“网上居间合同”实行下的操作流程及签约指引2007.8.21讲师：段莲莲课程目标1、了解“网上居间合同”实行下的操作方式的调整；2、熟悉“网上居间合同”和其他附属文书的填写规范；讲述内容概述?一、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的出台背景和录入流程；?二、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》统一版本实行下，我司的操作方式；?三、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本内容概述和我司操作方式下的填写须知；　?四、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》注意事项和问题解答1.1网上居间合同出台背景和政策要求?经济环境?行业内的统一规范和管理?行业保护?与其他政府部门的配合实现，较大程度的响于市场。?行业组织自身价值的实现?政策规定：深圳市国土资源和房产管理局文件1.doc1.2网上居间合同的录入流程1.2.1通过居间方成交的买卖合同录入流程通过中介业务流程图.doc1.2.2买卖双方自主成交的买卖合同录入流程自主成交打印合同流程图.doc2.网上居间合同实行下我司的操作方式1、建议买卖双方按照政策缴纳税费、签订合同；2、在得到买卖双方确认后，接受买卖双方避税要求3、遵从流程签订《网上居间合同》及补充条款和价格确认书、地址确认书、物业交接清单、二手房买卖合同打印申请表等文书；4、依合约收取20%的必要费用；5、依约办理定金的收转、赎楼、按揭申请等相关手续；6、网上居间合同中约定事项基本履行完毕，到签订《二手房买卖合同》时重新以自主成交的流程登陆系统打印《二手房买卖合同》；7、收取除必要费用外的佣金；8、买卖双方签字确认；9、递件过户等后续手续；3.1网上居间合同的示范文本概述1、分为预约买卖和居间服务两部分，内容更清晰；２、主体部分,物业信息、业主信息更详尽;３、房地产产权现状包含了赎楼的手续的办理和说明；（第二条）４、租约现状不够详尽（第三条）５、房屋交易款项设置为：定金（定金1＋定金2）+除定金外首期款（包括交房保证金）+银行贷款＝交易总价（不含税费）（第五、六、七、十）6、增加了物业之上附带户口等内容；7、居间方的权利义务更明确，但在合约中对居间方服务的认可上容易引发纠纷；（第十九条）8、前期必要费用的收取更有效的保证居间方权益。9、签订居家合同后签订《二手房买卖合同》前收取必要费用；签订《二手房买卖合同》后收取佣金（扣除必要费用部分）；3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须补充部分（不分产权状况）：1、居间方服务买卖双方同意并认可居间服务第十九条1至10款的所有内容。涉及买卖双方需要配合的，应积极配合居间方办理合同相关事项，若因买卖双方拒不配合，导致合同无法履行的视同违约。违约方按合同违约金赔偿守约方。2、监管的保证买卖双方须积极与监管银行签署《资金监管协议》，如未及时签署《资金监管协议》的，须承担相应的违约责任。３、抵押登记的保证在买方领取其名下新房地产证后贰日内，买方须办理抵押登记手续并督促银行及时放款。3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须补充部分（不分产权状态）：４、合同的解除：在本合同履行过程中，若因政府政策或法规而导致该房地产无法过户至买方名下，先由买卖双方协商解决。如协商不成，则本合同自动解除，卖方所收之所有钱款均应当返还买方，买方已接收的房地产应当返还卖方，除此外，本合同三方互不追究任何一方法律责任。５、违约责任第二十二条第4款更改为：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假况，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须补充部分（一手证在手状态）：６、交房产证原件的时间　　　　卖方须于签署本合同后日内将红本房地产证原件交予居间方处。3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须补充部分（一手证在手状态）：７、定金的转付和交房保证金的预留“为确保资金安全，定金由卖方签收后暂由经纪方监管，另有约定的除外。买卖双方一致同意按下述方式处置交易定金：Ⅰ、币元整（小写：）在业主将红本房产证原件交予经纪方后□买方直接支付卖方□由经纪方转与卖方；Ⅱ、币元整（小写：）由经纪方监管作为交房保证金。　　该交房保证金含本次交易的卖方佣金、卖方应交付的物业管理费等物业交接费用，为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在定金中预留，待买卖双方交楼且卖方结清所有费用由居间方转付予卖方。若有未结费用或财物丢失、损毁，买卖双方同意居间方将交房保证金扣除卖方应付款项后将余款转付予卖方。”3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须填写部分（抵押物业）６、赎楼办理?如卖方自行赎楼时，增加：卖方须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予居间方处。?如卖方委托担保公司赎楼　增加：卖方在出具公证委托书委托居间方和担保公司指定人员办理注销抵押登记手续过程中不得单方销上述委托，否则视为卖方违约。3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须填写部分（抵押物业）７、定金的监管、转付和交房保证金的预留“为确保资金安全，定金由卖方签收后暂由经纪方监管，另有约定的除外。买卖双方一致同意按下述方式处置交易定金：Ⅰ、定金之中，交易价格1％的金额即币元整（小写：）在签合同时□买方直接支付卖方□由经纪方转与卖方；Ⅱ、币元整（小写：）在赎楼完成后由经纪方转予卖方。Ⅲ、币元整（小写：）由经纪方监管作为交房保证金。该交房保证金含本次交易的卖方佣金、卖方应交付的物业管理费等物业交接费用，为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在定金中预留，待买卖双方交楼且卖方结清所有费用由居间方转付予卖方。若有未结费用或财物丢失、损毁，买卖双方同意居间方将交房保证金扣除卖方应付款项后将余款转付予卖方。”3.2在我司操作方式下的补充条款一、必须填写部分（抵押物业）８、递件过户的办理　　买卖双方须于贷款银行出具贷款承诺函（若选择按揭付款）且赎楼完成后贰个工作内办理签署《深圳市二手房买卖合同》，办理产权转移登记手续。3.2在我司操作方式下的补充条款二、选择性填写部分?物业附有租赁合同的，增加：该物业现附有租赁合同，租赁期至年月日止。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权之书面证明并交予居间方，否则视为卖方违约。买卖双方一致同意按下述第种方式处置租赁合同：（ab两种方式只能选择其中一种）（１）继续履行。该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金及预收的租金交付买方。买方自新租赁合同生效之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。（２）解除合同。卖方须于该物业交付买方使用前解除原租赁合同，将该物业按物业的交付时间约定之方式交付买方使用。买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。如果因为物业卖方与承租方之间的纠纷导致无法交楼，卖方愿意承担因此而引发相关买方及经纪方的损失的赔偿。?买卖的物业附带租约，要在合同中写明租赁时间。3.3网上居间合同的填写示范1、参考案例　案例资料.doc2、网上合同的填写示范和网上合同的补充条款深圳市二手房预约买卖及居间服务合同填写示范.doc4.网上居间合同填写注意事项1、三方所约定事宜，以书面协议的形式明确；2、合约操作，以合同为依据；3、密钥（老版密钥为13次）的密码错误5次就将自动锁定，（在开通时，累计计算）；４、注意录入合同时金额的单位已经是“万元”还是“元”。５、合同中身份证发证地如果在系统中查不到，可以填写上级行政单位。６、买卖合同可以更改的为二项：①合同份数；②代理人的增加与变更。７、二个或者二个以上监护人、代理人用“/”或“－”隔开。８、网上居间合同不止一处签章处，各位同事不能忽略，须签章的地方有:居间合同中的签章处、补充条款部分、以及在印刷版本上所进行的修正处，以上位置均须买卖双方签章。整套文书须加盖骑缝章。９、网上居间合同的补充条款中绝对不能出现“以原价递件过户”等字眼。谢谢大家——完——