土地“新规”迷茫工业地产--地产文库

土地“新规”迷茫工业地产-

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土地“新规”迷茫工业地产《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台，针对土地调控中出现的建设用地总量增长过快、低成本工业用地过度扩张等新动向、新问题，提出了一系列措施。《通知》无疑将对刚刚在中国工业地产领域燃起投资热情的国内外投资者产生相当的调控作用。从明年开始，土地将进行招拍挂出让，中央制定最低价标准，这使得目前整个市场非常活跃，很多人都希望在12月31日前拿到土地证。但现在看来，由于审批程序和时间等原因，目前还没有拿到土地证的基本上不可能拿到了。从短期影响来看，该举措，会造成成本进一步上升，且供应减少，但工业土地价格将会逐渐回归价值，因此长期来看，将有助于土地出让市场的规范操作。一直以来，土地价格都低于价值，这与地方政府招商引资策略是分不开的。以低价格换取投资和就业在一定时期内是有效的方式，但是随着大量园区的仿效，造成了大量园区的激烈竞争，打价格战。同时，由于模式趋同，盲目比拼土地价格，推出优惠政策、税收返还等。也造成了大量非法占用土地等投机行为。2004年，中央对园区进行整顿，但工业土地供应开始一直处于供不应求的状态土地价格，尤其是二级市场价值、价格上升很快，造成投机行为也剧增。目前，一些产业中集约用地程度太低，土地浪费严重；而且，一些地方为了招商引资，互相攀比，竞相降低工业地价吸引投资者，目前要杜绝这种现象有一定难度。低地价对大企业投资肯定有一定吸引力，这是因为，资本的本能决定了如果要投资办厂，在交通环境、市政配套等基本条件相当的情况下，哪儿的地价低必然就会投向哪儿。还有一些企业以高科技的名义低价圈占工业用地，然后再想办法改变其用途，这也是值得警惕的。《通知》规定工业用地要招拍挂出让，还规定，国家将根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。从明年政策来看，短期内价格还会上涨，但长期将更加有序。但我并不希望看到对工业用地实行政策的一刀切。工业用地不同于商业用地，更多是企业的生产资料，上升太快，必然造成生产成本的增加，迫使企业转移。目前已经有些对价格比较敏感的企业，如日、欧美企业向东南亚转移。这是一把双刃剑，如果转移太快，肯定会有很大影响，大量外资转移将会抽空区域投资。只有逐步转移才是良性的。大部分企业还是以生产基地为主。中国就像一块磁石，吸引大量生产型外资企业到中国，但2005年底2006年初已经开始出现分流趋势。随着中国商务成本的快速上升，东南亚价格优势开始体现出来。明年的政策要区别对待，不搞一刀切，哪些是生产，哪些是经营，不能在同一块土地上招、拍、挂。此外，在不同的地区、不同的城市应该在工业用地的地价方面有不同的标准，不能一刀切。我国目前的城市工业布局较多地集中在东部，政府有必要引导其向西部转移，在土地上应该用一个价格杠杆来引导、调节工业1布局的流向。比如，东部地区的工业用地地价可以大幅度提升，除了中央批准的项目可以落户以外，可以用地价杠杆把工业项目引导、调节到西部去。目前，中国土地市场进入了一个“真空期”，大趋势和大方向已经确定，但缺乏更多的配套细则，整个市场都处于观望状态。市场普遍对明年期望值较高政府提出的土地出让金和补偿等政策目前还没有明确说法。短期内必然会影响到成交量，但长期更有利于规范，经过整顿后，为长期健康发展打下扎实基础。可以预计，明年的宏观调控，首先会对土地出让制度进一步细化；这将对工业用地最终用户影响深远。其次，工业用地供应不能采取一刀切，要对自用和是否用于投资、开发、经营区别对待。最后，土地新政策将不会以影响企业正常投资行为为基础。通过预审机制，区分自用和投资用途，明确哪一类企业可以参与竞争，而不是每个企业都可以，满足区域规划和整体需求。2

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