朗朗朗朗诗诗诗诗集集集集团团团团股股股股份份份份有有有有限限限限公公公公司司司司文文文文件件件件朗字〔2010〕34号签发人:向炯关于印发《朗诗集团房屋修缮管理办法》的通知为完善项目从地产区域公司准备交付至交付后移交物业公司管理整个过程中房屋修缮的管理，提高客户满意度，特制定《朗诗集团房屋修缮管理办法》。本办法自颁发之日起开始实施。特此通知。二○一○年四月二十二日抄送：集团各高管各区域公司科技公司物业公司。朗诗集团股份有限公司2010年4月22日印发共印2份朗诗集团朗诗集团朗诗集团朗诗集团房屋修缮管理办法房屋修缮管理办法房屋修缮管理办法房屋修缮管理办法第一条为完善项目从地产区域公司准备交付至交付后移交物业公司管理整个过程中房屋修缮的管理，提高客户满意度，特制定本办法。第二条责任主体：一、自项目集中交付半年以内由地产区域公司承担房屋修缮管理职责，半年以后由物业公司承担房屋修缮管理职责。二、集中交付是指地产区域公司按合同约定或实际产品完成时间组织的客户集中性收房。三、分期交付的住宅，按分期交付的时间，分期从地产区域公司移交物业公司管理。第三条物业公司设立职能部门房修快线，承担房屋修缮的主要工作。第四条房屋修缮内容：一、房修快线承担内容：原则上包括物业公司工程维护在内的项目所有维修维护工作均由房修快线承担。（重大质量问题及系统维护除外）二、发生普遍性产品质量问题，房修快线人手不足时，应由房修快线负责人向地产项目部申请调派人员成立临时突击任务小组，或通过签署外协单位调动资源解决问题。三、重大产品质量问题包括沉降、结构性质量以及重大防水问题等，由地产区域公司项目部负责解决，房修快线协同。第五条房修快线队伍组建：一、在项目距交付前六个月（精装交付项目在装修单位进场之前），由物业公司招聘或指定人员在地产区域公司项目部任职，负责物业公司前期产品介入，并在验房等环节中加强监督，项目交付后该人员成为房修快线人员。二、房修快线人员组成：根据漆工、瓦工、木工和水电工配置，人员数量按维护维修工程量进行合理配置，并根据项目进程逐步招聘。三、项目交付后，按照项目从地产区域公司向物业公司移交的时间，房修快线管理权限也同步由地产区域公司向物业公司移交管理。第1页共3页朗诗集团房屋修缮管理办法四、随着项目增多，物业公司对房修快线人员应整合人力资源，按整合原则允许在部分项目增配人员加以培训后调整至其他项目。五、房修快线原则上在两年维保期（结构和防水除外）的过程中和到期后应逐步转变成物业工程正常维护体系，人员逐渐减少或开展增值服务。第六条维修经费一、经费构成包括项目建设过程中的所有维保款项，并由地产公司提供50万维修垫付款。二、项目移交时，由物业公司出具收据，地产区域公司支付垫付款。三、外部合作单位原因产生的维修费用，由外部合作单位承担；如未采用外部合作单位维修的，由垫付款预先支付维修，并在报销时在外部合作单位维保款项中扣除，报销款项填充进入垫付款。四、维修材料应由房线快线统一保管，应属外部合作单位承担责任的维修，其材料从房修快线处领用时要登记，并于结算时扣除。五、房修快线负责对所发生的所有维修事项和金额进行登记，以便核查。六、维修经费审批权限：房修快线归属快线负责人审10000元（含）10000元以上地产管理时核以内地产项目总监地产项目总监地产区域总经审批审核理审批房修快线归属快线负责人审10000元（含）10000元以上物业管理时核以内物业项目经理物业项目经理分管助理总裁审批审核审批（一）根据非合同付款审批权限设定，地产区域公司总经理和分管物业的助理总裁审批权限为5万元，运营副总裁审批权限为10万元，超限报总裁审批。（二）费用报销时如归属外部合作单位承担的，应由房修快线负责人写明归属单位。（三）涉及外包维修或重大产品质量维修时由地产区域公司成本人员协助进行成本核算。第2页共3页朗诗集团房屋修缮管理办法七、在外部合作单位维保期结束清算时，必须由房修快线负责人签字同意方可结算，房修快线负责人应对已发生的质量问题和产生费用进行确认。第七条如项目在交付半年内产品质量问题严重，依靠房修快线无法完成日常维修的，物业公司向集团申请并批准后，项目暂不移交，仍由地产区域公司项目部负责维修，直至整体质量问题得以解决后移交。如项目整体质量符合要求，物业公司与地产区域公司协商一致，办理提前移交。第八条客户关系中心对房屋修缮进行监督管理和考核，考核内容包括服务规范、维修效率、修缮质量、返修率等。第九条本办法由客户关系中心负责解释、修订，并于颁发之日起开始实施。二○一○年四月二十二日第3页共3页