060美树丽舍土地成本信息错误-地产文库

060美树丽舍土地成本信息错误

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天津公司案例分析——美树丽舍土地成本信息错误，导致成本高于预期、毛利下降一、土地成本信息错误大体表现在以下三个方面（一）、对土地条件前期调查不够细致、扎实、深入，造成可用地面积减少美树丽舍可研报告中土地面积共计316亩，但在实际开发过程中发现：1、地块东边水厂：占地11亩，属战备井，因不允许拆迁，暂无法开发。2、项目周边退线：原预计5米，实际要求20米，造成可规划用地减少约20亩。3、界外地：土地合同中规定按国有土地出让面积进行补偿，而土地方认为应该按道路红线内面积进行补偿，两者差额为25亩，目前正在协调中，该部分地价为512万。4、另外，地块西南三角地：共15亩（不包括在316亩内），因可利用价值低，使用条件较差而放弃征用；但由于在此地块上的河道严重影响小区整体环境，我司又支付70万元，用于该地块上的河道改造。上述1、2项引起土地面积减少约2万平米，按目前的容积率0.6计算，造成可售面积减少约1.2万平米，项目利润减少1234万元；如第3项协协商未果，将增加土地价款512万；加上河道改造费70万，总计1816万。（二）、对土地配套条件没有真正落实,致使后期签属多项补充协议，配套费增加1、供电：签属补充协议，支付供电集资费200万元；2、供热：签属补充协议，源头费比原预计增加22元/平米；3、大配套费：上下水、煤气、道路区外配套费可研中考虑60元/平米；实际按91元/平米与土地方签定补充协议，比可研增加31元/M2；同时又由于补充协议中对配套范围没有明确界定，自来水沿红线环线管网双方均认为在对方的工作范围内，致使协调无果后，我方又支出96万。上述配套条件的变化共造成项目单位配套成本综合上升约81元/平米，项目利润减少895万元；（三）、土地出让金估计过于乐观可行性论证阶段，我方估计过于乐观，按967万元测算；实际经公司协调后需交纳的出让金为1300万元；实际比可行性报告多333万元，项目成本上升约30元/平米，项目利润减少333万元。综上所述，由于美树丽舍土地成本信息错误，导致销售毛利润比可研阶段减少3044万，折合270元/M2。二、评价土地成本在整个开发成本中占1/3—1/2，土地成本的变化将直接影响到该项目开发的成败，因此严谨的前期调查在项目成本测算中是十分重要的，在今后的开发中应注意以下几个问题：1、坚决避免对土地使用条件、配套条件未真正落实就盲目拿地；在可研阶段，对各项不可控因素做详细调查，并对可能发生的不利情况做充分预计；在实际操作中努力减少不确定因素，并通过各种途径、手段，将不确定因素控制在公司可以接受的范围内，确保新项目土地成本不超过项目论证时的预想水平；2、坚决避免因部门本位思想较多，对操作中可能的问题、困难考虑不足或有意回避；3、前期成本测算要遵循“稳建性原则”，对于协调政府收费等不确定因素不能盲目按乐观值考虑。4、以细致、扎实、深入的工作作风，落实与项目开发有关的各种问题。天津成本管理部2002-09-19

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小于编辑2014贡献于2014/3/23

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美树丽舍,土地成本,信息错误

内容摘要：土地成本信息错误大体表现在以下三个方面，对土地条件前期调查不够细致、扎实、深入，造成可用地面积减少，对土地配套条件没有真正落实,致使后期签属多项补充协议。

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