产业园区，下一个投资热点？新地产/王瑜经历了一段时间的沉寂，产业园区这个名词再次出现在人们的视线里。天津泰达经济技术开发区、北京亦庄经济技术开发区、中关村软件园等知名园区竞相登场，赚足了人气和财气。当住宅、商业地产市场在冰点沸点之间忽冷忽热时，产业园是否能够健康发展并且成为下一个投资热点呢？新政策为产业园区带来新机遇近日，一些开发商很是忙碌，大家纷纷调户型、改规划，因为国六条规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”有的发展商甚至在相关部门窗口哭出声来。其实这样的日子有一段时间了，从国八条、国六条，从提高利率到提高首付，套在开发商头上的铁箍越来越紧。有人戏称：从“国八条”到“国六条”，从"圈地为王"到"拍地称霸"，开发商逐步从吃肉变成喝粥。在新政打压住宅市场的政策下，在土地市场一掷千金的拍卖锤下，住宅市场开发商开始如履薄冰、如临深渊，但正如谚语所说：“上帝在关闭一扇窗的同时，也打开了另一扇窗”，在住宅土地拍卖造成风险加大、收益变薄的同时，有一个潜在的机会逐渐显露出来，那就是产业园区。思源顾问常务副总经理刘伯庸认为：从政策方面来讲，产业园区已经历了种种土地调控政策，当北京砍掉了将近九成的“开发园区”后，产业园区已渐渐走上健康发展的轨道。而目前北京产业园区类项目只有总部基地、BDA企业大道等少数项目，这些项目的一方面不属于目前国家新土地政策限制的范围，相反受到政策的支持；另一方面，入住的企业还可以利用开发区的税费政策，使这些项目从开发之初就倍受世人瞩目，市场上自然倍受欢迎。产业园区具备独有的先天优势按照思源顾问的产业园理论，未来的办公产品要实现“三化”，即生态化、独立化、个性化。生态化是要求改善办公空间中阳光、空气和绿色环境，引入共享绿化平台；独立化强调公司的独立性，识别性强，独立的冠名权；郊区化指未来的办公空间会逐步走向郊区；个性化指在公司的办公楼立面、空间格局上要有公司的个性特色。未来的办公产品会充分考虑到人群的特性和对环境的潜在人性化需求，使在此工作的人的个性和想象力得以最大限度的放飞，从而在充满乐趣的氛围中，充满激情地高效率工作。产业园项目具备未来办公的先天优势，首先地处郊区，空气新鲜，绿草茵茵，具备城市区办公不可奢望的优势；其次，产业园独立的办公形象，是任何一家有理想有抱负的企业追求的目标；再次，独栋的办公楼可以按照企业的需要定制生产，最大限度的满足企业的个性化办公需求。从国际发展经验来看，郊区化、生态办公是未来趋势从国际大环境分析，产业园区的兴盛是发达国家成熟地产市场的一个显著特征，而“郊区化”办公又是产业园的特色之一。从国际产业向中国转移趋势可以看出，目前国际产业正由劳动密集型向资本和技术密集型转移，而资本和技术密集型产业办公更多的要求办公环境的生态化、人性化和独立化，因此，国内郊区办公将随着这些产业转移步伐的加快而成为重要的办公方式。仲量联行在《亚太地区跨国公司房地产调查报告》中指出，受美、欧高技术企业"边缘办公"影响，跨国企业选址的地理位置正在日益由城市中心区向周边扩散。而智力密集型企业在上地、亦庄、望京等地寻找"新巢"已成趋势，如摩托罗拉正将其中国总部从CBD迁移到望京地区。为什么大企业都纷纷搬到郊区？研究显示，经济结构的变化，是促进郊区化办公产业规模发展的重要因素。当一个国家或地区人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一个较长的经济高速增长时期。此时整个城市功能进入扩展阶段，由此带动郊区化办公产品的规模发展。以美国为例，在美国经济发展从人均GDP3000美元到10000美元的过程中，美国大公司在郊区办公的比例逐年增多。2005年，北京市人均GDP已经达到5000美元，大公司郊区化办公趋势终于到来了。目前我国产业园区的发展客观上存在升级的要求从产业园区自身发展过程分析，我国产业园区到了应该升级的关键阶段。从目前中国产业园区的发展趋势来看，可分为四个阶段：（1）空间集聚阶段：在产业园区的发展初期，园区基本上是来者不拒，只要有投资就可以进入产业园区，而且政府提供各种优惠政策。在产业上，产业类别混杂，没有规律；而产业主要以劳动密集型的为主，产业之间的关联性不强。中国产业园区早期发展基本都处于这个阶段。（2）产业集聚阶段：中国产业园区发展进入90年代中期后，开始关注引进企业的规模、行业类别等因素，同时为了降低土地开发成本、提高专业服务水平，园区开发者开始努力营造产业集聚的环境。从那时起，中国产业园区开始逐渐形成产业的纵向垂直集聚和横向水平集聚。但是这个阶段园区关注的仍然是产业，而很少关注到园区的商业和生活等方面配套。国务院发展研究中心产业经济部研究室副主任钱平凡在谈到开发区转型的时候提出了他的"拖拉机理论"：搞产业集群。无论国内还是国际，经济发展好的地方，差不多都有产业集群，美国５０个州，起码有４０个左右都有自己的产业集群。国内发展好的地方也是，比如珠江三角洲。产业集群就是产业价值链，产业集群能够产生一种集群效应，即集聚效应、联合行动和制度效应，为企业发展提供了良好的生存环境。因此，经济开发区能不能吸引多少跨国公司并不是很重要，重要的是如何让这些企业形成一个产业价值链，产生集群效应。（3）人才集聚阶段：在这个阶段，园区经济开始向城区经济过度。产业发展和升级，需要大批优秀人才，产业园开始关注以"人"为核心的生产要素，并有意识建设使人安居的城市功能设施。如亦庄、张江、苏州工业园、长安科技园等在园区开发的同时，更加关注人本需求。（4）多元融合阶段：即城市多种功能开始在园区内形成有机融合，园区发展跳出了单一产业发展的理念，在城市精明成长理念的指导下，园区融入了更多的城市功能，形成了产业、商务、居住、商业等功能的复合集聚区。在园区建设伊始，就从城市功能的角度主动营造人性化生活氛围，通过打造适宜人居的环境吸引产业投资的目标对象，以达到"引智招商"的目的。目前，国内发达地区的产业园区已经开始有意识向第三阶段引导过度，而最新的园区规划，则直接以第四阶段的发展理念为指导进行开发，我国产业园区从第二阶段向第三、第四阶段迈进。所以，不管是从中国房地产市场发展及政策导向来看，还是从企业办公需求的变化上来分析，蓄势待发的产业园区及郊区生态化办公项目都将成为下一个投资热点。