博瑞计划管理体系探索（草案）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地产博瑞地产房地产项目管理目标财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度计划纬度指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升?在所有的指标当中，“进度”是最基本的指标之一，也常常被认为是最重要、管理难度最大的指标之一?因此，对于大多数房地产企业而言，计划管理都首先从“计划管理”开始www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产关注“进度”，关注“计划管理”?由于项目开发周期的拖长，房地产投资的机会风险会加大?进度时间，是影响管理费用和财务费用高低的一个决定因素（一天一辆奥迪的故事）?进度时间，是影响项目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企业作为项目投资决策的重要依据（根据某集团对典型中型项目的分析，在地价占开发成本30-45%时，项目开盘时间提前1个月，项目的IRR水平将提高0.7-1%左右）?房地产项目内外部接口多，协同与协调非常繁杂?计划管理的过程，是房地产项目系统分析和风险分析的过程?计划管理是项目管理人员的必备工具www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目计划管理是房地产企业项目计划管理的重点多项目运作?　多项目的同时运作，需要有效的计划管理体系为主要监控手段的支持的需求?　项目计划管理体系是房地产企业整合、调动、高效利用资源的保证项目计规范化／精?　房地产开发中的并行、专业配合、内外部接口多等特点，需要通过项目来进行有效划细化管理的的组织和协调管需求?　随着企业规模的扩大，管理层的决策、协调和监控，主要通过项目计划的管理来实理现有多?　基于从人盯人的管理行为向基于计划的目标管理的转变重要？加速资产周?　好的项目计划管理和执行是保证较高资产周转率的主要手段转率的需求www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目计划管理是房地产企业项目计划管理的难点项目管理的现实中经常遇到的问题?　干到哪算哪（没有计划）?　三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）?　计划排不了（都给自己留足时间，不管别人能不能干）?　啊呀，忘了这事了（计划漏项）?　工程部／营销部急得团团转（上游计划的拖延）?　不该干的干了，该干的还没动（计划不清晰，眉毛胡子一把抓）?　。。。。。。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产计划管理的根本是什么？　　——计划管理的根本不是制订计划本身，而是为了实现有效管理达成计划管理的目标的关键要素?　组织保障，责任明确?　项目关键节点导向?　及时地过程跟踪与预警?　结果考核与绩效驱动?　全员www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目计划管理PCDA法则项目计划的分级管理P-策划基于管理需求的项目关键节点定义标准工作周期研究项目计划考核项目计划策划A-评估D-编制三位一体的项目`计划分级管理、滚动编制C-检查项目计划的检查项目计划的动态预警机制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产1、计划体系管理架构的设计2、计划体系的策划3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产同城市多项目管理阶段（项目达到3个及以上时）——选择操作管控型模式，设置计划管理部门，根据部门职责设置岗位；部门职责建议：计划管理、计划绩效管理、关键决策、管理流程管理、阶段成果管理、关键决策管理、信息与知识管理，可根据企业的管理、战略导向适当增减职能计划类型计划编制计划实施计划监控计划考评经营计划计划管理部门+相先关专业全体计划管理部门总经理+计划管关专业理部门项目关键节点计划管理部门+相相关专业全体计划管理部门总经理+计划管计划关专业理部门项目总体进度计划管理部门+相相关专业全体计划管理部门计划关专业项目专项进度计划管理部门+责责任部门计划管理部门部门上级领导计划任部门+计划管理部门部门管理计划部门负责人部门全体部门上级领导+总经理+部门上计划管理部门级领导+计划管理部门www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产1、计划体系管理架构的设计2、计划体系的策划3、计划的编制4、计划的监控与预警5、计划执行状况的评估考核6、计划管理难点及对策www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产?计划体系策划的目标匹配性完整性层次性可控性?与企业的管理思想?要覆盖预定的各管?需要建立自上而下?管理计划支持项目和战略导向匹配理阶段：中期规划，的层级计划/?与管控模式匹配年度，季月度计划?逐级细分?计划的模版及工具等?与企业管理水平、?可供参考的工作周?人员素质匹配要覆盖项目开发全期过程的业务活动?适用性?要全员覆盖www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产公司级年度经营计划／３年经营规划层级项目计划体系管理计划体系一级项目总体经营计划（含关键节点计划及公司年度关键业绩指标经营指标）二级项目总体开发进度计划公司月度计划三级项目专项计划（工程、设计、招标、营公司部门月度计划销、示范区、样板间等等）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产计划体系策划的特点１个目标——体现企业的战略及管理思想２个体系——项目计划体系＋管理计划体系３个层级——分级计划管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目计划分级体系分析：三层级＋四要素项目计划策划　项目总体经营开发计划经营目标资金运作目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划项目成本目标项目总体开发进费用支出计划度计划，关键节点计划年度调整　项目年度经营开发计划经营目标资金运作目标成本目标进度目标汇总经营计划销售回款计划项目成本目标项目总体开发进费用支出计划度计划，关键节点计划项目执行计划（管理计划）项目月度／季度经营开发计划月／季度资金计月／季度销售回月／季度动态成本月／季度进度计划款计划分析划www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目计划分级管理原则项目计划集团公司项目备注一级计划项目总体经营开发计划组织编制，审批参与编制参与编制抓项目年度经营开发计划确定，全过程监项目关键节点计划控督办二级计划项目总体开发进度计划审批，过程监控组织编制、调参与编制管项目月度开发经营计划整三级计划项目专项计划备案（知情）审批，过程监组织编制看项目周计划控、调整?在特殊阶段，集团可以加强对项目总体进度计划和项目专项计划的管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产项目的里程碑节点——１２个1.项目定位2.规划方案3.单体方案4.初步设计5.施工图设计6.总包监理单位确定7.开工8.达预售条件9.结构封顶10.竣工备案11.入住开始12.开盘www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产体现管理管理思想的主要节点项目的难点及进度的过程对财务／现流造成影响的为满足管理需求而设置的为保证产品品质和产品交控制点节点节点付而设定的节点１、五证的取得１、开工１、土地交付１、交楼样板房２、景观施工图２、正负０２、项目总体经营开发目２、内部预验收３、桩基施工图３、结构封顶标确定３、销售代理公司选定４、施工报建图４、销售展示区开放３、成本目标确定４、入住工作方案５、综合管网施工图５、展示样板房开放４、招标分判５、内部整改完成６、精装修施工图６、外脚手架拆除５、营销策划报告６、物业移交７、基础提前施工７、竣工备案６、工程策划７、业主预验收８、正负０８、入伙７、项目后评估９、景观、道路施工完成www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产公司一级关键节点计划计划实际情况序号节点名称开始时间完成时间开始时间完成时间1取得《国有土地使用权证》　　　　2项目定位及产品策划　　　　3概念设计（修规设计）　　　　4规划设计（方案设计)　　　　扩初方案设计（满足报建条5　　　　件）6取得《建设工程规划许可证》　　　　7市政管网、景观施工图完成　　　　8售楼中心、示范区施工图完成　　　　9全套施工图完成　　　　10监理、总包单位确定（内部）　　　　11获得《施工许可证》　　　　12开工　　　　13主体施工至正负零　　　　14销售展示区实施　　　　www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库博瑞地博瑞地产产15主体结构达到预售条件　　　　16取得《预售许可证》　　　　17销售展示区开放　　　　18开盘　　　　19主体封顶　　　　20外脚手架拆除　　　　21质检验收（单体验收）　　　　22室外配套、园林施工