内部资料注意保密案例编号：VKXXX/GC/012天津万科新城西区裂缝保修及美树丽舍裂缝控制【作者】天津万科工程管理部潘自乔【编审】总部工程管理部【编者按】砌体裂缝控制和处理是建筑工程质量通病的重要课题之一，也是集团工程质量管理的一个攻关重点，天津公司新城项目目前裂缝问题的产生原因较为复杂，处理难度也较大。其裂缝保修的技术经济效果如何？裂缝控制的技术方案能否到达预期目标，值得我们关注和借鉴。【摘要】本文简要介绍了天津万科新城西区的裂缝情况、原因分析和保修处理，并提出了对在建项目裂缝的防治技术措施。【关键词】墙体裂缝原因维修抗裂措施【日期】2002年9月1、西区概况万科新城西区一期1、6、7组团总建筑面积4.9万平方米，其中1组团（丁香苑）2万平方米，7组团（雪溪苑）2万平方米，6组团（郁金苑）0.9万平方米。开工时间为2000年4月12日，工程全部竣工时间为2000年11月25日。沉降观测自2000年8月26日起至2002年3月26日止，最大建筑物沉降为111mm，加上施工期间建筑物的沉降，房屋的最大沉降量近200mm，超过天津现行规范的限值。在1、6、7组团总共32个楼栋中，11栋楼的沉降已经稳定（日平均沉降量小于0.01mm/d），其余楼栋仍处于沉降期内，沉降观测仍在进行中。2、出现的质量问题及原因简析2001年8月16日首宗投诉的内容是山墙沿竖向出现类似枣核状的通缝。2002年6月发生以雪溪苑7、8号楼为主的群诉。通过现场的全面普查，投诉的质量问题主要为1．山墙出现多道竖向裂缝（枣核状），位置在山墙构造柱拉接筋端部；2．外墙圈梁上下口与砖砌体间的水平裂缝（抹灰层开裂）；3．纵向窗间墙上的水平通缝；4．钢筋混凝土反梁上口与砖砌体间的水平通缝；5．构造柱抹灰层过厚导致的抹灰层的不规则裂缝；6．墙面多处抹灰层空鼓；7．室内线管处薄弱部位的墙体竖向裂缝；8．GRC板拼缝处及与墙体交接处的裂缝；9．露台女儿墙的包角裂缝；就出现的上述质量问题，天津公司召集了多次专家论证，就存在的问题产生的原因分析归类如下：1．专家认为山墙上出现纵向裂缝的主要原因是干縮裂缝，砂浆强度过高（M10），砖出窑后没有足够的停放时间，施工速度过快，砂浆干縮在墙体内产生附加干縮应力致使砌体拉裂；2．施工用的砂浆的砂粒过细，造成水泥含量过大，而混凝土与砖不同材料的吸水率不同，导致抹灰层在不同材料交界面处出现收縮裂缝；3．在基础不均匀沉降过程中，建筑物沉降部位受到阻力的限制，使窗间墙受到较大的水平剪力，致使窗间墙上下部位出现水平裂缝；4．基底处理不规范，浇水不透，每层抹灰时间间隔过短，抹灰层厚度控制不均，致使抹灰层出现大面积的空鼓；5．砖砌体与混凝土的线膨胀系数不同，在两种材料的接触面处产生水平方向的第1页共2页内部资料注意保密案例编号：VKXXX/GC/012温度应力，致使砖砌体在顶层产生水平温度裂缝；6．混凝土构件的抹灰层过厚，有的厚度达40－50mm，致使抹灰层收縮开裂；7．线管埋入深度不够、线管等墙体消弱部位未采取必要的加强措施，致使线管处抹灰层开裂；3、裂缝维修针对新城西区出现的诸多质量问题，2002年7月9日，在集团工程管理部总经理朱怀宇先生的指导下，新城维修小组正式成立。维修小组所做的首项工作就是逐户普查质量问题，逐户登记，建立用户档案，并对发现的质量问题分门归类。工程管理部参与并指导制定详细的维修方案，重大的维修方案（如结构性通缝）按照国家有关规定请原设计单位出具。针对出现共性的质量问题，制定了一套菜单式维修方案，以使维修工作规范有序。维修方案包括：问题表象描述、维修材料、维修步骤与方法、维修方案的详细节点图等。维修前所有的维修方案必须征得业主的同意认可维修的结果也必须让业主签字认可，以保证我们的维修工作的有效性。因业主对维修工作有强烈的抵触情绪，维修初期维修工作进展缓慢，维修小组配合客户服务中心对业主做了大量的工作。截至9月3日，维修总户数为57户，完工户数为50户，其中：业主已验收的户数为34户。维修小组总入户访谈户数为70户。4、美树丽舍在建工程的抗裂措施针对新城西区出现的质量问题，我们在美树丽舍在建工程中采取了一系列构造措施，以控制裂缝的产生与发展。1．为控制建筑物的总沉降量，进而控制建筑物的沉降差，利用钢筋混凝土预制减沉桩进行基础处理，将建筑物的最终沉降量控制在8cm以内；2．请设计院重新复核计算，将砖标号降至Mu7.5，砂浆标号降低至M7.5（局部楼栋的砂浆标号降低至M5），以尽量减小砂浆干縮的影响；3．为加强底层山墙砌体抵抗裂缝开展的能力，沿底层山墙高度每隔500mm设2φ6通长钢筋与构造柱拉接；4．底层墙体在窗台下加设钢筋混凝土拉梁，以抵抗因沉降不均产生的窗下裂缝；5．电线管等墙体削弱部位浇注细石混凝土，横向沿墙体内加埋钢筋网片，纵向在砖墙外沿线管走向挂网抹灰；6．在不同材料（砖与混凝土）的交界面处挂钢丝网抹灰；7．取消所有的GRC板内隔墙；8．控制施工洞的位置，洞口的宽度与高度，规范施工洞口的堵洞施工措施；9．非清水墙的370外墙的圈梁宽度改为370（原来为240），并在外墙挂网抹灰，以减少温度应力的影响；——完——第2页共2页