院落式商业会所-发展策划报告谨呈：中铁蓉丰2010年12月中铁光华元年成都首席院落式会客厅·更成都更中国·项目环境分析项目运营建议项目属性界定项目概念定位规划发展建议命题结构化思维项目整体发展战略134675报告结构。”位于城西上风上水之地，未来青羊区中心项目简介成都西三环外1.5公里，光华大道树德中学斜对面，凯德风尚背后，临近规划中的青羊区政府行政办公中心。按照政府规划，这一片区将依托光华大道、成飞大道构成的十字形构架布置商业网点，重点引进购物中心和甲级写字楼，形成城西新兴的商务商业中心·项目西面待开发地块，?项目西侧1号地块连接光华大道和光华公园???本案周边属于起步阶段，四周空地较多项目东侧为光华杏林，已建项目??项目北侧待成都妇女儿童研究医院??项目四至三环路光华杏林青羊行政中心4光华大道123光华公园树德中学凯德风尚地块周边环境依托未来行政中心，发展潜力巨大——地块周边开发属于起步阶段，目前居住氛围尚欠缺；地块周边公园较多；居住环境比较好地块周边配套欠缺，居住不太方便???1号地块：52823.04平（文化娱乐用地兼商业金融）2号地块：28621.19平（商业金融兼二类住宅）3号地块：53448.65平（商业金融兼二类住宅）4号地块：57334.6平（商业金融兼二类住宅）项目规划建设净用地面积约：192227平方米项目占地余亩，商业比重占近30051%项目指标4433212五星级酒店电影院大型卖场号地块规划近万平方米的商业文化，、、号政府要求院落式商业115234项目规划商业布局分析Sohu公寓：97646平方米院落商业：83328平方米住宅：180740平方米商业面积：23万平方米（含1号地块停车位主要集中在住宅部分：商业部分车位较少?????停车位分析项目属性机会与挑战并存区域居住环境优越定位好商业是项目发展的关键（2、3、4号地块）项目商业比例较高，soho公寓体量过高项目内的竞争激烈区域配套不够完善，没有商业氛围项目核心问题界定项目环境分析项目概念定位规划发展建议项目属性界定命题结构化思维项目营销推广思路12354报告结构?成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390平方公里，总人口1,112.3万，2008年市区人口1125.0万。?成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到RMB3，901亿元,在中国西部城市中排名第二。?世界500强企业中，已经有124家在成都投资或设立分公司。?1993年，成都成为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，经济发展水平中西部第一，综合实力在中西部居首位。?2007年，成为继上海浦东新区和天津海滨新区之后又一个国家综合配套改革试验区?2009年，世界优秀旅游目的地城市城市成为亚洲首个获此殊荣的城市。地理位置:总体经济状况:城市发展:???成都市中国西南区域的中心，西部最大的商贸中心—年成都市人均可支配收入情况2000-2008050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%人均可支配收入（元）增长率8972964111320119861278914849169439.70%7.50%17.40%5.90%6.70%16.10%14.10%2002200320042005200620072008城乡居民收入水平和生活质量稳步提高。2008年城镇居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增长14.1%2008年成都市人均可支配收入位于全国大中城市中等水平，增长速度位于前列。人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。休闲娱乐等“享受型消费”的比重持续增长，消费档次进一步提升。zz居住娱乐交通通讯医疗家庭设备衣着成都市居民消费结构食品过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49％。2006年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占64.48%。过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4％、18.6％、14.08％。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。?????居民消费结构---休闲、娱乐等享受型消费为主导消费力释放，中高端市场快速成长。以紫薇酒店、汇发摩尔、玉林生活广场等为代表的零售类物业亮相市场，产权式酒店、产权市商场、社区商业迅速成为新的投资热点；西武百货进入春熙路，成都零售市场迎来了新一轮发展，高端零售市场将快速成长。21世纪初至今几大零售巨头入驻春熙路等核心商圈；市中心核心商圈、城南、城西的商业都得到了极大的发展。购买力迅速积专业市场累，市场蓄势待发。90年代初至90年代末90年代末至21世纪初改革开放后至90年代初专业市场崛起；零售物业投资价值尚未被认同。春熙市、骡马市、盐市口等城市核心商圈及荷花池、青年路等专业市场崛起。零售业多为传统的临街社区商铺和以批发为主的专业市场。经营方式也更多的倾向于开发单位自主经营或追求租金回报，交易率低。出现多种业态并存的商业集中区、夜市等，例如骡马市、盐市口市等；零售类多以一些单层沿街的商业门面出现，档次不高，市场形成的自发性较强。自发性较强、多种业态并存。成都商业历程回顾城东商圈城南商圈中心城会展商圈金光华商圈新商圈逐步兴起，现有商圈加速升级商业中心一至多商圈发展模式?单个商圈多商圈共存传统核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市区域商圈：金沙光华、羊西、会展、双楠、红牌楼、建设路、荷花池、五块石、城南、城东等??成都商业发展态势---一中心向多商圈发展“”仁和春天百货二环经济圈乐宾百货光华餐饮区光华餐饮区金沙商圈光华商圈高档百货中档百货及超市优品道广场本案金沙太阳城工业总部圈公园总部圈家乐福三分天下格局初定5分钟车程高中档商业应有尽有，项目的商业发展压力巨大·总部经济已经在周遍发展起来，并形成了一定的规模总部公园城、运动总部公园城、中华情总部公园城、非遗公园城差异化项目附近商圈已经形成包括高中档商业商业种类含盖百货、餐饮、工业总部基地成都还没有形成3环外的商圈如果充分的项目商业与周边形成差异2、3、4号地块商业的存活，关系到项目整体发展区域环境核心问题界定项目环境分析项目概念定位项目运营建议项目属性界定规划发展建议命题结构化思维12354报告结构周边高中档商业聚集商业含盖餐饮、百货、工业总部基地政府要求院落式商业周边情况及政府要求周边人气不足、没有文化底蕴实现产品的顺利销售；实现项目价值项目发展困难（我们期望的目标）项目的出路在于：做好项目的差异化概念定位商业比重高自身商业业态较多项目情况区域现状：位置较远、情境分析（按常规发展可能）项目核心问题界定项目环境分析项目概念定位项目运营建议项目属性界定规划发展建议命题结构化思维12354报告结构项目定位参考项目项目定位项目定位梳理城市近郊，（距成都三环路.公里）区域商品房开发基本成熟，交通通达能力强，居住环境进一步提升中；15前提核心点商业如何定位，实现项目整体顺利开发和运营——片区规划梳理商业发展梳理商业突破点梳理项目定位梳理在城市远郊，无优势资源和文化背景下的商业，如何突破——关于商业定位梳理体系中铁二局亩都市商业规划70项目区域未来规划常住人口约15万人，各种商业规划面积近100万平米项目一期，含五星级酒店、商务办公项目地块青羊市政公园在建片区规划梳理本案商业规划要立足城西片区，扩展至大成都甚至超越成都范畴，才有发展空间根据城市居住区规划设计规范,商业用地指标指标指标为600-940㎡/千人，15万人，需求商业用地141000万平米，用地面积需求约211亩；目前区域统计商业面积超过100万平米，折合用地面积近30余万平米（约500亩-600亩以上）；片区规划梳理代表项目：锦里、宽窄巷子、文殊院代表项目：华侨城、国色天香、丽江、洛带代表项目：一品天下、春熙路、南京路代表项目：青阳工业集中发展区、空港总部、芙蓉古城以文化和历史沉淀为依托，发展特色文化旅游商业以规模和特色产业为依托打造休闲旅游商业依托地理位置和城市特点，人为打造的都市商业以自身强大资源和运营能力人为打造的创新商业和特色商业结项目有特征，对都市商业发展模式梳理——商业发展梳理70创新型商业对差异化发展规模和运营能力有较高的要求片区整体生活氛围还有待进一步发展，都市商业氛围需要逐步培养和发展项目规模无法与中铁二局万平米商业规模抗衡光华大道为城市发展规划的人为开发区域，缺乏人文和历史沉底商业发展模式与项目匹配度——以文化和历史沉淀为依托，发展特色文化旅游商业以规模和特色产业为依托打造休闲旅游商业依托地理位置和城市特点，人为打造的都市商业以自身强大资源和运营能力人为打造的创新商业和特色商业商业发展梳理对商业发展模式与项目匹配度的梳理之后商业发展梳理再缺乏人文历史沉淀的情况下，围绕项目的地址位置和片区特点，配套性、服务型商业规划更符合项目实况业态描述：集民间艺术、民俗、茶楼、休闲餐饮为主要业态的，商业走廊业态描述：以娱乐和旅游为卖点，带动的休闲餐饮、生活休闲消费、购物消费商业业态描述：以高档餐饮为主要的都市主要应酬、交际、宴请的餐饮集中区商业业态描述：总部基地（商务孵化楼）、生态办公基地（创意产业园）业态描述：围绕大型居住区的零售百货消费行业餐饮特色商业零售百货商业特色文化旅游商业/休闲娱乐旅游商业商业模式梳理之后的商业业态梳理商业突破点梳理缺乏文化和历史沉淀支持，其休闲业态可做辅助