产品缺陷反馈报告产品缺陷反馈报告①①　2009年9月15--集团客服日部装饰设计缺陷建筑设计缺陷给排水设计缺陷物业管理方面电气设计缺陷园建方面缺陷1www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目的为使佳兆业集团在产品服务过程中减少或避免缺陷问题的重复发生，提供给客户充分满意的产品和服务，帮助相关责任部门进一步理解产品的服务品质，实现经验教训知识的共享，促进产品服务品质的持续改进，特编制此报告。编制依据本报告是在国家相应标准及规范的基础上，从客户的角度出发，发现和收集佳兆业集团在以往产品服务提供过程中存在的影响客户使用、感受及生活品质的质量缺陷，每季度或半年进行汇总，形成报告。2www.fdc01.com房地产智库适用范围本报告适用于佳兆业集团产品设计、施工及服务提供的部门，在设计、工程、销售、房屋保修、物业服务阶段管理的过程中，参考此报告，实施有效的缺陷预控和缺陷处理参考。3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报告的使用重点控制环节1、确定设计院环节：在项目设计之前，设计人员应将缺陷问题充分传达给设计院，在设计之前注意规避；2、图纸会审环节：在图纸会审时，设计、工程、客服等审图人员应依据此报告内容核实避免缺陷问题；3、施工管理环节：在施工过程中，工程、客服等人员应依据此报告组织在建项目的巡查工作，及时发现和解决缺陷问题，督促推动缺陷问题的整改。对于不能避免或者不能达成一致的整改意见，召开产品缺陷预防整改决策会决议后执行。4www.fdc01.com房地产智库目录建筑方面缺陷编号：JZ01结构连接板的问题缺陷编号：JZ02入户门上方连接板的问题缺陷编号：JZ03高阳台飘雨到室内及打湿木质入户防火门缺陷编号：JZ04空调位的问题缺陷编号：JZ05高层错层阳台的私密性问题。缺陷编号：JZ06屋面无法到达进行检修的问题缺陷编号：JZ07水表平台的安全问题缺陷编号：JZ08架空层地面与外部地面有高差，没有安装栏杆，有安全隐患缺陷编号：JZ09无障碍通道的问题5www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录建筑方面缺陷编号：JZ10阳台设计漏项的问题缺陷编号：JZ11阳光凸窗的日常清理问题缺陷编号：JZ12不同专业的矛盾问题（生活阳台门与卫生间窗户、护栏与窗把手、窗户与阳台栏杆）缺陷编号：JZ13户内梁的问题缺陷编号：JZ14厨房排烟道的问题缺陷编号：JZ15玻璃雨棚破裂问题缺陷编号：JZ16车库地面坡度及高度等问题缺陷编号：JZ17入户门在开启后，把手碰墙面，引起把手和墙面划伤。6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录装饰方面缺陷编号：ZS01公共区域的装饰问题（玻璃、镜子、木饰、银箔）缺陷编号：ZS02信箱问题缺陷编号：ZS03违规装修问题缺陷编号：ZS04门口小台阶问题规划设计方面缺陷编号：GH01小区入口的车道问题缺陷编号：GH02岗亭问题缺陷编号：GH03别墅外立面装修与销售、规划不同缺陷编号：GH04地上车位变更为园林，规划验收不能通过园建方面缺陷编号：YJ01栏杆之间的间隙过大及高度不满足规范要求的问题缺陷编号：YJ02道路中间铺小块草坪的维护困难问题缺陷编号：YJ03水景没有栏杆和遮挡，对儿童有安全隐患缺陷编号：YJ04小区体育娱乐设施扰民及安全问题。缺陷编号：YJ05小区石头花盆排水及植物不容易成活问题缺陷编号：YJ06小区道路及园建采用木制品较多，维护成本高的问题7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录电气方面缺陷编号：DQ01可视对讲位置及室外可视对讲没有安装挡雨板的问题缺陷编号：DQ02电气安装的不美观问题缺陷编号：DQ03电梯的群控并联运行问题、室外扶手电梯的节能问题、双电源问题缺陷编号：DQ04江苏水岸新都车库门控制器电源线未固定，不美观。给排水方面缺陷编号：SS01排水管挡住窗子问题、消防管应该避免在住户家里面布置的问题缺陷编号：SS02给排水设计的细部及漏项问题缺陷编号：SS03转换层洗手间排水管的问题缺陷编号：SS04桂芳园六期会所冷却塔噪音改造案例8www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录工程方面缺陷编号：GC01砖缝勾缝不美观。缺陷编号：GC02屋面琉璃瓦施工质量问题，存在空鼓，台风时被吹落，有严重安全隐患缺陷编号：GC03所有电线必须穿管的规范管理、土建细部收口普遍粗糙问题缺陷编号：GC04空调孔收口粗糙缺陷编号：GC05管道没有安装支架，伸缩节生锈、法兰生锈的问题缺陷编号：GC06与电气相关部位的防水问题缺陷编号：GC07屋面琉璃瓦施工工艺问题，不利于排水缺陷编号：GC08别墅周围土方下沉，业主借土方下沉向下开挖，私自做地下室。缺陷编号：GC09排水管穿墙处、穿楼板处、烟道周围及楼板渗漏水问题缺陷编号：GC10水景及泳池多处漏水问题缺陷编号：GC11小区地面排水不畅，雨天积水严重物业管理方面缺陷编号：WY01合拼户型占用公共空间缺陷编号：WY02安全问题（分户墙低、线条宽，易攀爬过户）9www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库10www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库缺陷编号：JZ01生活阳台易外扩至结构连接板，不同单位之间可以相互串通，存在安缺陷问题描述全隐患。设计上单从结构方面进行考虑，对业主的使用功能和后续管理方面推缺陷原因分析敲不够。1.由于结构连接板可以使两户之间串通，存在偷盗的风险，业主肯定会寻求解决措施；2.结构连接板上面，物业方面没有办法进行清理，日积月累，会有缺陷影响程度很多垃圾，影响美观，增加管理难度；3.由于结构连接板与生活阳台或洗手间相连，给业主利用的想象空间，业主可能会将连接板两侧采用栏杆封闭使用，造成违建。缺陷发生项目或部位茗萃园二期7B03\05户型等11www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片业主自行在外墙开门业主自行增加的栏杆结构连接板上面垃圾很难清理12www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷缺陷编号：JZ02缺陷问题描述入户阳台连接公共平台且02户入户门上方有连接板。缺陷原因分析结构连接板在售楼书上显示不明显，业主入伙后，可能产生投诉缺陷影响程度结构连接板压入户门上方，可能产生投诉；缺陷发生项目或部位茗萃园二期8B2楼01、02、03户13www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片结构连接板压入户门，可能产生投诉14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷缺陷编号：JZ03缺陷问题描述高阳台飘雨到室内及打湿木质入户防火门缺陷原因分析设计原因1.飘雨到室内及打湿木地板、木质入户防火门，可能引起投诉，甚至升级到群诉；水岸新都项目曾经有木门换成钢制防火门的情况发生。缺陷影响程度2.为防止雨水直接淋湿入户门，业主可能会搭建雨篷，如果没有统一的样式，会严重影响小区整体品质。缺陷发生项目或部位茗萃园二期8B奇数层06户型等15www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片雨水直接淋到入户的木门上面室外安装的木门严重变色变形16www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷缺陷编号：JZ04空调的相关问题?室外空调机位的栏框较小，给业主挑选空调机型带来很大限制；?缺陷问题描述顶层、底层或特色线条层没有空调室外机安装位置；?空调管布置太长，影响制冷效果；?空调室外机安装位置不合理，安装人员无法到达或到达困难，不方便安装及维修；?别墅项目或大户型考虑380V电源，供中央空调使用。缺陷原因分析设计上没有仔细推敲1.给业主挑选空调机型带来很大限制，如果业主没有事先测量栏框尺寸，可能买来的空调装不进去，会装在其他地方，影响小区整体品质，可能引起投诉。缺陷影响程度2.在建筑设计上要特别关注顶层、底层、特色线条处的空调安装位置，处理不好会影响局部的空调安装。3.空调管布置太长及安装位置不合理，可能引发投诉。缺陷发生项目或部位深圳水岸新都三期、茗萃园二期等17www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片空调栏框太小空调位置被线条占用18www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片此图片是借用非佳兆业项目的现场图片，客厅空调的室外机位设计不合理，工人安装空调室外机无可操作面，造成安装危险性巨大，业主投诉严重。解决方法：物业管理处和地产客服人员做大量业主工作，增加费用请安装空调人员进行高空作业。19www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷缺陷编号：JZ05缺陷问题描述高层错层阳台易攀爬，对业主生活的私密性有一定影响。缺陷原因分析设计上没有从使用角度认真考虑。1.容易攀爬，考虑安全的需要，业主可能会采取封闭措施，如果缺陷影响程度没有统一的样式，会严重影响小区的品质；2.给后续的物业管理带来困难。缺陷发生项目或部位水岸新都四五期20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库建筑设计缺陷相关图片此图片为曾经的缺陷，现在深圳的项目都做了处理，后续的项目要注意。21www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产