房地产企业战略趋向黄博文18611868000www.fdc01.com房地产智库黄博文简介一、北京博志成投资集团董事长、总经理二、研究领域：区域经济、城市定位、行业研究及产业规划、新农村建设、房企战略、房企管理体系及业务体系优化、房企高管团队建设等www.fdc01.com房地产智库目录一、从战略角度，中小房企向标杆企业借鉴什么？二、中小房企如何成为产品主义者？三、中小房企新的增长领域www.fdc01.com房地产智库综合宏观及行业现状，基本可以得出如下结论：1、地产行业黄金30年2、未来明星企业----品质卓越者；未来明星市场----二、三线城市；未来明星领域----综合体、产业地产（园区、休闲旅游、EOD等等）、生态地产、养生养老地产、新农村建设、小城镇建设等等3、专注开发型〉垂直整合型，外包与整合创造核心优势4、专注于住宅开发及被动型商业开发的中小房企，风险更小5、基于投融资能力较弱，对大部分中小房企而言，产品复制型〉区域聚焦型〉产品、区域并行6、绝大部分房企处于产品主导阶段；产品主义复兴；产品力及项目战略制胜7、对绝大部分小企业、一半以上的中型企业而言，人才及产品导向优先于流程导向；大企业则因企而异www.fdc01.com房地产智库8、中小房企二个极端的选择：高端、保障房从战略角度多方位借鉴行业态势行业持续向行业持续向行业不稳行业稳定风险或价值上（价值）下（风）定（险）（价值）扩张模式的4545选择投资5555产品3434管控及流程2322团队3333投融资节奏4554、产品、管理、团队匹配度www.fdc01.com房地产智库扩张模式借鉴1三种扩张路径1聚焦产品，扩张区域终局?优点：享受产品复制带来的规模经济；?缺点：因适合的土地机会有限，需扩张市场；3P3?典型企业：星河湾、碧桂园、仁恒/晋和、宝龙、南京郎诗2产品与市场扩张平衡进行类?优点：兼顾产品复制与聚焦城市的规模经济，易把握土地机会种2P品2?缺点：企业规模不大时，易形不成主力产品线与根据地城市产?典型企业：万科、中海、金地、浙江绿城、保利11P3聚焦区域，多业态开发?优点：享受聚焦同一城市带来的规模经济起点M1M2M3?缺点：为了把握土地机会，需要研发多种产品区域市场?典型企业：龙湖、珠海华发、栖霞建设、合景泰富、杭州滨江Notes：M=Market，P=Product；www.fdc01.com房地产智库扩张模式借鉴2三种扩张路径一类模式：聚焦产品，做产品的深度、专终局业深度、产品标准化；对市场及设计的挑战低；管理简单；风险低；积累期短；未3P3来的策略是丰富产品线。例如宝龙进入天津类种2P品2二类模式：既做宽度又做深度；多市场多产产品层次；同一产品层次下多产品线，部分产品线标准化，部分产品线创新；对市11P场和设计的挑战高；管理复杂；风险高；积累期长；未来策略是资本运作和国际化起点M1M2M3区域市场三类模式：聚焦区域，做产品和专业的宽度；产品中度标准化；对市场和设计的调Notes：M=Market，P=Product；整中度；管理难度中等；风险低；积累期中；未来策略是优化、固化产品线，扩张市场www.fdc01.com房地产智库扩张模式借鉴3行业态势行业持续行业持续行业不稳行业稳定推荐指数向上向下定扩张模式（风险反向）星河湾模式1*********龙湖模式3********万科模式2********www.fdc01.com房地产智库投资体系借鉴1区域评价区域选择扎根根据地，城市评价有计划城市选择的出击项目评价项目选择控制战略成本，获取战略利润www.fdc01.com房地产智库投资体系借鉴2城市评价指标体系如何判断城市价值？市场趋势判断指标运作可行性判断指标次指标定性指标主指标施新预房新投房新租价价房个产民房未房重重工开售地增资价建金格格地人业营地来地大大面工面产土性收商/增增产购结经产城产城经积面积投地购入品价幅幅贷房构济开市政市济/积/资面买比住格//款信发发重策活发特销/批额积所宅比人消/贷展水大导动展售施准//占空均费总比征状平建向机面工预固新比置收储贷况设会积面售定开重率入蓄款积面投工增增积资面幅幅额积市场规模土地机会政府配合效率城城G商商区区D品品常人P住住住口人密总宅宅口度量销销及售售增面额www.fdc01.com房地产智库幅积投资体系借鉴3在城市价值判断的基础上定位城市公司：单项目公司（短期随机发展定位）？多项目公司（中期观望定位）？跨城市的中心区域公司（长期重点发展定位）？项目战略类型：品牌型；利润型；现金流型项目战略项目经营目标项目里程碑计划产品定位项目关键节点计项目战略划定位创造XT第一个新农村项目品牌型项目产业导向的高定的价值案位LY镇整体规划和建设RC区新农村建设整体例！www.fdc01.com房地产智库规划和建设（我及上海品林设计公司提前介入）；XTGCDC项目战略定位案例投资体系借鉴4城市价值、项目价值、开发商资金实力共同决定投资的优先顺序！投资优城市价值高，城市价值低，长期定位的城短期定位的城先顺序市公司市公司优质项目13中质项目24一般项目45www.fdc01.com房地产智库投资体系借鉴5异地扩张中的项目战略定位的策略项目定城市价值高，长期城市价值低，短期定位的城市公司定位的城市公司位策略第一个项目品牌型定位利润型或现金流型第N个项目根据公司战略，合现金流型理搭配品牌、利润、现金流型项目品牌型项目策略：客户敏感点处多投入，景观前置，设计公司提前介入定位。XH重庆品牌型项目案例；聊城生态示范镇关键节点辅导案例；CBD全程运营外包案例（上海品林设计公司提前介入）www.fdc01.com房地产智库产品战略借鉴---复制模式、创新产品、复制产品；产品主义者隆基泰和集团：复制模式万科：规划产品线，复制产品（创新、成熟、标准化、工厂化）宝龙、星河湾、国粹城复制、XT风格形成、银河湾模仿也是创新产品的品质、体验、精致、生态、标准五大发展方向客户敏感点、社会热点----创新，设计公司提前介入一级敏感点----景观客户钝感点----反思、提炼、标准化、复制线规划、点创新、试验、提炼、标准化、有限或无限复制www.fdc01.com房地产智库产品战略借鉴---产品定位产品定位的影响因素：1、行业政策、市场大环境；2、市调数据3、企业战略、文化、品牌4、项目战略定位市调在高端产品定位与中低端产品定位中的作用的差异www.fdc01.com房地产智库团队建设借鉴1一、人才储备：投融资、策划、设计、成本二、异地公司高层团队配置案例养心---参禅与商道三、中高层培养放心---授权与管控XH集团战略调整------调整布局，收缩战线安心---下一代培养XH战略落地------核心团队重塑。案例明心---宏观及行业鉴心---大势与战略武夷山基业常青养心营一周，启动战略变革静心---理学与茶道战略、文化优化------战略报告，过程中各级员工参与战略、文化落地------研讨、消化、认同。新战略新文化研讨+行业分析+领导力+团队活动，共7天。研讨、小组发言1、发言2此类中高层团队研讨定期化---铁军的形成之道www.fdc01.com房地产智库团队建设借鉴2DD转型（培训—关键节点辅导---全程运营）www.fdc01.com房地产智库管理及能力借鉴1企业战略规划配价值任任务务创造跨年度滚跨年度滚动经营规动经营规划划组织管控（架构、权责）制度流程（工作标准、要点）组织管控（架构、权责）制度流程（工作标准、要点）团队团队、分、分年度年度业业务务和和管理管理工作工作计划计划如何做如何做工工与与协协作作绩效管理绩效管理评评判判价值评价薪酬薪酬、、长期激励长期激励机制机制持持续续的的动动因因价值分人力资人力资源源管理的系管理的系统统性性决决定了定了变变革的系革的系统统性，切忌性，切忌头头痛痛医头医头脚痛脚痛医医脚！脚！www.fdc01.com房地产智库管理及能力借鉴2土地获取能融资能力市场能力产品能力内部管理能人力资源培战略管理能力力养能力力投资能力股权融资能品牌建设能产品规划设母子公司管人才梯队建战略规划能力力计能力控能力设能力力政府公关能债权融资能市场细分能质量控制能项目管控能人才储备能战略执行能力力力力力力力资本运作能战略合作能市场定位能成本控制能行政效率提企业文化建战略监控能力力力力升能力设能力力并购能力营销推广能开发周期控信息平台建激励控制能风险预警能力制能力设能力力力财务管控能并购整合能力力与标杆对比,各项能力相对强弱的识别?与自身目标对比,各项能力相对强弱的识别?与自己的过去对比，各项能力是在进步还是退步？集团总部（下属公司）的能力强项？总部是否有能力管控下属公司？如果没有，当下怎么办？未来怎么办？www.fdc01.com房地产智库中小房企新的增长领域新农村建设、区域开发、产业地产、城市综合体、主题地产（文化、教育、老年、旅游等）、生态低碳、生态技术、、、、、、我与上海品林设计公司近期的研究领域：城市研究并定位；产业规划、开发区建设、产业园区策划及规划、新农村建设、旅游度假地产等www.fdc01.com房地产智库综合战略素养借鉴投融资节奏、产品、管理、团队协调发展；随时自我反省，不同阶段关注不同重点！这是www.fdc01.com房地产智库