『尚座精品酒店公寓』开盘营销报告『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』由于尚座精品酒店公寓距离第一次开盘仅剩半个月左右的时间，故本司在此对开盘的营销方案进行提报。我司将主要从市场情况、前阶段控案情况反馈以及开盘方案这几大方面进行分析：『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』提报内容南通商住楼市场概述一现阶段销售情况分析二三南通在售商住楼项目分析四本案区位价值分析五本案定价策略六本案开盘策略『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』南通商住楼市场概述一、南通商住楼市场概述1.南通市整体房产在经历了2006年和2007年的大力发展之后，各区域的房产销售价格均有了大幅度的上扬，并且伴随着各大媒体的推波助澜，可谓形势一片大好。但自十七大后，政府对于房产销售价格方面将加大调控力度，目前银行方面在年后两次上调了存款准备金率，此次调整后，普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准，该标准创近年历史新高。今年以来，央行已是第三次上调存款准备金率了。在这些政策的“打压”下，多个城市楼市成交量陆续萎缩，此轮调整的影响已经波及全国。而这只是政府调控房价的一个手段，预计今年还会有更多的调控手段陆续出台，市场的情况变的越加的扑朔迷离,到底今年整个房产市场将何去何从?从前3个月的南通楼市成交情况来看市场的观望情绪较浓。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』2.今年南通的商住楼市场整体销售情况不是很好，成交均价和年前相比也没有大的变动，整个2月的成交套数为120套,但到了3月成交量剧减到31套,只有2月的1/3,且2月还有7天的春节长假,所以目前南通的商住楼市场无论是量还是价都呈现出下跌的趋势。究其原因，主要是国家的宏观调控政策特别是银根紧缩政策以及国内宏观经济情况趋缓导致投资客户的大量退场,而自用性需求又因为整个房产市场的萎靡而处于观望状态。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』3.今年南通商住楼市场竞争日趋激烈，据相关数据统计，南通市的商住楼的供应已有过剩现象出现，而且今年南通市场还会有大量的商住楼新盘上市，市场竞争将更为激烈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』4.同时期同类产品上市量较大，如“奥特莱斯”、“鸿运装饰城”、“中南世纪城”、“美丽华商业广场”、“尚东晶座”等等。同类产品的同时段上市，势必要分化掉相当一部分客源，而类似的产品之间的竞争，除了各案本身产品优劣及服务之外，“价格”无疑将成为每个购房者选择时考虑的首要因素。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』5.同区位的普通商品房价格普遍在5250~5600元/平方米。本案附近在售的高迪晶城目前最新的销售均价在5250，去化速度在30套/月，而长江1号在最近一次提价到5600元/平方米后只成交了10套房源。若本案第一次开盘的价格与这一区域市场价格脱节过大，对本案自身的销售可能会产生较大的业务瓶颈。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』6.根据我司多年来的控盘经验，由于本案在5月份第一次开盘时需完成120套左右的推案量，为尚座精品酒店公寓总量的35%，故推案的总精应把握在：火爆上市，迅速去化，并在市场上引发热销和持续升值的口碑为主。为此，本案第一次开盘的均价不宜过高，否则将无法使本案开盘后迅速引爆市场。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』二、政策对南通商住楼市场的影响政策法规环境—2005年行政政策时间政策或行动内容与影响1月10国土资源部《2005年工作要　　对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一日点》起；严格执行供地政策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧；　　缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综2月20国土部《关于加强和改进土地合生产能力提供条件，通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农日开发整理工作的通知》民增产增收打下基础　　高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善3月26国务院《关于切实稳定住房价住房供应结构；严格控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测日格的通知》房地产市场运行；再次强调房地产宏观调控的方向4月27国务院总理温家宝主持召开国　　分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。日务院常务会议/新国八点　　针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不4月30七部委《中央关于做好稳定住合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，日房价格工作的意见》及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以上意见建设部等九部门《关于调整住　　国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足2年转手的将征收营业税6月1日房供应结构稳定住房价格的意；主要目的为抑制房产投机和过度投资行为见》『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』政策法规环境—2005年金融政策政策特征：时间政策或行动内容与影响?最主要的为稳定住房价格带来的一系列政策，　　将现行的住房贷款优惠利率回如七部委《中央关于做好稳定住房价格工作的归到同期贷款利率水平，实行下限意见》和建设部等九部门《关于调整住房供应管理，下限利率水平为相应期限档3月17提高个人房贷次贷款基准利率的0.9倍，商业银结构稳定住房价格的意见》；日年利率行法人可根据具体情况自主确定利?其次是加强对土地资源的管理，如国土资源部率水平和内部定价规则，平抑部分地区房地产市场过热的现状，抑制《2005年工作要点》，旨在规定建设用地供市场购房需求应从严从紧；?在金融政策方面，主要是提高个人房贷利率，将住房贷款利率回归到同期贷款水平，用以抑制市场购房需求；　　2005年，国家出台系列政策对房地产市场进行宏观调控，稳定住房价格和控制土地出让，并将贷款利率回归到同期贷款水平，从而由促进转向抑制购房需求的阶段。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』政策法规环境—2006年行政政策时间政策或行动内容与影响　　逐步理顺和完善资源性产品和要素价格形成机制，改革要兼顾各3月5日发展经济适用房方面的利益，尤其要考虑低收入群众的基本生活。　　“国六条”明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求5月17“国六条”及《中华人民共和国测绘成的供应；另外对于土地和资金环节提出严格控制把关，降低房地产运日果管理条例（修订草案）》作过程中的金融风险，提高土地资金的利用效率。5月29　　对“国六条”细化，重点在于将住房供应结构调整落实到实质性的9部委“十五条”的出台日量化方面，通过强硬的行政手段来实现对房地产市场的调控。5月31　　对购买未满5年的征收营业税，增加了房地产投资的交易成本，征收二手房营业税日旨在减小房地产市场上非自住的投机行为。　　对于房地产交易秩序的规定旨在杜绝房地产开发商“囤房”哄抬房7月6日规范房产交易秩序价的行为，维护房地产交易市场的正常发展。7月12165号文件《关于落实新建住房结构比　　165号文件对于“十五条”细则的核心“90，70”做出具体阐述日例要求的若干意见》颁发，显示出政府借助行政手段严格执行房地产宏观调控的决心。7月24建立国家土地督察制，《关于建立国家　　旨在加强国家对于土地监管的力度，严格土地审批过程，提高土日土地督察制度有关问题的通知》发布地的有效利用，杜绝房地产开发商与地方政府的“暗箱操作”。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』政策法规环境—2006年行政政策时间政策或行动内容与影响108号文件的出台旨在增加二手房转让成本，抑制房地产投资需求，增强消7月26日强征二手房转让个人所得税费者对于新建商品房的需求。《招标拍卖挂牌出让国有土地使《规范》的推出是土地出让管理的细化，表明政府对于土地供应市场整治8月1日用权规范》和《协议出让国有土的决心，从土地供应入手整治房地产市场，改变房地产市场现有状态，尽地使用权规范》的施行量实现市场透明化操作。《国务院关于加强土地调控有关《通知》是对前几次土地相关调控的进一步实施，旨在严格把好土地审批9月5日问题的通知》发布，土地调控关，严防国有土地违法违规占用滥用。《关于调整新增建设用地土地有11月20《通知》提高建设用地使用费用近一倍，旨在提高房地产开发商开发成本偿使用费政策等问题的通知》的日，促使土地利用的高效化，调整房地产市场的优胜劣汰。发布11月30在前一系列调控实施的基础上继续积极推动调控的实施，同时对于调控取落实楼市调控日得的成果给予肯定，表明政府持续调控的长远决心。『尚座精品酒店公寓开盘营销报告』政策法规环境—2006年金融政策时间政策或行动内容与影响政策特征：这是央行在加息后短短一年多时间里再次?4月28上调房贷利率影响最大的政策当属国六条以及其他政策上调利率，此次加息主要是为了抑制投资日0.27%需求，进一步稳定房地产价格。的颁布，明确提出了调整住房供应结构，旨在增加满足自住需求的供应；针对因人民币升值预期而高涨的国外资金7月24“外资限炒投资需求出台的171号文件，旨在限制国?其次，是《关于建立国家土地督察制度有日令”下发外热钱进一步推动房价上涨，起到稳定市场发展的作用。关问题的通知》及其他政策的发布，旨在加强国家对于土地监管的力度；8月19上调房贷利率存、贷款基准利率均上调0.27%日0.27%?在金融政策方面，06年主要是针对抑制投机需求出台了一系列政策，如上调房贷《关于规范房规范境外购房主体购买境内商品房的外汇地产市场外汇管理，其旨在加强外资购房结汇时的审核利率以及加强对外资和外汇的管理；9月4日管理有关问题，有效的抑制了外资投资中国房地产的热的通知》发布度，对于稳定房价起到了一定的作用。2006年国家出台了系列政策直接或间