房地产智库www.fdc01.com受控文件业务流程管理手册手册现行版本：A/0发放编号：编制日期2005.12.10审核日期2005.12.12批准日期2005.12.20发布日期：2005-12-20生效日期：2005-12-30房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/0房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/0目录1项目业务流程概述1.1房地产业务流程价值链分析1.2房地产项目开发流程结构图2项目论证2.1项目论证阶段工作流程框图2.2项目论证阶段工作流程关联图2.3工作流程关键点说明3项目策划3.1项目策划阶段工作流程框图3.2项目策划阶段工作流程关联图3.3工作流程关键点说明4设计管理4.1设计管理阶段工作流程框图4.2设计管理阶段工作流程关联图4.3工作流程关键点说明5工程管理5.1工程管理阶段工作流程框图5.2工程管理阶段工作流程关联图5.3工作流程关键点说明6销售管理6.1销售管理阶段工作流程框图6.2销售管理阶段工作流程关联图6.3工作流程关键点说明7客户服务管理房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/07.1客户服务管理阶段工作流程框图7.2客户服务管理阶段工作流程关联图7.3工作流程关键点说明8计划管理8.1计划管理的目的8.2计划管理体系8.3项目计划的要求8.4工作计划的分类及管理8.5计划的编制、评审和批准8.6工作计划的调整时机、评审及批准8.7工作计划的执行、检查与跟踪8.8工作计划控制的保障措施9招投标管理9.1概述9.2招投标管理的目的9.3招投标管理的原则9.4适用范围9.5招标程序9.6评标方法与各项目的招标评标规定10合同管理10.1合同管理责任分析10.2合同条款风险分析10.3合同履行监控11成本管理11.1成本管理概论11.2成本管理的组织架构11.3成本管理体系总体思路11.4成本控制目标的确定11.5成本管理流程房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/011.6目标成本管理要求房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/01.项目业务流程概述1.1房地产业务流程价值链分析从房地产业务的价值链分析可以看出，越靠近价值链前端，经营操作风险越大，对整个房地产开发项目的利润贡献也越大；靠近价值链后端，经营操作的风险越小，利润贡献也越小，但对组织品牌和客户价值产生重要的影响。所以我们前期（投资策划、土地获取、项目策划、建筑设计）应以关注风险为重点；项目后期（销售、售后服务、物业管理）应以关注客户价值和企业品牌的提升为重点；中间过程应以关注成本管理为重点。房地产价值链分析图按照房地产项目开发过程可以分为六个大的节点：项目立项、项目策划定位、主体结构开工、开盘销售、竣工、入伙；按照节点又可以将房地产项目开发过程分为六大阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工、销售管理、客服管理，各阶段的关系和主要工作见下页图。房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/0(增加价值链分析图)项目立项项目策划主体结构开工开盘销售竣工入伙入伙管理阶段工程施工阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证组织项目论证营组织项目策划/产品、市场及客户定位营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理销初步产品定位入伙事务管理研究设计规划要点/规划草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合工工程施工至设计配合、供应商考察及招标、施工准备主体结构施工至具程及桩基等工程施工竣工验收销售及入伙配合备预售条件成预算、标底、合同价进度款、工程变更、估算测算招标采购结算本说明及图例：、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：配合专业的任务。：代表关键里程碑：代表某个阶段（1/6）的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/01.2房地产项目开发主要过程识别示意图深圳市星河房地产开发有限公司房地产业务过程示意图项目报批、报建手续的办理选择营销策划公司营销策划N基础确定目项目项目扩初及施工开工前项目预可研项目可研研究标地块立项规划图设计准备销售前准备获取确定采购选择材土地采购实施方式料供方施工确定工程供方工程管理客服销售成本成本目标成成本动态管成本概算估算预算本确定理交付、入伙房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/02.项目论证2.1项目论证阶段工作流程框图项目阶段项目论证项目策划设计管理工程管理营销管理客户服务办初组土步组公理主收地确织织司土集预内地要及市定可可工场拓研部获作分信展研论立取析论项手流息目证证程标续责任者主管领导董事长总经理董事长董事长主管领导主责部门营销策划部营销策划部营销策划部营销策划部资金计划部项目事务部相关部门o成本管理部o成本管理部o成本管理部o成本管理部o营销策划部o营销策划部o符合企业战略和o营销市场、价格及客o关键输入各种土地信息经营目标的土地户调研结果项目建议书o项目可行性报告o报批报建所需文件信息o设计基础资料o项目预可行性研究报告o项目建议书o经过分析和加工o土地合同o《项目拓展建议书》o项目预可行性研究报o项目可行性研究报告o项目立项书关键输出后的《土地信息o建设用地规划许可证告库》中的信息房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/02.2项目论证阶段工作流程关联图前提（工作条件）工作流程后续（影响）要求项目论证项目策划设计管理工程管理销售管理客户服务o建立房地产市场信息收o目标成本指标信房地产市场信息集渠道o项目定位信息库建o产品研究信息库建息库建立的参考o营销推广信息库o客户服务模式信收集及分析o建立维护市场信息库立的参考立的参考o工程管理信息库建立的参考息库建立的参考o定期分析市场信息建立的参考o收集分析目标地块相关信息o投资效益框算初步确定拓展目标o基于公司经营战略作出判断o收集分析目标地块相关信息组织预可研论证o投资效益估算o投资指导书编制o收集分析目标地块相o项目定位依据o设计任务书编制的的依据o关信息组织可研论证o营销策划报告编制客户服务意见书依据o项目开发指导书o投资效益计算的依据编制依据编制的依据o项目项目总体计划o确定项目开发目标o客户服务工作计o项目策划工作计划o项目设计工作计划编制依据o前期项目开发时间节公司内部立项划编制依据编制依据编制依据o项目施工进度计划点编制依据o收集土地获取的相关政策及程序o准备土地获取所需相办理土地获取手续关资料房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/02.3工作流程关键点说明2.3.1房地产市场信息的收集及分析1)信息的范围：指日常的各种信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、竞争对手的产品信息、成本信息、市场信息等。2)收集渠道：各归口部门应建立信息收集的渠道，同时在公司内部应建立信息沟通、共享的平台；3)各主责部门负责各自信息库的建立，营销策划部负责土地信息、产品信息和市场信息等信息库的建立；成本管理部负责成本信息库的建立；材料部负责材料信息库建立。4)各种信息应按照相应作业文件的要求定期进行分析、总结，并把总结的结论应用到工作中去。2.3.2初步确定拓展目标1)从定期分析的土地信息中甄选出目标地块，并基于公司整体战略的考虑初步确定拓展目标。甄选时应进行初步的投资效益框算，并比较不同方案之间的投资效益差异，以追求投资效益的最大化。2)投资效益的框算应根据公司以往数据信息、市场收集的信息和基于前二者的推算数据。2.3.3组织预可研论证1)初步确定拓展目标后，营销策划部应对目标地块组织专项的市场调研，适当时可参考外部机构提供的信息。包括目标群体的选择确定、可能的目标价位、可能的风险及应对措施等等。2)成本管理部根据规划设计部提供的规划要点和成本信息库的数据，进行成本估算，形成《新项目成本估算书》。3)由营销策划部根据各方面信息，进行预先可行性研究，编制《预可研报告》。4)组织预可研论证，在论证中不断听取各方意见，修正各种方案和数据，最终取得一致意见，并形成《项目预可研报告》和《项目建议书》。2.3.4组织可研论证1)在预可研阶段确定的初步规划方案的基础上，营销策划部进一步对目标地块进行专项的市场调研，收集更多的区域经济、市场和产品信息。可行性研究应该做到：a)了解该项目背景资料，初步判断项目操作方式，房地产智库www.fdc01.com流程管理手册版本：A/0b)进行项目实地勘察和周边市场调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，至少包含以下内容：?项目的档次、目标客户群；?项目大致开发周期；?项目占用公司资金情况；?项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。c)项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：?常规项目，易于规划的：确定各种形式产品的面积组合，取得各种形式产品含基本配套后的成本数据，作为初步经济测算的依据；?特殊地形或包含特殊配套的项目：可根据项目资料和初步产品定位做出《初步规划设计分析》，做出成本测算，作为初步经济测算的依据；2)成本管理部根据初步规划方案，进行详细的成本估算，完善《新项目成本估算书》。3)由营销策划部根据各方面信息，进行可行性研究，编制《预可研报告》；同时，对项目前期的工作进行策划，编制初步的《项目前期工作计划》。4)由公司董