百大百大百大百大AAAA座商业经营与物业开发座商业经营与物业开发座商业经营与物业开发座商业经营与物业开发市场研究市场研究市场研究市场研究昆明田野调查与咨询公司2005年4月28日FieldMarketing1Copyright＠2004fieldmrResearch?本报告根据田野公司本报告根据田野公司20042004年年99月“百大月“百大AA座商业定位研究”与座商业定位研究”与20052005年年11月初“百大月初“百大AA座市场风险研究”两次调研成果整合而成。座市场风险研究”两次调研成果整合而成。FieldMarketing2Copyright＠2004fieldmrResearch作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：?从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨AA座作为商业百货商场的市场定座作为商业百货商场的市场定位空间；位空间；?从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨AA座作为商业地产开发和销售可座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；能面临的市场风险；?整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出AA座定位建议和风险控座定位建议和风险控制建议。制建议。FieldMarketing3Copyright＠2004fieldmrResearch特别说明特别说明?我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑有考虑AA座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。营经验。?所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据AA座财务目座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。FieldMarketing4Copyright＠2004fieldmrResearch报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议FieldMarketing5Copyright＠2004fieldmrResearch报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析?A座商业经营竞争对手分析?A座商业经营消费者需求分析?A座商业经营定位目标与定位空间分析FieldMarketing6Copyright＠2004fieldmrResearch老老楼楼，老了！，老了！?众所周知，直到众所周知，直到9090年代初，百大年代初，百大AA座都是昆明商业的座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。旗帜，昆明大型商场的旗舰。?9090年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。不再，老楼需要重建，老楼需要新生。FieldMarketing7Copyright＠2004fieldmrResearch老老楼楼之重建之重建与与新生新生?更有甚者，更有甚者，AA座座+B+B座座+C+C座不仅利润率不敌一个柏联座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，AA座的重座的重建，不仅仅是建，不仅仅是AA座的重建，而同时也是整个百大商业座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。的振兴和商业旗舰物业的新生。?我们的研究，就从我们的研究，就从AA座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。FieldMarketing8Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析FieldMarketing9Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。建筑面积商品销售每平米单每平米单每平米利利润总额每平米利商业网点名称（万平方总额(万位销售额位销售额润额(万元)润额(年）米）元)(年）(月）(月）昆明柏联百盛购物广场有限公司2.533562243013424.8972.01118.781.0昆明金龙百货有限公司1.3727856164620332.81201.51694.4100.1昆明仟村百货4.252612921252.669.5104.45.8昆明百货大楼商业有限公司3.528158.67.558045.32.2670.40.2云南沃尔玛百货有限公司1.561388-22640925.3-150.73410.4-12.6昆明樱花实业股份有限公司0.9112990-81214274.7-892.31189.6-74.4昆明好又多百货商贸有限公司2.28546-14983884.5-680.9323.7-56.7西南商业大厦7.25715-25000793.8-3472.266.1-289.4合计23.4183477-23160.45102933.9-2950.968577.828-245.91平均2.922934.6-2895.112866.7-368.91072.2-30.7?数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局FieldMarketing10Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析百大百大AA座最强大的竞争对手——柏联百盛、金龙座最强大的竞争对手——柏联百盛、金龙//金格金格3000120.02430100.1100.02500主81.080.0要2000164660.0营竞业争150040.0额商20.01000对场5.80.20.0比物500292-20.0（业7.55元每0-40.0）平柏联百盛金龙百货仟村百货百货大楼樱花实业-60.0米-500-74.4月-80.0-1000-812-100.0利润总额(万元)每平米利润额(月）数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据FieldMarketing11Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多消费者的欢迎?去百货商场购物也成为了多数人的习60%51.7%去百货商场购物也成为了多数人的习50%惯惯，，63.5%63.5%的的人人一个月一个月至少至少去一次，去一次，71.2%71.2%的的人人40%35.6%35.3%是周是周末白末白天去；天去；但但有有21%21%的的人人几乎从来不去。几乎从来不去。30%25.8%25.5%20%15.4%8.7%7.7%7.5%7.1%?除除了日用品和食品了日用品和食品外外，，服服装和化妆品和家用电装和化妆品和家用电器器10%3.7%2.7%成为了购成为了购买买了主要了主要对象对象；；0%日食女男化家药书珠箱体婴?三市三市街街商商圈内圈内的三大商场的三大商场吸引吸引了半数了半数以上以上的消费的消费用品装装妆用品籍宝包育幼品品电和和手手用儿者，其中者，其中以以柏联百盛为柏联百盛为首首。。品器保文饰袋品用健化品品用25%22.7%21.3%35%31.3%26.2%20%17.2%30%14.3%25%20.7%15%20%10.4%11.5%15%8.7%10%6.0%10%5%3.1%2.1%5%1.6%1.6%1.1%0.2%0%0%柏昆昆西仟樱美金其时这次次次次次次一一一一一一联百百南村花辰龙他尚类去去去周去去百大大大百购百百春都商月月月每右年个个个左一盛新老厦货物货货天不场每三半年约两半纪楼中去我大能可元心几店乎FieldMarketing12Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多女性消费者的欢迎35%30%25%20%女女性半个月逛百货商15%男810%场的人群比男性多个百分5%点！0%柏昆昆西仟樱美金其时这?女女性性消费者消费者在在百货商场百货商场最常最常购购买买的物的物联百百南村花辰龙他尚乎类百大大大百购百百春都商品主要是女装、日用品、化妆品和食品品主要是女装、日用品、化妆品和食品店；男；男性性消费者消费者最常最常购购买买的是日用品、男的是日用品、男盛新老厦货物货货天不场装、食品、家用电装、食品、家用电器器；；纪楼中去我元心几?差异最差异最大的是大的是服服装、化妆品、家用电装、化妆品、家用电60%55%54%器器三类商品；三类商品；51%36%50%40%40%?在在商场的商场的选择上选择上，女，女性最偏爱性最偏爱柏联百柏联百40%36%盛，而男盛，而男性对性对柏联百盛和昆百大都柏联百盛和昆百大都比较比较30%26%女15%男喜欢喜欢。。20%13%9%10%9%9%9%7%8%7%6%10%4%6%4%?从女从女性性消费者消费者对对柏联的柏联的偏偏好，可好，可以推以推1%1%0%断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一女日化食男箱药珠家书婴体筹筹。。装用妆品装包品宝用籍幼育品品手和手电和儿用袋保饰器文用品健化品品用品FieldMarketing13Copyright＠2004fieldmrResearch?A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里——百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎70%图不同年龄段逛百货商60%百：50%货场的频率不一，消费能力不40%各30%商年20%场一。10%龄0%购段?在在到百货商场购物时，到百货商场购物时，人人