前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY1适用范围本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。2物业介入阶段与工作内容2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括，但不限于：1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作；2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。3)公建的配套设计和功能分配；4)绿化与景观系统设计的功能及经济性；5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布；6)物业管理用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求；7)户型的平面设计是否合理；8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)土建a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择；b)门、窗的材质；c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸；201前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTYd)地区气候差异对房屋质量的特殊要求；e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；f)烟道、排气道的位置；g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2)配套a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；b)各种设备产生的噪音对业主的影响；c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内；d)各种设备设施的能源消耗；e)室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括，但不限于：1)项目所在公司招标工作介入（协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求）a)门、窗质量及售后服务；b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本；c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。2)施工过程介入a)房屋质量控制；b)隐蔽工程检查验收记录；c)设计变更记录的收集；d)设施、设备的安装调试及售后服务；e)成品保护；f)体育设施、儿童游乐设施质量；g)水景设施防水施工监管。2.4营销介入(配合)202前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY1)销售承诺对物业管理造成的影响；2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；3)协助项目所在公司拟订业主临时公约；4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续；5)具体按《营销配合管理规定》执行。3各阶段物业介入通用关注要点3.1设备房设备房包括：配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。3.1.1设备房通用关注要点：1)独立用房，面积适用；2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；3)地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；4)配有专用灭火器1-2个位置；5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体，设备与设备之间)，通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；6)有应急通讯、照明设施；7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；8)位置合理，减少管道交叉和总长度；9)对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。3.1.2特殊设备房关注要点1)电梯机房设置有专用工具挂置位置；2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫；4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；203前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY6)二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；7)宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断)；9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备；10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。3.2公共房屋3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)1)满足功能要求；2)自然采光、通风、防水、防潮；3)配有相应的办公设施、工具；4)位置便于住户来访；5)大小能满足人员工作要求；6)配有空调(采暖)系统；7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置；8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近；9)位置以便于开展工作为准；10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。3.2.2食堂1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施；2)有专用仓库，位置相邻；3)地面走水顺畅；4)有专用供水、供气等专用设施；5)位置相对隐蔽，以气味、声音不影响住户正常生活为宜，同时尽可能与员工204前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY办公、宿舍区位置接近；6)配有专用的厨房设备，用餐桌椅。3.2.3宿舍1)通风、采光、防潮、防水；2)床、被褥等寝具和设备；3)通电话(员工打卡及内线电话)；4)分工集中管理。3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)1)通风、采光、防潮、防水；2)位置隐蔽(与业户互不影响)；3)布局方正，便于灵活使用；4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%—85%)，白板等；5)层高要求至少在3.3米以上，便于开展室内文体活动；6)配有彩灯，供娱乐使用。3.2.5垃圾中转站1)不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；3)留有专用清水源；4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；5)房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；6)地面有地漏，坡度合理，走水顺畅(地面贴瓷砖)；7)有必要的照明及采光。3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)1)通风，有自然采光、防潮、防水；2)大小适用、内有资料柜架；3)位置方便使用，清洁、绿化工具的位置隐蔽，特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。205前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY3.2.7公共洗手间1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近；2)数量适中，以满足小区(大厦)基本要求为准；3)上下通畅，地面走水顺畅，有地漏；4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。3.3公共区域3.3.1绿化区域1)植物品种适应当地成长，维护费用较低；2)绿化整体布局合理，局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植)；3)绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑)；4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。3.3.2停车场1)机动车场a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等)；b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固；c)地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙)；e)配有专用的消防灭火器材；f)地下车场需有配套的排风换气系统；g)道闸系统技术成熟便于维修、养护；h)地沟盖板做防震(防噪)处理；i)排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。2)非机动车场a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑)；b)有单车支护架及上墙制度。206前期介入阶段文件编号:WDWY-WI-MM7301版本状态:A/0与工作内容要点生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY3.3.3道路(小区)含周边维护1)布局合理，方便住户日常使用；2)形成网状式、环状；3)主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；4)路面砖、路砑石等材料备留(便于日后维修)；5)走水顺畅；6)有残疾人通道(不用下车直至门栋)；7)保证任何一点都不同，两条道路可到达；8)井盖、渠盖做防震、仿造噪理，防止夜间行车造成过人噪音；9)消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。3.3.4天面1)同高相邻天面尽可能相通；2)空间充裕，满足人员消防疏散要求；3)周边有防护措施及“禁止攀爬”标识(高空抛物)；4)天面走水顺畅，下水口处有过滤网；5)天面防火门的检修方便；6)对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用；7)可设专供晾晒衣物的支持(保证不影响天面人员疏散要求)。3.3.5架空层的布置与利用1)地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；2)楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；3)架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；4)整体规划、功能