经纪事业部备忘录抄送：朱云致：深圳世联行全体人员文件类型：?制度/流程?会议/培训/活动通知?公告档号：（内）世联[深]—经—发布日期：2006年7月6日2006—J0702页数：7生效日期：2006年7月6日审批人：张艾艾主题：深圳世联行业务操作及佣金分配制度深圳世联行业务操作及佣金分配制度（一）目的结合公司现状和市场状况，规范业务操作及佣金分配标准。（二）适用范围深圳世联行业务部门，含住宅部及工商部。（三）基本原则本制度的制订遵循以下基本原则。下述基本原则亦为各区域制订细则以及解决本制度未尽事宜，解决实际业务操作或佣金分配中发生的异议之依据。1.盘源管辖的划分，应有利于业务团队熟悉楼盘，提供专业化的服务；2.客源管理的划分，应有利于业务团队响应客户、提供服务；3.鼓励合作，包括跨部门、跨区域、跨分行的合作；4.鼓励面向市场，提升团队、个人的竞争力。效率优先，兼顾公平；5.创造有序的业务操作环境。在不违反以上原则的前提下，保障各业务人员的佣金分配。（四）具体内容第1节盘源管理1、楼盘归属原则1、营业部门（住宅部、工商部）之间的划分第1条住宅部、工商部对法定用途不同的物业分别进行管理，即不共享盘源。住宅部管辖住宅性质的物业；工商部管辖写字楼、商铺、厂房性质的物业。商住性质的物业，由住宅部和工商部共享，平等管辖。物业的法定用途以交易物业的权属证明记载内容为准。第2条对于无法确认其法定用途归属住宅部或工商部管辖的物业，由公司根据个案确定归属。2、住宅部内部划分第3条住宅部以营业区域为单位对楼盘实行地域管辖，即各营业区域对其地域范围内的楼盘进行管理，相互间盘源不共享。有以下情形之一的楼盘，由公司确定其归属：（1）对归属于哪一营业区域难以确定的（如横跨两个或两个以上营业区域的楼盘）；（2）在地域上应归属某一营业区域，公司认为由另一营业区域管辖更为适宜的；（3）有其他特殊情况的楼盘。第4条对住宅部内，归属两个或两个以上营业区域管辖的楼盘，由享有管辖权的营业区域平等地进行管理、共享。第5条住宅部营业区域内，各分行对楼盘的管辖范围由区域经理决定。各营业区域内最新的楼盘管理规1定应及时报公司备案，该备案将作为三级交易系统盘源管理规则的直接依据。3、工商部内部划分第6条工商部对楼盘管辖不作营业区域的划分，各营业分行共享盘源。2、楼盘归属变更第7条公司根据业务发展需要，对营业区域的地域范围进行调整的，楼盘的归属随之发生变更。第8条某一盘源在楼盘归属变更前已被开盘的，该盘源仍归属开盘的营业区域/分行。第2节客源管理1、客源管理划分1、营业部门（住宅部、工商部）之间的划分第9条住宅部、工商部对客源分别进行管理，即两部门间不共享客源。2、住宅部内部划分第10条住宅部以营业区域为单位对客源进行管理，即各营业区域之间不共享客源。第11条住宅部各营业区域内，各分行对客源是否共享由区域经理决定。各营业区域内最新的客源管理规定应及时报公司备案，该备案将作为三级交易系统客源管理规则的直接依据。※注：各区域经理在设置分行之间对盘源/客源共享关系时，可参照以下规则进行设置：（1）盘源共享、客源共享；（2）盘源不共享、客源共享；（3）盘源不共享、客源不共享。3、工商部内部划分第12条工商部各营业分行之间共享客源。2、公客管理第13条共享客源的各部门、各营业区域应根据自身情况，制订本部门、本营业区域内的公客维护管理制度，并报公司备案。第3节业务操作及佣金分配管理I、入盘1、盘佣比例一览表开盘取匙委托独家委托√15%√10%√5%√5%√5%√5%√5%√5%√0%√5%√10%√5%√10%√0%√5%√10%√5%√5%√5%√5%2、开盘细则1、新盘第14条对盘源享有管辖权之分行的业务员将可租/售盘源的必备信息（参见第十五、十六条）首次录入三级交易系统的，视为开盘；该业务员为开盘人，享有盘佣15％。第15条在住宅部，开盘人录入的必备信息为：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②放盘人；③放盘人联系电话；④价格。以上项目在录入时缺一不可，且应当准确无误。如有任一项目缺漏或错误，2均不视为开盘。补正资料者视为开盘人，享有盘佣15%。第16条在工商部，开盘人录入的必备信息为：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②面积；③放盘人；④放盘人联系电话；⑤价格。以上项目不全的，录入人享有盘佣5%，补全资料的录入人享有剩余盘佣10%。第17条事实上可售/可租，而因期房或政策原因暂停的盘，在暂停原因消除后重新开盘的，原报盘人仍视为开盘人，享有盘佣15%。第18条若原开盘人在开盘时录入的放盘人非业主本人，后由其他录入人录入真正的业主及其联系方式的，一旦成交，拆取盘佣方法如下：（1）后录入人在封盘前7天内录入真正业主及其联系方式的，可取代原开盘人获得盘佣15%；（2）原开盘人录入的放盘人非业主本人，未录入真正业主而后顺利成交的，由原开盘人享有盘佣15%。2、二次开盘第19条在盘源共享范围内将三级交易系统中已存在的盘进行状态转换，有以下情形之一的，视为开盘。进行操作的业务员视为开盘人，享有盘佣15％。（1）重开暂停1个月的盘；（2）在原已开盘的盘源上增加新的交易类型（增加租或增加售）；（3）转介盘源，转入方增加新的交易类型（增加租或增加售）的，所增交易类型成交后盘佣由转入方享有，转出方不享有；第20条在工商部，现盘转暂停盘的，均需开盘人确认，由开盘人进行即时操作。3、盘源维护第21条开盘人应保证其所开的现盘至少每30天有一条跟进记录，该跟进记录可以是他人亦可以是开盘人录入；在上述期限内，他人未录入跟进记录的，开盘人应当提供跟进记录。第22条夫妻视为同一业主。3、取匙第23条取匙以取得钥匙、编号并录入系统为准。取匙人可拆取盘佣5％。第24条业务员如已预约业主取钥匙,应在交易系统中说明业主同意交付钥匙的大致时间。自说明时起24小时内，该业务员有优先取匙的权利。逾期未取得钥匙则丧失优先权,任何业务员均有权取匙，取匙符合第二十三条标准的，有权拆取盘佣5％。4、委托第25条普通委托。签署普通委托书者可拆取盘佣5％。第26条独家委托。签署独家委托书者可取代普通委托拆取盘佣5%（以业主身份证号为准）。第27条在工商部，如委托书系成交人签署，则该委托书的签署日期应在交易合同签署之日起七天前方可视为委托书有效。II、入客1、客源录入第28条将客户信息录入交易系统时，须把客户提供的所有联系电话都录入，不得遗漏。客源录入后，该客户即成为录入人的个人持有客，客户资料只有录入人和经理可以查看。第29条录入客源前首先进行撞客检查，如与他人持有客相撞，应当及时告知该持有人并由客户持有人继续跟进客户，若联系不到持有人(如休假、电话不通等)，先告知持有人的分行经理或同事3然后确定如何处理；若当时电脑系统有故障，应即时上报并做好记录；2、客源维护第30条销售人员对其个人持有客应当及时跟进，如连续7天（工商部40天）在交易系统中没有跟进记录的，系统将自动把该客户性质由个人持有客转为公客。第31条销售人员在公客群中跟进客户，并且客户同意看房的，可将此情况告知本分行的分行经理，分行经理同意后可将此客户转为该销售人员的个人持有客。第32条夫妻视为同一个客户,其他亲戚朋友关系都不视为同一客户。3、撞客处理第33条判断是否撞客，以交易系统登记的客户资料为依据，由分行经理或区域经理确认。第34条客户需求紧急，当天看房当天成交，而客户的持有人经通知无法及时赶到接待现场的，接待人可先行安排客户看房、洽谈、签合同或向其收诚意金等。成交后，接待人与客户持有人五五分成。如不能当天成交，接待人应将客户交由客户持有人跟进。III、转介1、转介拆佣标准第35条本制度的转介只适用于住宅部、工商部各自内部的转介，住宅部与工商部之间、二三级之间的转介标准和佣金拆分方式，以最新发布的相关制度为准。第36条转介盘源、客源的基本拆拥标准如下：（1）转介盘源拆拥比例：公司净佣金收入的15％；（2）转介客源拆拥比例：扣除盘佣后公司净佣金收入的20％。盘源方客源方成交方15%85%*20%=17%85%－85%*20%＝68％2、转介客源第37条转出方填写《世联行客户转介/合作表》并送达转入方。双方业务员及经理签字确认。第38条客源转入方在接收客源前先进行撞客检查，如与个人持有客相撞，应当不予接收并向转出方说明原因；如撞公客或未撞客，均不得拒绝接收。第39条客源的转介可传递，即转入方接收到转介客源后可再转出。不论辗转几次，转介客源的拆拥比例不变，由各转介人平均分配转介客佣。但转介人同时兼为成交人的，该转介人不参与转介客佣的分配。第40条若所转介客户的朋友也买房，可一起转介，但转出人应写清其朋友的姓名、联系电话。转介客户如果在买房后一个月内再次买房，均视为有效转介，转出人享有转介佣金。3、转介盘源第41条转介的盘源应具备以下事项：①物业名称（盘名、楼栋、房号）；②放盘人；③放盘人联系电话；④价格。如有任一事项错漏，转介无效。第42条区域之间的盘源转介，除业主本人发生变更外，一旦成交，盘佣均由转出区域享有，无论盘源在转介后是否曾被暂停或发生其他情况的变化。第43条转出盘源的分行，一律不设取匙、委托、独家委托分成；盘源转出分行以外的取匙、委托、独家委托操作者，可按相应比例从扣除盘佣后的佣金中拆取佣金。4分配顺序盘源方A客源方B成交方C取匙委托独家委托初次分配15%85%二次分配√按相应比例从85％中拆取三次分配√85%拆单项后*20%85%拆单项后*80%√4、转介人离职或转岗后佣金及业绩的分配第44条转介人员离职，佣金及业绩拆分到转出分行，由分行经理决定分配对象及分配方式；第45条转介人员转岗，佣金仍须拆分