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住宅类质量关注点
住宅类质量关注点
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住宅类质量关注点蓝色定义为“宜”红色定义为“建议”其他为“必做”1、建筑土建1.施工阶段:1.1室内梁预留孔方便业主后期装修通过管线,对跃层考虑中央空调冷冻水管道预留¢60管孔。以避免业主擅自在梁或墙上打孔。1.2屋面天沟在防水层上作保护层(沙浆找平或磁砖等),雨水管直接排放至屋面的应在屋面水流冲刷点作瓷砖保护层。2.敏感问题:2.1 空鼓和裂纹的出事率高、板、梁上裂纹装修后处理成本特别高。2.2 顶层裂纹现象(无夹层的顶层在无保温隔热层的情况下出现)2.3底层返水返潮现象(非架空的地层在无防水处理或防水材料、防水工艺不当的情况下出现)2.4 厨、厕、阳台标高处理不当导致返水。2.5 厨、厕、阳台地面坡度处理不当导致积水。2.6 屋面檐沟、天沟坡度处理不当导致积水。2.7入户门30cm内明装管道或安装消火栓箱(客户感受外观不佳)。2.8业主占用行车道、消防车位停车。二、门窗1、施工阶段1.1门窗、特别是门开动时无异常响动,启闭灵活。1.2下开式推拉门窗开启后不得自行下滑。1.3通体玻璃门或有行人经过的玻璃栏杆、幕墙应粘贴警示标志。2、敏感问题:2.1(无雨蓬)门窗受飘雨影响不可避免,用户的反应敏感,另外,该设计相对容易发生渗漏。2.2窗台坡度处理不当导致积雨渗漏可能性增加。2.3塑刚窗报事率高,主要表现在对精致、开启灵活、成品保护的要求上。2.4入户门内开。2.5门窗玻璃铝型材施工后期成品保护措施不够,导致交房期间发现大量划痕,客户要求更换。2.6单元入户门门磁锁及合页因不能承受重量导致损坏频次较高(采用上中下三片合页较为科学)。三、给排水、1、施工阶段:1.1铸铁管作防腐处理保证三年不掉漆。安装时抹黄油防止螺杆锈蚀。1.2户内外水、气管道应作走向标识(分色),阀门应挂牌标注服务范围。1.3车库如果有消防下喷水,喷头要保证2.2米以上净高,以防汽车撞坏。1.4管道交付前作通球、灌水试验。1.5露天平台穿出平台的线管应穿套管并做防水处理。1.6路沿水蓖子应能移动,水蓖子的空隙考虑防鼠要求。1.7环境管线应敷设在管沟内,如确需直接埋设时,埋设深度应不小于30cm。1.8池底如选用卵石,做固定处理(便于清洁)。1.9公共环境雨排水做到无积水现象。1.10管道横平竖直,无跑冒现象。1.11竣工图:标识走向,标识参照体系。(特别强调:与现场实际情况一致)2、敏感问题2.1户内因水压偏高导致水管爆裂的处理成本高。2.2环境用水取水点数量和位置对后期日常运行影响大:四、强电1、施工阶段:1.1电缆线路工程2.1.1竣工图:标识走向,标识参照体系。(特别强调:与现场实际情况一致)2.1.2根系发达植物不能栽于管道及电缆附近。2.1.3区内电缆沟盖板嵌实严密,人行走其上时无响声,缝隙设网防鼠,进入室内的线缆沟要封堵。2.2室外灯具基座的螺杆应加黄油或采用皇冠式螺帽,以防锈蚀。2.3壁雷针网及接地装置如设在公共地方应作标识,便于检测和维修。2、敏感问题3.1商铺使用中央空调后电表容量不够、商家自己花钱增容却受原设计限制。五、弱电2、施工阶段2.1中控室:?背景音乐系统、电梯对讲系统接入中控室控制。?配置空调、电话、操作台、椅。?夹层地面,便于布线,有防尘,防静电功能。?设备间距合理,便于检修、保养。2.2监控线路中途不得出现接头。六、通风和空调2、敏感问题2.1空调位置占用业主的使用与活动空间(尤其要避免开门后人走出来碰头!)易导致投诉。2.2空调的吹风朝向阳台内而不朝建筑物外易导致投诉;2.3商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调,遮蔽不仅是美观要求,也是上层住户的敏感问题,尤其上层是住宅时。2.4商铺的通风不良(尤其大玻璃幕墙),容易出现用户强行改变窗型的情况。2.5与小区相邻的商铺,不向小区内设窗和通道,如要设窗,加装内防盗网。七、燃气系统1、施工阶段:1.1气表与气管间采用硬接(软接管易老化)1.2减压箱应尽量设置在角落或非主立面。八、电梯2、施工阶段:2.1电梯厅门的地坎高于地面5-10MM,处理成坡度或做成半园形嵌条(铜、不锈钢)。2.2电梯在交房前应对轿厢采用保护措施,以利集中装修期的保护。轿厢的装潢满足该小区的基本美观标准。2.3电梯井道与底坑要求:2.3.1井道有耐火设计,底坑作防水处理,设集水坑,坑底抹光,便于清洁。2.3.2井道内应有明显的楼层标识。2.3.3底坑内设固定照明(36伏)及检修插座,井道最高和最低点半米以内各装设一盏,中间每7米(最大值)设一盏。2.3.4底坑对重侧应设防护栏,其高度由底坑0.5M至1.7M。2.3.5为了便于检修人员安全的进入底坑地面,应在底坑内设置一个从层门进入底坑的永久性装置,此装置不得凸入电梯运行的空间(爬梯)。2.3.6井道内导轨支架、厅门门头、轿厢顶(包括设备)和底坑(包括设备)清洁干净。2.3.7地坑设积水坑,作防水处理。3、敏感问题2.1电梯困人九、园林境观(绿化、硬铺、雕塑小品、围墙、游泳池、网球场等休闲场地等)2、施工阶段:2.1户外木制品均作防腐处理,保证5年以上不腐、不裂、不掉色,预留备用材料(前期施工期间易损坏)。2.2室外主要人行通道地面选择光滑材料时,做防滑处理,避免行人摔跤。2.3室外公共区域硬铺,保证2年内无裂纹、起拱、沉降现象,人行道不积水。2.4道路减速带阶梯处设置残疾人通道。2.5植物的质保期2.5.1草花类:1个花期;2.5.2草皮、灌木:半年;2.5.3乔木:2年;2.6种植土不能使用建筑垃圾;2.7垃圾桶的数量在物业公司前期介入时确定。2.8室外桌椅一般应固定。2.9儿童游乐设施放置位置应采用塑胶地板。3 敏感问题:3.1车压道路上的井盖,其声响容易导致附近住宅投诉。3.2落叶植物堵塞水泵。3.3业主对标志标牌展示效果要求高、敏感度极高。
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室内梁预留孔方便业主后期装修通过管线,对跃层考虑中央空调冷冻水管道预留¢60管孔。以避免业主擅自在梁或墙上打孔。
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