房地产工程精细化管理实务2011年2月房地产智库www.fdc01.com多项目、跨地域发展对房地产开发企业工程管理的影响?自然和社会环境的不同，导致工程管理难度加大–地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求?多业态开发导致专业与全面产生矛盾–住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异?外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加–工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收?内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全–各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现?企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降–工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段?管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清–总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员?决策信息增加，沟通效率降低–电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程?依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升–某开发商595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com2目录一．房地产开发工程精细化管理二．工程质量保证体系与重点三．工程计划保证体系与重点四．工程成本保证体系与重点五．工程管理保障的合约配合六．通过减法学习工程精细化管理www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com3一.房地产开发工程精细化管理?工程管理模式分析?流程管理与工程管理?流程管理核心技能?房地产企业组织结构?房地产开发决策管理?房地产开发绩效考核www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com4房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com5房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com6房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com7房地产开发工程管理模式分析www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com8一.房地产开发工程精细化管理?工程管理模式分析?流程管理与工程管理?流程管理核心技能?房地产企业组织结构?房地产开发决策管理?房地产开发绩效考核www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com9房地产开发流程与工程管理投资决策及收益跟投资论证及收益跟踪降低投资风险项目收踪体系益控制阶段性成果管理体投资设计成本工程营销降低运营风险项目质系成果成果成果成果成果量控制房实地运营决策管理体系专业决策集团运营总结明确管理职责提高决现产评审评审例会例会评估策效率集开团发集团关键节点计划管理预运定营进度计划管理体系地区公司一、二级计划管理计划编制质量提高决收管策效率益理个人计划管理目体标系目标成本管理体系成本控制与预警成本目标成本、动态成本跟踪敏感性分析资金预算管理体系防范经营风险提高预算制定滚动资金计划控制资金使用率www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com10房地产开发流程与工程管理营销方案完取得土地中标通初设完成施工图施工场地三交房交方案设计任务完成成、项目前向物业移交、土地投资分析阶段知单、方案设计设计任务书发出、通一平基础房后半初设任务书发出期推广、项项目交付任务书发出施工图设计开始开工年目开盘《项项目《项目一二级《商业移36.7.项目月度计划分析报告33.目后评负责人进度计划》交方案》估》《项目投计划财3.《项目投资分《方案阶段投《初设阶段《资产管资分析模8.16.21.项目收益动态跟踪34.务分析析报告》资验算》投资验算》理方案》型》项目发《项目投1.项目报批报建展资建议书》12.《方案设计成果》9.《方案设计任《景观方案与18.《初步设计务书》13.《施工图设建筑方案的配合及成果》《景观设计计成果标准过程设计变更、二次设计管《项目实10.实施意见》《景观方案设计后研发2.任务书》14.19.要求》理及审查、设计现场指导、施预案》《精装方案与建筑设计成果》评估《精装房定位、《施工图设设计封样11.方案的配合及实施《精装方案限价及建设实施20.计审查要点》意见》设计任务书》方案》17.《初步设计任务书》www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com11房地产开发流程与工程管理营销方案完取得土地中标通初设完成施工图施工场地三交房交方案设计任务完成成、项目前向物业移交、土地投资分析阶段知单、方案设计设计任务书发出、通一平基础房后半初设任务书发出期推广、项项目交付任务书发出施工图设计开始开工年目开盘28.《项目营6.《售楼处、样销策划方案》初步市场板房选址、定位、项目现场广29.《售房合调研及初修建、开放计划》15.《方案阶段成23.《项目销售告、路牌、同配置标准》《交房方销售后营销步营销产32.本测算与验算》指标》围挡等销售《售房合案》评估品、售价4.《项目定位报30.指引同附图》建议告及营销产品建议》31.《价格表及付款方式》《招投标、《成本敏感性27.项目开发5.22.《项目目标计价、采购成本后成本分析、价值分配项目工程成本动态跟踪成本分析成本》方案及合约评估及目标成本预设》规划》24.《项目工程管理策划》《项目三项目工期25.通一平实施分析、项工程后工程市政工程分析设计阶段工程配合方案》施工管理目工程风评估险分析26.《施工、监理单位筛选及评估报告》www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com12房地产开发流程与工程管理资金、策划与销售投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业服务工程管理（常规理解）后评估?施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节?工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com13房地产开发流程与工程管理www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com14房地产开发流程与工程管理www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com15房地产开发项目流程管理的作用?项目流程管理提高了项目工程管理的效率–项目流程管理依据项目整体业务运营流程，对项目进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）?项目流程管理提高了项目工程管理的质量：–项目流程管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的职责）?项目流程管理提高了项目风险控制能力–项目流程管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com16一.房地产开发工程精细化管理?工程管理模式分析?流程管理与工程管理?流程管理核心技能?房地产企业组织结构?房地产开发决策管理?房地产开发绩效考核www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com17对于21世纪的企业而言，流程将非常关键，优秀的流程将使成功的企业与其他竞争者区分开来流程是一组能够一起为客户创造价值的相互我满意，因为流程为我创造了价值。关联的活动进程。客户愿意付费的就是增值的（哈默）！若干活动输入资源输出结果迈克尔·哈黙www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com18工程签证管理流程技术负责项目分承包商监理公司项目经理办公室预算处工程部总工办人管副总提出签证需求NN技术审核Y技术、工程量审核N现场确认Y签证阶段（天）1-2N签呈跟踪技术方案Y处理再确认谈判确认价格N价格核实YY确认技术签字N价格Y下达执行签收下发实施验收常见的流程缺陷：逐级审批、效率低下问题描述1【缺乏现场预算员的核价工作】项目经理签证的权限没有界定清楚，1000元的工作也向上签呈，导致周期长，影响工程进度。2【活动周期较长】签证流程快的周期要4天，慢的要17天，主要是工程部和计入决算预算部审批的周期比较长。预算部审1批时间过长是因为各部门提交资料不充分。23【签证反馈不规范】办公室负责签证跟踪，但各部门反馈往往不及时甚至3签呈阶段（天）没有反馈。23-154【流程活动顺序错误】因时间要求紧，流转周期长造成实际操作中先施工后签证。5【未考虑到对成本管理流程的影响】4决算时是以签证形式反映此部分成本支出，无法准确反映设计变更时成本影响。5www.hywit.com房地产智库www.fdc01.com19代理、地产策代理、地产策总师室、设计总师室、设计划部划部项目发展部项目发展部管理部管理部设计承包商设计承包商项目公司项目公司主管领导主管领导问题描述问题描述【【流程间接口不明流程间接口不明提供市场分析提供市场分析111111提供规划条提供规划条报告报告//产品建产品建确】确】在产品定位不明在产品定位不明件、设计条件件、设计条件议议确情况下进行设计，确情况下进行设计，22设计工作与产品建议设计工作与产品建议提出