有某种专门知识和特殊技能，因而赢得同事们和下属员工的尊敬和佩服。管理者具有这种权力往往容易获得成功。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库(5)个人影响权力。因为管理者具有较高的思想水平、较好的领导作风、较高尚的道德面貌，因而受到下属员工的敬佩。它是建筑在下属员工出自内心认可的基础之上的。这种个人影响权力的获得需要管理者长期注重自已的修养，处处严格要求自己，有时甚至要作出某些牺牲。这五种权力中，前三种主要来自个人在组织中的地位，后两种主要是由个人的品质和才能决定的。管理很重要的一点就是要把奖惩用好。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库作为领导，一定要有明确的是非观念，有正义感。如果领导是个糊涂虫，不明是非，根本不可能把所在的企业管理好，所以要通过奖励和惩罚，向大家贯彻管理思想，贯彻领导的意图，提倡什么，鼓励什么，支持什么，反对什么，限制什么？让你做什么，不让你做什么？要贯彻这个意图，把员工引导到既定的轨道上来。当然管理者的威信不能只依赖法定权力、强制权力来建立，更应当重视专长权力和个人影响权力的作用。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库古时有个说法，把领导叫“父母官”，管理者对待你的下属员工，要有父母对待子女的感情，你该批评要批评，该关心要关心，打他、骂他、还得疼他。作为一名企业领导人，人品是非常重要的。所谓得道多助，品德高尚的管理者才会赢得下属员工的衷心拥护和爱戴，企业才会有凝聚力，有号召力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库五、激励员工，调动员工的积极性每个人能否取得工作绩效、获得成就，取决于他的能力和积极性，用公式表示就是:工作绩效=能力×积极性人都是具有极大潜力的，但能否充分挖掘出来，则取决于激励是否有效。能否激励调动好人力资源，对组织目标的实现有着至关重要的作用。在绿城的传统里面，我们的管理者对下属员工往往比较严厉，批评多于表扬，指责多于赞美。www.fdc01.com房地产智库虽然集团和项目公司每年都会采取评先进、发奖金、提职务等方式来对工作业绩突出者进行精神上和物质上的激励，但年度激励的作用是有限的、时效也是短暂的。当然管理者也不可能经常给下属员工以物质激励，但我们不应当吝惜对下属员工的鼓励和赞美，在很多时侯，精神上的激励比物质上的激励更有效、更持久。因为每个人都需要自信，这种自信来自于领导、同事、家人的认可与赞美。持续的精神激励加上适当的物质激励，才会使www.fdc01.com房地产智库下属员工信心满满，勇于挑战自身和团队所面临的困难，不至于被巨大的工作压力和精神压力打跨。案例：清洁工临危不惧www.fdc01.com房地产智库六、管理者要审时度势，灵活权变企业管理有没有一个固定的模式？没有。但是企业管理有一些基本东西是都要有的，例如：企业管理的基础工作，如班子建设、团队建设、标准化建设、成本控制管理等，还有企业的战略决策，这些涉及到企业的基础和方向的问题，集团在抓，各个项目公司也要抓。但是作为项目公司日常管理工作要抓什么，怎么抓？这要根据当时、当地的具体情况来决定。管企业就像带兵打仗一样，兵无常法，兵书上的东西并不是一成不变的。www.fdc01.com房地产智库譬如管理者在运用规章制度这一手段时，就必须清醒地认识到，再完善的规章制度也不可能把所有的特殊情况一一列出，规章制度是一种手段，它最终能否取得预期的效果取决于规章制度的正确设计和我们每一个人对规章制度的正确理解。正确对待规章制度的关键在于明确界定特殊情况的范围和酌情处理的原则。在特殊情况下，规章制度可以破，但目标原则不能违背。从全局考虑，就应按目标有利原则酌情处理。（案例：救护车闯红灯、年终工程款节点支付问题）www.fdc01.com房地产智库七、学会授权，提高工作效率所谓授权,就是领导者在充分信任下属员工的基础上,把手中的一些权力下放给某些下属员工,由他们在工作中行使一部分指挥和决策的权力。诸葛亮处理国事喜欢“事必躬亲”，五丈原对峙,时间持久,士兵有些松懈,需要整顿军纪,本来可以让大将管理、部署,但诸葛亮亲力亲为,忙的没日没夜。司马懿断言:“亮将死矣”。果如其言,没过多久诸葛亮由于长期积劳成疾,累死在阵前。纵然诸葛亮的《出师表》感人肺腑,却也让人扼腕长叹!www.fdc01.com房地产智库有不少项目公司的管理者经常在抱怨：工作多、任务重、时间紧。“吃饭有人找,睡觉有人喊,走路有人拦”。这种情况的发生有很多原因,但有一点可以肯定的,那就是许多领导不敢、不愿、也不