《房屋转让合约》签约及审核流程（讨论稿）●步骤一：置业顾问经口头查档后，核实以下信息1、转让物业名称及房号；2、产权状况：有无抵押、查封情况；★如有查封的情形，不能进行交易3、房屋登记原价、面积、用途；4、卖方姓名/名称，人数；5、卖方身份证号/营业执照号。●步骤二：置业顾问于签约前提示买卖双方需提供以下文件：I.主体资格证明□A.卖方及买方本人签署合同1、卖方身份证复印件2、买方身份证复印件★①外籍或港澳台人士提供护照/回乡证/台胞证复印件；②姓名或证件号更改的，须由户籍所在地公安机关出具证明；③外籍、港澳台人士姓名或证件号更改的，按在国外或港澳台地区形成的证明文件处理。□B.卖方或买方委托代理人签署合同1、公证的授权委托书★①代理事项：包括签订房屋转让合同，如需代为收付款项，代理事项中应加以明确；②代理期限：至少包含代理人进行代理行为（如签署三方合同及其他文件）的日期；③外籍、港澳台人士在当地出具的授权委托书，按外籍、港澳台人士证明文件处理。2、代理人身份证复印件3、委托人身份证复印件□C.卖方或买方为未成年人1、未成年人的户口本复印件/儿童证复印件；2、监护人公证书（卖方为未成年人的父母双方到场，买方为未成年人的父母一方到场）3、监护人身份证复印件□D.共有人未能签署合同★按上述委托代理人签署合同处理。□E.卖方或买方为法人/其他组织1、营业执照/核准登记证明复印件（加盖公章）★审查是否有登记机关当年或上一年度的年检盖章2、法定代表人/负责人证明（加盖公章）3、授权委托书（加盖公章）、代理人身份证复印件（如法定代表人签署，不需此项）★在国外或港澳台地区形成的证明文件（身份证明更改或授权委托书）：（1）国外的须经我国驻该国使领馆认证；（2）香港的须经中国司法部任命的委托公证人认证；（3）澳门的须经中国法律服务（澳门）公司认证；（4）台湾的须经当地有权机关出具后由海基会转递海协会（广州分会）公证。II.产权证明A．有一手证，无抵押：卖方提供《房地产证》原件B．有一手证，已设置抵押：卖方提供《抵押合同》原件、《房地产证》复印件及银行欠款清单●步骤三：置业顾问核对签约方身份并根据《签约指引》与买卖双方签署《房屋转让合约》，同时填写《价格确认书》、《地址确认书》、《物业附属设施、设备移交清单》，由买卖双方签字确认。★有一手证，无抵押:签署FMA合约；有一手证，已设抵押:签署FMB合约●步骤四：分行经理审核《房屋转让合约》、《价格确认书》、《地址确认书》、《物业附属设施、设备移交清单》及其他文件无误并确认所有文件齐备后在《房屋转让合约》签名●步骤五：试行阶段，分行仍须将《房屋转让合约》及《价格确认书》传真至风险管理部，由法务专员对存在风险的合同出具风险提示告知分行，分行应根据风险提示的建议修改合同，否则，由此产生的一切后果由分行自行承担。●步骤六：风险管理部助理将《房屋转让合约》及《价格确认书》附查档申请表及网上打单转递给财务部及按揭办证组，财务部及按揭办证组根据经理签名确认的合约即可进行下一步操作。●步骤七：合约签订后，变更合同条款、履行方式的须另行签订补充协议；买卖双方协商要求解除合约的须签订解除协议；上述补充协议及解除协议须交风险管理部复核，由风险管理部出具意见，如涉及加重经纪方义务或放弃经纪方权利的，须报领导审批。备注：1、以上文书非特别注明复印件均指原件，提供复印件的需核对原件；2、分行在签约过程中如对合约签订的风险把握存在任何疑问，可与风险管理部法务专员联系，法务专员应及时将意见反馈至分行。I．FMA签约指引适用于：交易物业有一手证，无抵押特别提示：为保障您的利益，在向经纪方深圳市世联行房地产经纪有限公司支付任何一笔款项时，请您要求工作人员提供盖有经纪方印章或财务章的收据或发房屋转让合约合约编号：FMA卖方：此处不能为空白身份证号（营业执照号）：代理人/代表人：身份证号：地址：经纪方：深圳市世联行房地产经纪有限公司营业执照号：深罗司字S12930地址：深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼买方：此处不能为空白身份证号（营业执照号）：代理人/代表人：身份证号：地址：本合约依据国家有关法律、法规，由买方、经纪方、卖方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。◣第一条转让标的经纪方接受买卖双方之委托，促成买卖双方就位于深圳市南山区深圳湾彩虹之岸8栋8A（阳光带海滨城二期8栋8A单位及如无车位此处划去号车位（以下简称“该物业”）转让事宜达成一致。◣第二条本合约术语1、查档：就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一次的查档费。2、首期款：楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分（买方选择按揭付款）。3、一手证：卖方名下该物业之《房地产证》（红本）。4、递件：买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。5、新房产证：递件后国土部门发放的买方之《房地产证》（红本）。6、履约保证金：经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项。履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。◣第三条交易物业之产权状况1、该物业为现房，未设置抵押。该物业一手证编号为深房地字第以房产证登记为准号，物业用途为以房产证登记为准，物业建筑面积以房产证登记为准平方米（上述各项均以一手证登记内容为准）。2、卖方保证对该物业享有完整所有权、完整支配及处置权，本次交易前产生之纠纷、债务、税项及抵押等事宜已清理完毕。3、为确保交易安全，卖方应于签署本合约时按经纪方要求将该物业一手证原件等产权相关资料交由经纪方保管，并配合经纪方进行查档，查档费由买方承担。4、◣第四条交易价格本次交易物业之转让价格为人民币壹佰万元整元整（小写￥1，000，000元）。◣第五条交易定金1、本次交易定金共计人民币壹拾万元整元整（小写￥100，000元），买方须在签署本合约时支付。定金在买卖双方递件时自动转为楼款，另有约定的除外。2、为确保资金安全，定金由卖方签收后暂由经纪方监管，另有约定的除外。买卖双方一致同意按下述方式处置交易定金：I、人民币陆万元整元整（小写￥60，000元）在进行本合约第三条第3款所述之查档I．FMA签约指引适用于：交易物业有一手证，无抵押后?由买方直接支付卖方?由经纪方转与卖方；II、人民币肆万元整元整（小写￥40，000元）由经纪方监管作为履约保证金。◣第六条买方付款方式经买卖双方协商一致，约定买方按下述第B种方式给付定金之外的楼款：（AB两种方式只能选择其中一种）【A】买方一次性付款买方须将除定金外的楼款―――币―――――――元整（小写―――――――），于―――年――月―日之前交由?经纪方?买卖双方指定银行监管。【B】买方银行按揭付款I、买方须将首期款（不含定金）人民币叁拾万元整元整（小写￥300，000元）于2006年5月10日之前交由?经纪方?买卖双方指定银行监管。首期款金额根据银行承诺发放之贷款金额确定。II、买方于2006年5月10日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。抵押贷款金额以银行承诺发放之贷款金额为准。如买方已支付首期款之金额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额之金额，则首期款金额相应增加，买方须于银行出具贷款承诺函后三日内补足并交由经纪方监管。III、买卖双方须与银行签署抵押贷款相关法律文书并遵守。因银行按揭产生的相关费用概由买方按银行之要求自行承担。相关费用包括但不限于：①保险费②评估费③抵押登记费④抵押公证费（涉外）⑤律师费⑥其它----。买方另需支付按揭服务费人民币贰仟元正元整（小写￥2，000元）。◣第七条递件及新房产证的领取1、?（买方一次性付款）买卖双方须于------年--月--日前办理递件手续。?（买方按揭付款）买卖双方须于买方贷款银行出具贷款承诺函后2个工作日内办理递件手续。2、如根据规定《深圳市房地产买卖合同（现售）》必须公证才能申请办理产权转移登记手续的，买卖双方须先行到深圳市公证处办理公证手续，公证费由由产生公证的一方承担。3、为确保交易安全，产权登记中心出具的收文回执原件由经纪方保管。买方或其指定代理人（需经公证）在收文回执确定之答复日期起2个工作日内与经纪方工作人员到相应部门分别办理交纳税、费及领取新房产证的手续。买方如选择银行按揭付款，还须在领取新房产证后2个工作日内与经纪方及银行工作人员到相关机构办理该物业按揭贷款之抵押登记手续。如根据银行或相关机构要求买方须对抵押合同或贷款合同等进行公证，买方应予公证。◣第八条交易税、费1、本次交易须交纳的税、费有：①营业税；②城市建设维护税；③所得税；④土地使用费；⑤印花税；⑥交易手续服务费；⑦契税；⑧产权登记费；⑨贴花；⑩其他：教育附加费。根据政府相关部门规定，上述第①②③④项应由卖方交纳，第⑦⑧⑨项应由买方交纳，第⑤⑥项应由买卖双方各交纳一半。现买卖双方经协商同意按下述第B种方式负担：（AB两种方式只能选择其中一种）【A】按照政府相关部门规定交纳税、费，第⑩项由--------------交纳。【B】卖方负担上述税、费中第--------------项，买方负担第①②⑤⑥⑦⑧⑨⑩项。2、卖方交纳方式。卖方授权经纪方将应负担之税、费从履约保证金中代为交纳。经纪方代为交纳税、费的款项，以履约保证金中扣除佣金及该物业水电等相关杂费等预留费用后的金额为限，不足部分由卖方自行交纳。3、买方交纳方式。买方应负担之税、费按下述第B种方式交纳：（AB两种方式只能选择其中一种）【A】自行交纳。【B】在递件之前将应