房地产智库www.fdc01.com目录I.合作的目的和原则1、合作的必要性和可行性2、合作的原则II.万科合作模式1、与土地方合作（1）项目公司模式（2）合作建房（3）股权收购2、与资金方合作（1）联合竞买（2）境外融资（3）信托II.合作对万科的影响2房地产智库www.fdc01.comI.合作的目的和原则2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”房地产智库www.fdc01.com为什么要合作一、合作的必要性（一）从集团经营管理的战略角度考虑降低资金投入的同时不增加负债，不降低投资收益率（二）项目发展存在资金瓶颈1、土地政策变化2、国家金融政策变化（三）土地供不应求维持年30%的增长率二、合作的可能性万科可以合作过往万科项目合作过程中，曾经出现过一些问题，发生过纠纷。但是万科还可以再合作，因为：（一）早期的合作环境、土地市场还不规范，而今已经比较规范。（二）万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范（三）否定之否定是事物发展的客观规律，只要我们总结经验教训，就能够最大程度的的控制合作风险。4房地产智库www.fdc01.com万科董秘谭华杰答记者问时提到，合作开发的好处至少有三点：?一，可以使公司的经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；?二、可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；?三、许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率。所以，合作能够提升万科的股东回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。房地产智库www.fdc01.com万科的合作模式灵感来自万科的行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商。?2005年万科有48.3%新增项目通过合作购得?2006年超过62%新增项目通过合作购得?2007年收购了27个项目，?2008年收购了18家公司的全部或部分股权，当年新增土地储备743万平米中的约84%都是通过合作方式获得。?万科2009年财报显示，控股权55%的佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司、控股权60%的无锡万科房地产有限公司、控股权51%的万科中粮（苏州）置业有限公司、控股权55%的沈阳万科天琴湾置业有限公司等等，以及若干合营、联营公司均打上了万科的标签。?2010年1至9月，在万科60个新增项目中，有34个为部分权益。而万科对商业地产的投资，亦是沿用了合作开发模式。房地产智库www.fdc01.com万科2011年全年新增项目71个，其中42个为合作项目；所有项目中合作方权益比例与万科权益比例平均为1:2，共节约土地款166亿元万科权万科建面万科投成交日期城市地块编号建面(万平)总价(亿元)2011/6/23苏州苏地2011-B-14号地36.1315.0055%19.878.25益比例(万平)资(亿元)2011/9/30鞍山鞍山永乐公园南项目用地66.704.9051%34.022.502011/8/25北京京土整储挂(丰)[2011]081号地3.613.2413.613.242011/6/1东莞2011G05215.072.2751%7.691.162011/7/7成都成华区建设路锦电东苑地块9.242.8319.242.832011/1/13东莞东莞塘厦石潭埔二期项目9.271.6551%4.730.842011/1/13东莞2011G00210.561.88110.561.882011/9/19佛山桂城南约地铁口地块37.3816.2051%19.068.262011/9/13抚顺2011-03-1623.450.59123.450.592011/9/13抚顺2011-03-1711.310.28111.310.282011/11/2贵阳2011-挂-00476.125.5651%38.823.402011/9/9广州KXCD-D1-227.4412.30127.4412.302011/6/30晋中晋中大学城项目48.603.0051%24.791.532011/9/18广州白云大道AB2911022商住用地9.3812.7019.3812.702011/9/30厦门H2011P0251.8015.1251%26.427.712011/4/1广州广州万科红郡项目57.2031.00157.2031.002011/8/26太原山西省太原市CG-1123地块69.4412.5151%35.416.38浦口区江浦街道沿山大道以南，财2011/3/1太原太原紫台项目用地32.702.6051%16.681.332011/7/19南京9.973.3019.973.30八路以西4号2011/2/18天津津东疆(挂)2010-10号27.766.0451%14.163.082011/1/21宁波2010CJ373.080.3713.080.372011/2/18天津津东疆（挂）2010-1110.541.4551%5.370.742011/2/19宁波2011CJ046.271.6516.271.652011/12/351%18.871.632011/7/28莆田PS挂-2011-11号14.922.56114.922.561西安西安凤九路项目37.003.202011/7/28莆田PS挂-2011-12号11.852.40111.852.402011/3/18长春55-21-4353.187.9451%27.124.052011/7/28莆田PS挂-2011-13号4.011.7014.011.702011/3/18长春55-21-47/48/4952.117.7151%26.583.932011/1/26上海20101140218.0011.19118.0011.192011/11/3珠海珠海金湾区三灶地块19.002.8451%9.691.452011/2/1上海20110060510.864.68110.864.6802011/2/24深圳G17301-00242.241.4012.241.402011/9/1北京北京大兴区旧宫3号地17.3217.0550%8.668.532011/1/31沈阳DL-110159.7913.56159.7913.562011/8/30北京京土整储挂(房)[2011]048号15.697.3450%7.853.672011/5/27太原LG-11141.600.1911.600.19京土整储招(丰)[2011]100号，2011/9/16北京62.9233.5150%31.4616.762011/6/30太原太原变压器厂项目17.302.94117.302.94郭公庄5期2011/10/3乌鲁2011/11/1南山水西沟镇项目用地1.550.4011.550.40上海20110330114.2514.8050%7.137.401木齐52011/1/11芜湖1043-1号地块16.293.26116.293.262011/12/150%15.002.302011/1/11芜湖1043-3号地块38.756.07138.756.073武汉武汉花山生态城项目30.004.492011/3/3武汉P(2011)014号52.938.76152.938.762011/1/7苏州苏地2010-B-41号24.7710.2049%12.145.002011/3/3武汉P(2011)015号34.295.60134.295.602011/10/32011/1/28秦皇岛56-131.742.8648%15.241.37武汉汉阳国际旧改项目用地57.1015.00157.1015.0012011/1/28秦皇岛56-213.601.5348%6.530.732011/1/11武汉洪山区长江村P（2010）210号42.665.80142.665.802011/1/30西安CA6-6-135.027.36135.027.362011/1/28秦皇岛57-218.882.2748%9.061.092011/8/24西安QJ10-1-36022.106.0370%15.474.222011/12/32011/12/245%26.469.6067%3.750.321重庆重庆佰富项目58.8021.330惠州惠东双月湾后续项目5.600.472011/7/1天津天津仕林苑项目用地11.504.1340%4.601.652011/10/3中山水晶城项目用地46.606.9265%30.294.502011/5/31东莞东莞松山湖新竹路068-070项目7.402.0634%2.520.7012011/6/30青岛小珠山项目98.9014.2634%33.634.852011/7/1长沙长沙高正项目用地11.704.0860%7.022.452011/12/32011/7/5大连大城(2011)-13号11.334.6455%6.232.5533%13.622.201南昌南昌天香园项目41.906.772011/12/355%19.975.701大连大连樱花园项目36.3010.362011/5/31东莞东莞松山湖新竹路071项目3.000.8025%0.750.202011/8/18合肥BHC-11地块37.539.0155%20.644.962011/1/6杭州富政储出[2010]33号6.996.2920%1.401.262011/6/30深圳沙井新沙旧改项目25.459.49