房地产智库www.fdc01.com商业地产知识房地产商业项目的策划要旨：1、零售商从建筑规划开始介入；华侨城WAL*MART与梅林家乐福；2、纯商业经营管理公司是房地产项目分包的一个环节；物业管理与商业管理；3、零售商的边际利润要能从楼盘或商铺销售中得到回报；楼盘升值与商业品牌回报；4、小区配套不一定是必须，要有被迫进入的思想准备；单体项目还是继续取得土地；5、住交会和商品采购大会，销售楼盘商铺与销售商业项目；6、销售中介代理不能完成商业策划，商业策划须由地产商自己招标解决；7、房地产项目的定位部分决定商业裙楼的定位，但不是商圈的全部；新一佳与彩福；8、零售商少而裙楼多，致使裙楼整体出租成为买方市场；9、物业产权与使用权的分离，业主始终承担部分经营风险。社区商业社区商业的业态具有购物、便利、服务的多元化功能。社区商业中心业态生活化、便利化、多元化，集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。社区商铺具有广泛的功能特点，不仅具备便利购物功能，同时还要考虑社区商业配套服务功能。社区商业作为社区配套设施而存在，就像一个社区的大会所，为社区居民提供丰富多彩的服务。社区商业在满足人们基本生活消费服务方面具有六项主要功能，包括：能提供主副食品和生活日用品的购物功能，以及修理服务功能、餐饮服务功能、综合服务功能、家政服务功能、文化教育功能等。·主力店、次主力店：包括中型超市或大型超市、社区型电器城等。·超市或百货主力店的辅营区：社区便利类经营品种包括面包房、药店、干洗、冲晒、维修、房产中介、旅游、家政、送水服务、特色食品、糖烟酒、土特产、滋补品等，百货类服装鞋包等商品均以休闲化、价廉物美为主体。在社区商业中心商圈半径较大的情况下，可设立小规模的女性、儿童、母婴主题商品区。·美食：以社区消费为主体，定位风味小吃、连锁快餐、家常菜馆，以及中档酒楼；·休闲：健身会、瑜珈、美容中心、减肥中心、足浴，适当引进茶艺馆、咖啡厅、书吧。房地产智库www.fdc01.com1房地产智库www.fdc01.com·文化：书店、阅览室、教育培训中心（音乐培训-舞蹈培训-家政培训-电脑培训-外语培训等）。·保健：社区医疗服务中心、戒烟中心、脱发治疗中心、牙科医生等。·运动：桌球城、乒乓球室等。·娱乐中心：卡拉OK室、麻将房、棋牌室、儿童乐园等。·社会服务配套：银行、电信营业厅、邮局等社会服务配套。社区商业必须把好招商关。首先要重视业态控制。如同百货、购物中心等业态一样，社区商业同样要控制业态和品牌，这就要求社区商业的开发者不能仅仅以销售商铺为目标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续性。目前社区商业业态分布不合理，某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些业态如中介、药店等在社区商业中分布密集，比如在某些城市多个社区商业中心都出现了中介一条街。社区商业某些业态恶性竞争，不利于社区的商业配套服务的完善。其次要重视项目引进品牌店与杂牌店的区别。一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，并具有聚客效应，能帮助商圈的形成。而杂牌店多为首次经营者，由于对市场缺少了解往往出具租金较高，但后续经营能力相对较低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一个地方，租金的保障度较低。社区商业更要注重商家的品牌和质量，这样才能实现开发商、业主、商户、社区居民等各方共赢。其三，要充分掌握社区商品品牌资源。社区商业的招商必须充分掌握社区商业资源，从而给予项目更多的选择空间。社区商业资源不仅体现在超市百货主力店和电器、餐饮、休闲等次主力店上，更体现在医药、美容、早点、干洗、眼镜、冲晒等连锁店上，比如在深圳目前药店有十大品牌，包括：一致药店、海王星辰、中联大药房、万泽药店、友和医药有限公司、深圳市合丹医药连锁有限公司、美信医药、二天堂医药、永安堂大药店、同仁堂药店等，只有充分掌握了这些资源，才能真正驾驭社区商业的招商，保证招商质量和社区商业的可持续性经营。社区型商业的三种开发模式模式一：社区商业中心型。社区商业中心业态生活化、便利化、多元化，集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射房地产智库www.fdc01.com2房地产智库www.fdc01.com的范围在1-1.5公里，服务人口5－8万人左右。社区型商业中心一般采取“集中式商场＋商业街”的建筑形式，业态组合包括：超市＋商业街，社区型百货＋商业街，超市＋百货＋商业街。典型案例如前海人人乐商业中心、梅林家乐福商业中心等。模式二：社区次主力店组合型。次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施，银行、邮局等社会服务设施，餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施，儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1-2万人左右。典型案例如彩田村社区商业以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。模式三：纯商业街模式。纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小的情况下，一般以经营社区便利店，满足本社区居民消费为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他商业品种服务对象主要为本住宅区居民。在实际的社区商业规划中，既要考评自身的社区人口的消费要求，还要考虑周边一定范围内的社区的商业规划、距离商业中心的远近等指标。交通流，商业的生命线商业成功与否其实并不在于它是不是给人留下多么深刻的印象。也许让一个普通的消费者去描述他（或她）经常去购物的商场或者超市，给出的答案都将不会是很明确的，但这些商场或者超市却绝对是这些行业的代表，许多成功的商业项目，他们都有共同的一个特点：交通流与商业项目的人流动线完美的结合。从另一个层面上说就是交通流成就了商业项目，为商业项目带来了它合理的存在的价值，因此可以说交通流是商业项目的生命线。说到商业与交通流，必须理清两个概念。首先，这个交通流，它指的是车流和人流的数量和运动方向；其次，商业的人流动线则是指商业的外部交通入口和内部人流的数量和运动方向。大凡成功商业集中地，有如：成都得春熙路的诸多商场、步行街店面，长沙的黄兴南路“五一”商圈、步行街店面，北京的西单，深圳的华强北等等。这些地方的交通流都是相当的密集，要么是这一区域内几大交通要道的交汇处，要么是地铁的出口，而干道和地铁是房地产智库www.fdc01.com3房地产智库www.fdc01.com交通流集散的最佳方式。这些区域或者区域的商业在规划和设计中将自身的人流动向和干道也及地铁的交通流相互重合或者直接的连接，交通流的汇集带来了大批的潜在消费者，创造了这一区域的繁荣，而这些商业的也是人们临摹的行业典范。而很多在运作中失败的商业项目，则是在规划建设的过程中对交通流有失考虑或者是考虑不够，从而潜在消费群和实际消费群体的数量远远达不到商业的体量正常运营所能覆盖的人群数；或者是在建设运营后交通流因市政规划而发生改变，使得项目的人流散失，致使经营业绩的大幅下滑。在这些情况内，即使是交通流的动向发生细微的改变如方向偏离，距离加大，都会带来严重的后果。几个我所见过的例子是：江苏徐州解放南路户部山步行街人流动向与干道交通流方向的错失，使得这一项目现在只剩下一个空壳；四川泸州大山坪诺玛特因与交通流的集散距离较远，交通的不便利使得人流分离，项目运营状态一直不佳湖南长沙的原五家岭商圈由于立交桥高架的建设而改变了原有的交通流的方向，而使得这一商圈内两个主要商业的人流动向与干道背离，使得这一商圈一度废弃。凡此诸多的例证，都说明了交通流对于商业或者说商业项目成败所产生的巨大影响。可以豪不夸张地说，在商业规划和建设中过程中正确的考虑项目自身的人流动向与干道交通流之间的相互关系对项目的成败至关重要，因为以人流为主的交通流是项目汇集潜在消费者的基础，这也就是项目运营是汇集资金流得主要源泉，就像人体内的大动脉，交通流输送了商业项目正常运营所需要的养分和动力原料。所以，可以说交通流是商业的生命线。商业地产业态组合商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选房地产智库www.fdc01.com4房地产智库www.f