尊重·专业·责任·分享·价值赛普咨询2010年5月17日20010赛普版权（深圳），仅供水电地产内部使用中国水电地产战略规划报告房地产智库www.fdc01.com尊重·专业·责任·分享·价值A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划A.战略定位C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录房地产智库www.fdc01.com尊重·专业·责任·分享·价值利益相关者分析内部分析SWOT分析分析结论外部分析管理诊断要求根据管理诊断、分析和利益相关者分析得出若干结论SWOT房地产智库www.fdc01.com尊重·专业·责任·分享·价值模式、产品细分和区域定位等机遇模式、产品细分和区域定位等机遇央企整合，行业集中度提高趋势城市化进程，地方政府和城市发展要求我国房地产区域发展不均衡轨道交通推动城市群形成差异化时代到来，后发者面临发展水电地产专业化开发能力不足水电地产市场化人才储备不足水电地产土地储备和区域深耕不足央企整合，行业集中度提高趋势城市化进程，地方政府和城市发展要求我国房地产区域发展不均衡轨道交通推动城市群形成差异化时代到来，后发者面临发展水电地产是十六家央企地产公司之一水电集团具有良好的诚信口碑水电集团对房地产板块极为重视水电集团是相关多元化业务集团水电集团将拥有上市资本运作平台水电地产专业化开发能力不足水电地产市场化人才储备不足水电地产土地储备和区域深耕不足五大机遇：五大优势：水电地产是十六家央企地产公司之一水电集团具有良好的诚信口碑水电集团对房地产板块极为重视水电集团是相关多元化业务集团水电集团将拥有上市资本运作平台三个不足：?????????????五大机遇：五大优势：三个不足：?????????????综合来看，水电地产面临五大机遇，具有五大优势和三个不足房地产智库www.fdc01.com尊重·专业·责任·分享·价值A1.前期结论A2.战略定位B.战略规划A.战略定位C.战略路径D.战略保障体系E.三年行动计划目录房地产智库www.fdc01.com如何发挥比较优势如何展开差异化战略如何提高运营水平普遍关注的问题:???尊重·专业·责任·分享·价值新新且惨烈户细分且惨烈户细分市场参与者大量退市场参与者大量退寡头形成阶段心竞争优势/品牌/创心竞争优势/品牌/创出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争早期以价格战为主，后期关注差异化和客塑造难以被模仿的核出，差异化被追捧，马太效应，直面竞争早期以价格战为主，后期关注差异化和客塑造难以被模仿的核计划学派(执行与秩序)计划学派(执行与秩序)定位学派(差异化\竞争力)定位学派(差异化\竞争力)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)结构学派(环境-改变-结构)认识学派(完整的竞争思考)争加剧争加剧适度创新适度创新或成本领先或成本领先充分竞争阶段易被模仿/卓越运营/易被模仿/卓越运营/大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞无统一方式，差异化大量企业进入，传统模式被广泛应用，竞无统一方式，差异化发挥比较优势,但仍容发挥比较优势,但仍容弱入资格)入资格)无特别差异无特别差异进入阶段设计学派(进入)环境学派(机遇)设计学派(进入)环境学派(机遇)限制，产品差异性进入企业无特别条件限制，产品差异性小，竞争少且相关度弱进入企业无特别条件小，竞争少且相关度获取生产要素(包含准获取生产要素(包含准我国房地产行业正在从“进入阶段”向“充分竞争阶段”过度，明确“差异化基本特征适用理论战略定位”将使企业保持先发竞争优势主要竞争方式关键成功因素随着我国房地产市场由进入阶段向充分竞争阶段过度，“战略定位”的重要性越发显现房地产智库www.fdc01.com自上而下进行战略设计尊重·专业·责任·分享·价值递增阶梯定位确定一种总体的姿态竞争力定位如何在竞争中胜出竞争角色定位扩张模式定位参与哪些竞争业务细分定位区域定位发展空间发展速度内在动力自下而上形成事实基础房地产企业战略定位一般分为六个步骤房地产企业战略定位模型房地产智库www.fdc01.com挑战者：适当条件可能倍速增长、超越领跑者，或资源背景丰厚、或业务模式领先，关注“未来和机遇”尊重·专业·责任·分享·价值企业实力潜在的未来领先者集团竞争力领跑者：进入行业多年，市场份额领先，企业综合实力强，关注规模扩张及其生产模式业务细分水电追随者：既无能力、也无意愿进入前列，关注机会的把握和运营提升，做好自己的事儿递增区域为数不少的追随者（生存者）501510扩张模式为数众多的挣扎者区域市场份额挣扎者：市场空间已经极为有限，继续生存下去，必须辟蹊径、傍大款竞争角色水电地产是央企十六家之一，具有广泛的资源，具备“挑战者”必要条件A.竞争角色：水电地产处在“挑战者”行列房地产智库www.fdc01.com9招商游击战适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标存在和发展找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退资源获取和业务模式侧翼战：适用于追随者和挣扎者，以“存在和发展”为目标存在和发展找到一块小阵地/确定竞争角色改变前，不能改变策略/灵活，可进可退尊重·专业·责任·分享·价值：恒大、：恒大、侧翼战竞争力低价侧翼战碧桂园适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态低价侧翼战碧桂园适用于挑战者，以“细分领域成为第一”为目标着眼未来，先期进入，在适当的条件下快速崛起无争地带先期进入平静地等待机遇追赶同等重要等待和抗风险心态业务细分：星河湾、：星河湾、进攻战特性/高价/细分品类侧翼战华侨城、龙湖适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标在同样的领域、以同样的方式做到更好了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程递增特性/高价/细分品类侧翼战华侨城、龙湖适用于挑战者，以“主战场全面胜利”为目标在同样的领域、以同样的方式做到更好了解领导者的强势寻找自身发展机遇找到突破口长期持久的过程：：区域防御战主流模式侧翼战金地、首创、中建主流模式侧翼战金地、首创、中建适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标做到更强制造壁垒有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地适用于领先者，以“持续稳定发展”为目标做到更强制造壁垒有勇气攻击自己领先优势更为明显学会屏蔽竞争者留下调整的余地扩张模式竞争角色核心思路竞争原则适用范围水电地产作为“挑战者”，宜采用“侧翼战”，实行“差异化”战略定位水电地产宜采用“侧翼战”，找准“差异化”切入点房地产智库www.fdc01.com尊重·专业·责任·分享·价值资源差异化：水电地产利用集团相关多元化业务板块取得土地，新城开发和深耕当地政府关系实现资源差异化区域差异化：在中西部地区和二三线城市深耕，依托核心城市和辐射城市实现区域深耕，实现区域差异化扩张模式差异化：依托央企背景，利用央企整合机会实现快速扩张，利用上市公司平台实现快速扩张产品差异化：水电地产通过提升产品品质和服务品质，开发配套设施完善的产品实现差异化价值链差异化：通过开发-施工一体化优势，实现价值链差异化竞争力业务细分递增区域扩张模式竞争角色水电地产的差异化主要源于资源整合和专业化开发水电地产“差异化”战略集中体现外部机遇和内部优势房地产智库www.fdc01.com良好的政府良好的政府关系良好的政府关系关系，水电地产具备区域深耕条件?尊重·专业·责任·分享·价值竞争力相关多元化相关多元化业务相关多元化业务业务协同，地价取得土地?业务细分水电集团优势水电集团优势递增区域上市公司平台上市公司平台上市融资空间和资本运作增加水电地产资金来源，同时快速增加净资产?扩张模式竞争角色央企十六家央企十六家央企整合推水电地产的优势主要包括五个方面，最为重要的是深厚的政府关系资源动水电地产快速扩张?B.扩张模式：水电集团央企上市公司地位、相关多元化业务和良好的政府关系是推动水电地产发展的主要推动力房地产智库www.fdc01.com多种途径寻财务稳健，资产负债率不能过企业运营效率，持续提升品牌附加值，持续提升产品附加值，持续提升集合竞价背景下，成本管理，战略采购等控制费率，降低费用税务筹划高找低价土地、获取土地增值收益成为企业的最重要工作????????尊重·专业·责任·分享·价值税费税费权益乘数品牌溢价土地成本前期费用建安成本三大费用权益乘数品牌溢价土地成本前期费用建安成本三大费用总资产周转率产品服务品质总资产周转率产品服务品质竞争力业务细分销售收入销售成本销售收入销售成本递增净资产年销售净利润率销售净利润率N+4区域N+3年N+2年扩张模式总资产收益率总资产收益率股权融资和集团支持N+1年N年竞争角色持续提升专业化运作能力也将是水电地产重要的扩张动力净资产收益率主要扩张动力：水电地产通过水电股份上市平台，以及集团的资金支持实现快速扩张净资产收益率水电地产将“低价取得土地”、“股权市场融资”作为主要扩张动力，同时持续提升“专业化开发能力”房地产智库www.fdc01.com名称深圳市重庆市成都市武汉城市圈广州开发区长株潭城市群安徽（皖江）上海市浦东新区天津市滨海新区广西北部湾开发区辽宁沈（阳）北开发区尊重·专业·责任·分享·价值1980年代设立的一些经济特区在经济上得到了高度的发展，但是许多其他社会问题开始显现：城乡贫富差距、城乡居民身份差距、社会福利保障缺失、城市规划混乱、环境污染、产业结构单一等等。政府遂计划加快城市化进程，有意避免经济发展过热，通过调整城乡人口比例来缩小城乡差距带来的一系列问题。类型非专题性试验区统筹城乡试验区两型社会试验区承接转移示范区正在申请中C.区域定位：寻