房市金碟www.fdc01.com山顶18号项目管理作业指导书试行稿中国地产（集团）公司重庆管理中心房市金碟www.fdc01.com规划方案报审1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据中华人民共和国城市规划法；重庆市城市规划条例；重庆市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。3.主管岗位总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位对外联络处：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。4.紧前工作条件规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取《建设工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列文件(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)：*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用≤0.3mm的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.31/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件各一份）。5.1.6《建设项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等。5.2第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以《建筑工程设计方案审核意见单》给予批复。并附盖有“重庆市城市规划管理局规划许可（审批）业务专用章”或“重庆市**区（县）规划许可（审批）业务专用章”的核定设计方案。房市金碟www.fdc01.com5.4规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。5.5核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的内容包括《建设工程设计方案的批复》和附图。5.7本主办岗位依据《建设工程设计方案的批复》和附图，配合设计部进入扩初设计阶段的管理。申办《建设用地规划许可证》1.作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。2.作业依据规划管理部门公布的《建设用地规划许可证》申办程序。3.主管岗位副总：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位对外联络处：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。4.紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复5.作业描述5.1主办岗位到规划部门领取《建设用地规划许可证申请表》填报，并同时附送下列文件：(带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还)。5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2规划部门核发的《建设项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份）。*5.1.3《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）。*5.1.4市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。5.2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括《建设用地规划许可证》及附图；《建设用地规划许可证的通知》。5.3核发《建设用地规划许可证》的时限为40个工作日。5.4本岗位凭《建设用地规划许可证》向重庆市房屋土地资源管理局申请办理《建设用地批准书》。房市金碟www.fdc01.com建筑设计优化1.作业目的中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。2.主管岗位总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案的取舍。主办岗位土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。3.规划设计优化3.1作业依据规划设计的中标方案，评标组专家建议。3.2紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。3.3重点是路网和建筑相互关系的精细调整：3.3.1规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。3.3.2要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。3.3.4过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。4.房型设计优化房市金碟www.fdc01.com4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。`4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初审批之后，主要对细部尺度的调整。4.3优化的重点是更加突显人性化：4.3.1按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。4.3.2就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。4.3.3每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。4.3.4把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。4.3.5敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。4.3.6审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。4.3.7注意避让不便取消的柱和梁。4.3.8室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。4.3.9难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。5.立面造型优化5.1作业依据规划方案，扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化：5.3.1传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。5.3.2高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。重庆地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。5.3.3清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。5.3.4减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细