海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢香槟大道临街商铺租赁招商方案0371－69138700-1-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢郑州英之杰房地产营销策划有限公司2011年2月10日0371－69138700-2-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢目录第一部分市场调研分析……………………………………………………2一、老城区商业概况…………………………………………………………2二、新区商业概况……………………………………………………………3第二部分项目定位…………………………………………………………8一、形象定位…………………………………………………………………8二、营销概念诠释……………………………………………………………8三、经营业态定位……………………………………………………………9四、经营模式定位……………………………………………………………11第三部分租金价格定位……………………………………………………13一、租金价格厘定参考因素…………………………………………………13二、同比项目租金价格分析…………………………………………………14三、价格厘定指导……………………………………………………………0371－69138700-3-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢14四、租金收入预估……………………………………………………………16第四部分招商总体策略……………………………………………………17一、项目招商执行思路………………………………………………………17二、招商执行策略……………………………………………………………20三、租金策略…………………………………………………………………23四、招商优惠策略……………………………………………………………24五、招商团队建立……………………………………………………………28六、招商业态…………………………………………………………………29七、招商流程…………………………………………………………………300371－69138700-4-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢第一部分市场调研分析一、老城区商业概况荥阳商业最集中的区域在索河路与万山路交会处，以此为中心向四周辐射，核心商业网点有：鸿祥购物中心（建业百货）、商业大厦、建业量贩（中心广场）等。主干道以单层街铺为主，面积集中在25-30㎡左右，中高档品牌店集中在75-150㎡。目前租金水平如下表：路段租金索河路中段单层：60～80元/㎡?月双层：40～60元/㎡?月万山路35～55元/㎡·月广武路30～40元/㎡·月京城路30～35元/㎡·月工业路12-20元/㎡·月?荥阳步行街0371－69138700-5-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢位置：康泰路与广武路交会处规模：全长约600米，占地38850㎡，总建筑面积32000㎡，两端以双层商铺为主，共104间店铺，商铺面积为30～200多㎡。中间局部单层，开间3.3米-15米，可组合，进深11米左右。业态：以中、低档服饰为主，其他有影楼、茶馆、餐馆、美容、日用百货等。租金：8-40元/㎡·月二、新区商业概况新区商业主要是以京城花园、新区名苑和锦绣佳苑为代表。锦绣佳苑与新区名苑均已交房，目前商业正在招商，正逐步“成型”；京城花园目前是地处新老城区交汇处，其商业具有荥阳新区商业的代表性。0371－69138700-6-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢（一）京城花园商业街1、从价格上看租金：基本上都是在13～25元/月/㎡。店铺的面积较好和位置相对较好（主要是大门的两侧位置）。售价：一层：8000—8500元/㎡、二层：4000—5000元/㎡、三层：2500-2600元/㎡局部联体出售，1-3层整体均价：4500元/㎡2、从规模空间上看京城花园步行街，全长530余米，共约240多家商铺，其进深都维持在11米，开间最小为4米，开间区间在4～16米不等（部分铺位可组合）。0371－69138700-7-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢3、从经营状况上看目前在新区客流比较集中，街道商业主要是餐饮、烟酒为主，其它还有窗帘、服装、美容、精品店等。从2007年开始发展至今，招商经营状况已基本成熟。4、从经营种类上看主要集中在餐饮、超市、饰品、美容美发美体、茶社、窗帘门业、日用百货还有电脑科技用品等。业态的经营上相对比较零散，主要是经过市场自发形成的，没有专一的招商工作上的引导。5、经营规模上看主要还是取决于经营的业态上而定，主要是这些商铺都是一拖二的形态。一般像特色餐饮店、中低档饭店，茶社、美甲美发、小吃店等都是一间商铺的面积；像电脑科技、名烟名酒、装饰公司、美容美体等都是2—3间的门面。6、从入住的商业业态上看餐饮、名烟名酒、美术工作室、美甲、文印、超市、儿童摄影、茶座、足底保健、天然气营业部、书店、保险、电脑专卖、礼品花0371－69138700-8-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢卉、服装、窗帘门业、礼品饰品、面包房、美容美体、美发、超市、保健枕头专卖、烤肉店、装饰、茗茶、典当、小吃店、方正科技等。（二）新区名苑临街商铺基本情况：总47余间商铺，75～800㎡自由分割，近4千平方米的投放体量。临博文路商铺为单层，索河路为双层联体销售。剩余套数为11套，已售48套；进深15米和10米。目前投放博文路的商铺9间，洞林路未打通，暂未售。销售价格：上下两层均价8500元/㎡（1层9500元/㎡左0371－69138700-9-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢右，2层6700元/㎡左右），单层商铺9800元/㎡左右。市场租金：20-25元/㎡·月（三）荥正佳苑商铺项目情况：唐王路与凌霄路交汇处路东，主力面积150～200㎡销售价格：上下两层均价5500元/㎡市场租金：只售不租（四）锦绣佳苑商铺规模：康泰路临街商业双层38间，已售18间；西侧规划路单层是27间；单层套内面积40-120㎡，双层100-620㎡；进深0371－69138700-10-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢10米。销售：一层6000～6500元/㎡，二层4200元/㎡市场租金：5～15元/㎡·月（五）尙善若水规模及销售状况：多层底层商业：单层面积为35～60㎡，售价未定，共计有27间；双层面积为200㎡左右，共计4间，进深约10米，开间约10米，双层售价为4000元/㎡，目前已售完。高层底层商业：双层面积为260～290㎡，共计4间，均价为4000元/㎡，目前正在销售中。0371－69138700-11-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢小结：?新区由于整体入住率较低，生活配套及市政配套较不完善，虽在近两年荥阳“东引东进”脚步加快，但仍未能形成较具氛围浓厚的商业。?新区商业典型代表“京城花园步行街”，市场培育期近4年，目前经营情况较好，特别是餐饮、休闲等业态。?目前市场对新区商铺投资价值较为认可。?销售价格上，双层商铺1层价格多在6000～9500元/㎡之间，2层价格多在4000～6500元/㎡之间；?新区租金基本维持在15-25元/㎡·月。0371－69138700-12-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢第二部分项目定位一、形象定位【紧扣项目形象定位】开创荥阳第五代风情街区先河概念诠释——第五代风情街区，是完全区别于如商业步行街、购物中心等物质至上、缺乏文化底蕴的传统商业形态。以时尚第一和创意个性为主导，以生活、休闲、商务为核心业态的商业街，是集“泛地产+创意休闲产业”之大成的商业街。【确立项目推广主题】香槟大道风情商街商铺原始股资产不缩水二、营销概念诠释【营销概念设计】0371－69138700-13-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢荥阳最具投资价值商铺【商业价值概念】海龙集团，开创荥阳第五代风情街区先河【区域价值概念】未来10年城市发展方向【产品价值概念】引领未来20年建筑潮流【市场价值概念】新商圈中心和区域庞大客源双重保障【项目周期概念】是拥有商业体量3万m2商业航母的首批推出铺源三、经营业态定位根据不同业态的租金承受力、形象展示功能、对铺位的需求面积等因素进行合理的业态组合是项目经营收益、物业品牌形象的重0371－69138700-14-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢要保障。通过深入的市场调研，结合考虑经营商家的经营实力及客户的消费习惯制定了以下的业态组合建议：1.主题定位多业态多功能一站式风情街区涵盖业态需满足消费者购物、休闲之所有需求，并辅以餐饮娱乐功能。2.主力品牌业态定位业态品牌形象：时尚特色创新潮流业态组合：品牌主力店＋次主力品牌店＋相关业态3、步行街业态定位（1）步行街业态定位通过在建筑上打造国际街区风格，结合当地历史文化，赋予本0371－69138700-15-房地产智库www.fdc01.com海龙·香槟大道商海创业智者胜市场运作谋者赢项目步行街特色化主题和深厚的文化内涵，增强项目商圈辐射力