产品Q12集团万创设计管理中心集团成本管理部2009年3月成本对标房地产智库www.fdc01.com文件操作实施对标的责任部门人？（谁来对）成本对标的实施难点推进计划及阶段性目标or报批程序及上报文件为什么首批仅对个标个指标跟以往定义有哪些不同个指标是否必须执行对标的核心要点地下室控制秘诀含钢量控制秘诀777成本对标是什么（号文件条文及开工等定义）对标基本步骤及控制要点（什么时候对什么标？）062“”Q1:Q2:Q3:Q4:Q5:Q6:Q7:Q8:Q9:Q10:Q11:Q12:房地产智库www.fdc01.com（号文件要点）62《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值的通知》“”万字【2009】062号个限制指标：地下室含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、地下车位面积、地下室层高、窗地比、景观硬景比例7首批集团2月10自09年3月1日起，集团项目新开工申报增加成本对标审批环节3月1日之前已开工在建项目，只要进度允许，亦须参照《限制值》调整“”、、、21个文件：:成本对标是什么3个要点：13??Q1房地产智库www.fdc01.com进度允许参照《限制值》调整此时需进行62文件规定的新开工申报（号文件两个定义）?62(若定位调整重新报建按新项目处理）如下几种情况都属已开工在建“”项目主体（地下室底板）开工:成本对标是什么Q1已报建且政府已审批停工复工项目基坑已开挖完整、支护已施工完毕桩基、基础已施工????1、新开工2、3月1日之前已开工在建“”“”房地产智库www.fdc01.com1、审批流程新增环节地下室含钢量标准层含钢量标准层混凝土含量地下车位面积地下室层高窗地比审批流程进行K2新增成本对标审批环节:报批流程及上报资料审批仍以Q2?硬景面积比例可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内，以形式上报给集团成本对标管理小组成员，可不再走K2《成本对标统计表》中主体6个指标??2、上报资料邮件“”K2房地产智库www.fdc01.com补充通知:报批流程及上报资料：Q21、走流程之前，一线以邮件形式，与集团产品指标管理小组沟通，并达成一致意见2、正式申报，需提供产品指标管理小组回复资料K2K2“”“”由于地块特殊情况等无法达标的项目操作步骤“”房地产智库www.fdc01.com个7指标确定基本原则个核心指标中的25可行、便于前期控制消耗量及指标量大影响成本较大???:为什么首批仅对个标？7Q33个基本原则：房地产智库www.fdc01.com元/M2按开发量500万M2计，则成本降低额约为（7个指标的意义）亿元145-26010:为什么首批仅对个标？7Q37项指标发挥经济效益后，单方成本减少房地产智库www.fdc01.com（含钢量窗地比停车面积等）:个指标跟以往定义有哪些不同？2个不同：7Q41、统一统计规则、精确定义2、分城市、按类别控制房地产智库www.fdc01.com；准确、可评估标准层含钢量平常统计㎡①＞上部标准层所有钢筋①计容积率面积+②不计面积部分㎡=发生成本建造面积成本对标的㎡统一规则:统一统计规则、精确定义之含钢量=:个指标跟以往定义有哪些不同？7Q4房地产智库www.fdc01.com（有附加门窗时才计入）如有摩托车位、自行车位请说明门窗洞口面积①住宅部分可售面积+②赠送落地凸窗的房间面积+③负责封闭空间的面积含天然基础和承台（不含桩基）地下室全部面积地下室汽车停车总数:个指标跟以往定义有哪些不同？7Q4窗地比=地下室钢筋含量：地下车位平均面积=房地产智库www.fdc01.com考虑上部结构、分有无人防分区控制考虑软土地基考虑地下室层数等因素明确控制范围考虑硬景类型分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际考虑赠送分人防和非人防分有无人防、分区域控制考虑软土地基等特例地下室钢筋含量硬景面积比例标准层含钢量标准层砼含量窗地比地下室层高地下车位面积分城市、按类别控制房地产智库www.fdc01.com4Q文件层面规定要求小结：房地产智库www.fdc01.com5Q操作层面难点要点小结：房地产智库www.fdc01.com特殊项目参照补充规定执行中等控制标准非极限值、是及格线半年实施、评估3月1日开工新项目，原则上必须执行“”:个指标是否必须要执行？7个指标确定是否综合考虑各方因素？是否必须要执行？??7Q5七个指标的推出并非创新，这些内容早就是优秀的同行高度重视并取得良好效益的重点；我们其实是在补课；限制性指标是阶段性的工作内容，长效机制是在所有一线公司形成真正能力；七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务的促进；如同规模采购反作用于设计标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出更高要求；“”房地产智库www.fdc01.com来达标？地下室是不是仅是建筑专业的事？对标是不是会增加时间周期增加设计费用？对标与施工质量是不是矛盾？。。。。。。。”--对标：含钢量是不是仅是结构专业事情？是不是靠“事先决策，过程控制，最后计算对标是设计出来的分阶段:对标的核心要点Q6第六个问题：对标的核心要点。这个问题实际是包含下面大家经常思考、或有疑问的几个问题房地产智库www.fdc01.com（何时对何标）精细化设计技术层面操作层面产品附送率及方式单体高宽比单体超限首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树（架空层）:对标基本步骤及控制要点决策层面Q7三大层面：规划层数可售比停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套房地产智库www.fdc01.com（何时对何标）③地下室钢筋含量④标准层钢筋含量⑤标准层混凝土含量⑥窗地比桩基、基础开工产品附送率及方式单体高宽比单体超限首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树确定:对标基本步骤及控制要点Q7（架空层）①地下室层高②地下车位平均面积规划层数可售比停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套12房地产智库www.fdc01.com开盘（何时对何标）景观：不仅仅是硬景比例问题；另外也影响地下室对标景观设计上报完成后、且在景观方案游泳池种大树⑦硬景面积比例可在主体开工后个月内3:对标基本步骤及控制要点Q7房地产智库www.fdc01.com（何时对何标）前面说明了对标基本步骤及控制要点，明白了规程控制、分阶段控制重要性含钢量地下室但还是有疑问：该要求设计院哪个阶段对什么标？在回答这个问题之前，先来回答两个重要指标的控制要点:对标基本步骤及控制要点Q7房地产智库www.fdc01.com6、60m80m㎏/㎡，钢筋元/㎡整体成本元/㎡cm，含钢量1+6+2010++层高每平面无不规则，避免超限审查重点关注层高层数高宽比不宜＞临界高度体型、高度、结构转换:含钢量控制要点Q8影响含钢量三要素：体型高度房地产智库www.fdc01.com合理柱网布置示意㎡m8:地下室停车效率控制要点m*Q9700-800影响地下室停车效率三要素：柱网、设备用房、人防口部10万㎡中高层住宅地下室水电等设备用房面积8房地产智库www.fdc01.com③地下室钢筋含量④标准层钢筋含量⑤标准层混凝土含量⑥窗地比详细地下室方案桩基、结构计算基础施工①地下室层高②地下车位平均面积初步设计施工图柱网、设备用房、人防口部单体高宽比结构转换地下室方案地下室设备用房地下室柱网景观游泳池种大树范围体型、高度、结构转换12小结：什么时候对什么标？规划草案规划、单体含钢量三要素：地下室停车三要素：规划层数停车方式地下室形式、及范围房地产智库www.fdc01.com5Q操作层面难点要点对标是必须的什么时候对什么标前置！分阶段！可行！小结：房地产智库www.fdc01.com3Q实施层面难点要点房地产智库www.fdc01.com集团区域一线..；重点支持技术支持；监管实施①K2:对标的责任部门人or制度；技术措施；集团Q10区域一线房地产智库www.fdc01.com√公司设计设计院..②设计管理；设计院实施前期决策过程控制按要点要求设计院实施:对标的责任部门人orQ10++房地产智库www.fdc01.com工作表！工具只要基础未施工，地下室调整15天；不是难事；全员观念+技术管理要求、方法、目标，要求设计院去完成集团上半年指导、支持；传授经验与运营有矛盾时如何处理？没有专业人员咋办？集团能给与哪些支持？设计院配合、管理事人:成本对标实施难点Q11设计院房地产智库www.fdc01.com区域设计院排名如何控制设计院Yes？确定规则明确导向建议以区域范围来评估明确指标要求合同指标限额提要求前置工作:成本对标实施难点NOQ11评估；横向比较Yes房地产智库www.fdc01.com集团万字【2009】062号《关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值的通知》培训；推广；引导；实施一、二季度集团项目实施；集团指导、监督评估指标、运行状况评估、补充、完善；范例、案例区域试点实施推广集团启动总结升级深圳区域施行确定各区域及直属城市控制指标“”0902100902-030903-0609070812-09012008年:推进计划及阶段性目标Q12房地产智库www.fdc01.com产品62号文件制度、要求操作难点及控制要求控制前置、分阶段控制人.权.事Q12成本对标的房地产智库www.fdc01.com同心协力谢谢我们的目标是，将成本对标切实落实，使成本优化成为提升产品竞争力的有效手段与措施房地产智库www.fdc01.com