文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY1总则1.1物业项目经营是指物业分公司在保证日常物业服务运作的基础上，对项目所在公司划拨(或其他开发商委托)的商业项目实施经营管理。物业项目经营应兼顾小区商业配套和经营获利两个方面的要求，不断总结和提高经营管理水平。1.2各物业分公司经营项目的定位和经营方式必须以市场调研为基础，优化、规范经营项目的服务运作，并对经营效果进行连续的监视和评估。1.3各物业分公司应按管理公司的制度规定做好经营项目的前期调研和经营策划工作，并针对自营或承包经营项目的运作过程进行规范，制订必要的服务运作管理制度或承包经营管理制度。2相关职责界定2.1物业分公司根据项目所在公司委托范围负责相关商业经营项目的方案策划、自主经营、租赁经营及监管。2.2项目所在公司负责对物业分公司的经营方案进行备案审查，并对经营绩效进行考核。2.3管理公司物业管理部负责对物业分公司的商业经营项目提供指导。3物业项目经营策划3.1根据项目所在公司移交物业小区的具体情况，在项目所在公司委托的前提下，各物业分公司可能涉及的经营项目包括(不限于)：小区会所、商务中心、幼儿园、商业街(或小区配套商业店铺)等。3.2为保证经营项目与小区入伙后的居住生活配套，物业分公司应在小区入伙前2个月完成市场调查，收集、分析相应的信息和资料，为经营策划和决策提供依据。并编制物业项目经营方案，并报项目所在公司审批、管理公司物业管理部备案。3.3市场调查要点包括(不限于)：a)物业所在地区的经济结构；b)业户就业状况及收入水平；35文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTYc)本地区的消费结构和消费水平；d)当地的人工成本及其相应的支持性水平；e)物业所在地区周边社区服务经营项目的种类及经营状况；f)潜在顾客希望提供的服务种类、形式及服务标准；g)本地区信誉好、经营完善、服务优良商家的基本情况；h)城建规划信息等。3.4物业项目经营整体方案是针对小区所需的商业配套设施制订的总方案，包括小区会所、幼儿园、商业街等。该方案的制订是项目所在公司小区规划在商业配套方面的进一步具体化，是指导经营运作的文件。3.5物业项目经营方案的制订必须与项目所在公司的销售合同及相关承诺信息保持一致。物业分公司根据市场调研的结果及经营房屋的设计结构、使用功能，制订物业项目经营方案，其内容包括但不限于：a)市场调研的结果分析；b)经营项目的整体定位；c)目标顾客(全部或部分业主)消费心理及需求；d)拟经营项目的种类及名称；e)此项目的级别与档次；f)经营项目布局(数量、位置)；g)收费标准预测；h)经营方式(自主经营、租赁经营)选择；i)SWOT分析。3.6针对建议自主经营的项目，还需要进一步明确：a)装饰装潢要求；b)必需的设施设备；c)工作人员的配置；d)保安及保洁员的配置；e)经营成本及收支测算等。36文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY3.7针对建议租赁经营的项目，还需要进一步明确：a)租金标准及优惠条件；b)物业管理费的制定及缴纳方式；c)日常管理方式及标准；d)租赁商户的选择条件及有合作意向商户的基本情况；e)对租赁商户经营项目的要求；f)招商工作计划。3.8物业项目进入正常运营阶段后，物业分公司负责定期(每年)组织进行当地市场情况及顾客需求调查，并结合实际经营效果对物业项目经营方案的适宜性进行评审，提出修订建议。修订后的物业项目经营方案仍必须报项目所在公司批准、管理公司物业管理部备案。3.9物业分公司根据批准的商业经营方案，在每年的12月15日前制定年度商业经营计划，作为物业分公司年度综合计划的一部分（详见4.3计划管理）。4物业项目自主经营4.1根据批准的物业项目经营方案，确定为物业分公司自主经营的项目应由物业分公司负责制订该项目的管理方案，包括但不限于：a)经营目标(营业额、规模、利润)；b)经营项目组织结构、人员编制；c)经营服务标准(营业时间、服务内容、质量标准、收费标准等)；d)必要的促销方案(计划)；e)开业筹备；f)顾客告知信息及接待规范；g)服务运作程序、操作规程及控制要求；h)项目运作成本(和赢利)测算等。4.2自主经营项目的管理方案经本公司总经理审核后，报项目所在公司批准、管理公司物业管理部备案。4.3与经营项目运作管理有关的运作程序、操作规程等文件可以在项目开始运作后37文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY逐步建立和完善，但必须在制订该经营项目管理方案时明确所需要的文件范围和详细程度。4.4物业分公司经营部应定期对项目经营状况进行评估分析，形成月/季/年经营分析报告，提出改进建议，报物业分公司总经理审查确认。4.5物业分公司项目经营绩效将纳入目标考核，由项目所在公司按物业管理责任的规定实施考核和奖罚。5物业项目租赁经营5.1招商工作流程5.1.1根据批准的物业项目经营方案，确定为租赁经营的项目物业分公司(经营部)负责组织招商工作。招商工作流程如下：38文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY经营项目厂商资料收集资料、刊物、报纸、介绍等初步填写企业自然属性签呈资料审查条件不符要求资提交有效证件(三证、委托书、身份证料等)存初步洽谈签呈条件不符要求档提交计划书、可行性分析、实地考察报告签呈再次洽谈条件不符要求签呈最终确定合同评审合同签订5.1.2厂商资料收集、审查由物业分公司经营部负责。租赁商户所提供的资料应包括，但不限于：a)三证（营业执照、经营许可证、税务登记证）；b)法人代表身份证件；c)开户行及帐号；d)税务登记号码；e)目前经营项目及过往业绩的详细说明。5.1.3资料审查“签呈”和初步洽谈后的“签呈”：物业分公司经营部经理、管理处主任、业务分管副总(总助)、总经理。39文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTY5.1.4通过资料审查后，物业分公司应至少选择三家入围商户进行租赁洽谈。经过初步洽谈后，应要求有意向的租赁提供对特作经营项目的初步策划方案，包括(不限于)：a)经营项目的SWOT分析；b)项目经营计划书；c)营销计划书等。5.1.5再次洽谈可重复进行，再次洽谈后的“签呈”及最终确定的“签呈”：物业分公司经营部经理、管理处主任、业务分管副总(总助)、总经理、项目所在公司业务分管副总(总助)、总经理。5.1.6最终确定的租赁商户应从以下方面进行综合评估，并从中选择最适合的商户。a)有独立法人资格；b)有该行业经营管理经验；c)有资金实力；d)同行业有良好的商誉；e)经营项目符合小区商业街的整体规划；f)有良好的市场需求及潜力；g)联盟商家应优先选择。5.1.7合同评审的要求应包括在再次洽谈后的“签呈”审批过程体现。租赁合同由物业分公司负责与租赁商户正式签订，并向项目所在公司备案。5.2为配合项目入伙及小区正常运营需要，租赁经营合同必须约定具体开业时间，物业分公司负责组织租赁商户进场，并协助租赁商户办理必需的物业入伙手续。5.3租赁商户进驻时，管理处服务中心在验证确认后与租户签订《物业管理协议》。物业管理协议内容包括但不限于：a)物业管理费的制定及收缴方式；b)物业分公司提供的日常管理服务标准；c)双方权利与义务的界定；d)物业分公司在消防方面的管理要求；40文件编号:WDWY-MM84版本状态:A/08.4物业项目经营生效日期:2005/01/01万达物业WANDAPROPERTYe)物业分公司在装饰装修方面的管理要求；f)商家在社区文化及其他小区面向外界活动的配合要求；g)其他物业管理要求。5.4租赁商户租户进驻时，商铺的移交验收由物业分公司相关部门会同商户进行。商户装修等事宜的具体操作步骤和注意事项参照本手册第6.6节的规定执行。5.5租赁经营项目开业后，物业分公司经营部负责租赁商户日常经营的监管，物业分公司应制订针对必要的管理制度，明确租赁商户日常经营监管的责任、方法和要求，监管内容包括(不限于)：a)房屋租金及物业服务费缴纳；b)日常经营秩序，及邻里关系、小区业主反馈意见；c)消防工作；d)小区物业管理工作的配合，包括社区文化等；e)配合政府主管部门的监督抽查和巡检等。5.6物业分公司经营部应至少每半年一次对租赁商户的经营情况进行总结分析，形成物业项目租赁经营分析报告，提出租赁经营工作改善建议和措施，经本公司总经理审查确认后，报项目所在公司备案。5.7根据确认的租赁经营分析结果和建议，物业分公司应对租赁经营进行适时的调整或督促改进。对决定劝退的商户应根据租赁合同约定做好沟通工作，并及时结清相关费用和物业移交验收。5.8物业分公司对租赁商户退出的各项手续均必须形成书面记录，并由物业分公司制定专门部门负责统一保存，涉及房屋验收的记录必须由专责人员立档保存。6联盟商家招募与管理6.1基于互利多赢的经营策略，为丰富万达会的活动内容，推广万达地产品牌，各地物业分公司应积极配合项目所在公司做好联盟商家的招募和管理工作。6.2根据万达会章程和服务承诺，物业分公司经营部负责在本市范围内有选择性的招募各行业综合实力较强，知名度较高的商家进行走访、洽谈。对拟签订合作协议的