打好防渗漏开裂空鼓攻坚战集团工程管理部2012年2月9日www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、目前集团相关技术标准2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准：(1)集团装修工程工艺工法及节点详图；(2)集团水电专业工艺工法节点；(3)万科住宅建筑构造图集(二)。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（一）：主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防开裂做法。其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求和节点做法。如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任，防渗漏工作才能步入常态。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、目前集团相关技术标准装修工程工艺工法：主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。该图集有关防渗漏节点包括：（1）门槛石防水做法（先铺法）（2）门槛石防水做法（后铺法）（3）门槛防水做法（混凝土挡水槛）（4）淋浴房挡水槛防水构造安装工程工艺工法：（1）重点规范现场安装环节的施工工艺（2）在装修观感方面给予了更多关注（3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法，给水管走吊顶（4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内水管施工工艺）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、目前集团相关技术标准防渗漏图集（二）（1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法；（2）补充多层洋房渗漏节点；（3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求；（4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行，将节点做法落实到具体的工程管理之中去。今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、目前防渗漏工作的薄弱环节主体结构：（1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉；（2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏；（3）大降板(沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防水层破坏。砌筑抹灰：（1）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗漏概率；（2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生；（3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文化石造成渗漏；（4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工；（5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏；（6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料起皮。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、目前防渗漏工作的薄弱环节水电安装：（1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏；（2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利；（3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏；（4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水管成为导水管引起渗漏；（5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成渗漏；（6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量不过关导致渗漏；（7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；型材、门窗安装、塞缝：（1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏；（2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多；（3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大；（4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法,给防渗漏增加难度；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、目前防渗漏工作的薄弱环节（5）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成渗漏；（6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏；（7）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏；（8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏；（9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底；（10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏；铺贴施工阶段：（1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验导致渗漏隐患未及时发现和处理；（2）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出；试验检测及管理：（1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够；（2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库和处理，从而埋下了渗漏隐患。3、主要渗漏防治技术做法（1）强调结构自防水是防水技术的关键现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。（2）防渗漏水要体现防排结合施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效（3）合理选用防水层材料防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、主要渗漏防治技术做法（4）外墙防水防护工程做法过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法（5）关注建筑节点的防水要求需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点（6）防水管理每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水坡屋顶漏水比平屋顶多，问题这是一个常见做法，也是一个不太在于混凝土浇筑质量差，现要求大好做法，应该采用降板（升板）解决渗于25°坡屋顶采用双面支模工艺，漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做确保混凝土质量质量混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的屋面混凝土结构需要进行抗裂基层处理难度大，往往处理不好而出现验算渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.1、主要渗漏防治技术做法—结构自防水通常砌块本身能满足外墙混凝土外墙是防推广日本三段式渗漏水要求，大多因为灰缝治渗漏水方面最好的模板拉结螺杆的应质量而渗漏。解决方案，需要大力用，杜绝拉结螺杆所以推广加气砌块及其干推广孔德渗漏水法施工工艺并加强砌体技术间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能力www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合用降板工艺解决湿区水渗透到干区尽管有降板设计，但普遍存在边梁是最为简单有效方法没有降低导致实际没有降板，新标准提出解决方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合对于平屋面，推荐屋面结构屋面保温层内的水分在高温时自找坡，便于排水变成水汽，压力较大常导致防水层的破坏www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.2、主要渗漏防治技术做法—防排结合下沉式卫生间设置侧排地漏是公共部位地下室底板采用排水防水工程中防排结合的典型例子做法，将简化防水做法www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3.3、主要渗漏防治技术做法—合理选用防水材料通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥青防水卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防水材料，但防水效果还是有明显差异需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互补：使用部位防水层选用地下室底板采用自粘沥青防水卷材，或聚氨酯涂料，地下室外侧墙采用聚氨酯涂料，限制采用防水卷材地下室顶板沥青防水卷材或聚氨酯涂料外墙一般采用聚合物水泥防水砂浆（保温层或饰面粘结材料符合防水要求时可以替代），干挂系统采用高分子防水涂料，雨水少的地区用普通防水砂浆屋面及露台聚氨酯涂料或沥青防水卷材厨卫间及阳台聚合