目录第一部分摘要一、项目名称…….................................................….3二、项目位置……………….……………………………………………………….3三、规划条件………….…………………………………………………………….3四、土地利用现状…..……………………………………………………………..4五、一级开发成本………….……………………………………………………….5六、开发周期………………………………………………………………………..6第二部分第一章项目基本情况……………………………………………………….…7一、项目情况及区域分析………………………………………………………..71、项目名称及开发主体………………………………………………………..72、项目位置及附图……………………………………………………….…..73、区域因素……………………………………………………….…………..94、人文环境………………………………………………………………….10二、土地利用现状情况分析……………………………………………………..151、项目用地权属……………………………………………………….……..152、土地利用现状……………………………………………………….……..15三、地上物现状调查分析……………………………………………………….161、地上房屋现状统计调查表……………………………………………..162、地上树木调查统计表……………………………………………………….17四、主要规划指标说明………………………………………………………….18五、开发进度分区及供地时间、数量预测…………………………………….20第二章工作方案……………………………………………………….………..21一、征地工作方案……………………………………………………….………..211、征地情况概要……………………………………………………….……….212、政策依据……………………………………………………….……...213、征地费用构成…………………………………………………………..214、征地费用汇总表………………………………………………………..…241二、拆迁工作方案……………………………………………………….……….261、拆迁情况概要……………………………………………………….………..262、房屋拆迁依据……………………………………………………….………..273、房屋拆迁补偿费汇总表……………………………………………………….274、企业一次性停产停业损失…………………………………….……………...28三、征地费用汇总表及相关政策…………………………………………………...281、征地费用汇总表………………………………………………………….…...282、适用相关政策……..…………………………………………………….…...28四、市政投资方案……………………………………………………….………...301、基础设施情况分析……………………………………………………….…..302、市政投资估算汇总表………………………………………………………….34五、专业人士及服务费……………………………………………………….…...35六、供地方案……………………………………………………….……………...361、土地出让方式………………………………………………………………....362、出让规模…………………………………………………………….……....363、市政接用时间………………………………………………………………...364、土地销售收入预测……………………………………………………….....365、周边房地产销售收入………………………………………………………....36第三章开发进度……………………………………………………….…………..38一、开发进度安排……………………………………………………….………...38二、开发进度表……………………………………………………….…………...39第四章投资方案……………………………………………………….……….….401、一级开发静态成本测算……………………………………………………...402、二级开发静态成本测算……………………………………………………....403、一级开发现金流量表………………………………………………………....434、资金筹备………………………………………………………………….…….43第五章关键点控制…………………………………………………………….…..442第一部分摘要一、项目名称：北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。三、规划条件总用地面积：113760平方米（170.64亩）建设用地面积：102583平方米（153.9亩）建筑总面积：256457.5平方米其中：住宅建筑面积：223357.5平方米商业建筑面积：30000平方米公共建筑面积：3100平方米容积率：≤2.5用途：住宅、商业及配套3四、土地利用现状现状土地面积汇总表总土地面积本次征（占）地面积占地单位用地性质（亩）面积（亩）/平方米现用途备注永顺村村民委员会集体土地2040.0057.20/38135.24工业、商业永顺村经济合作社第五分社集体土地163.9067.23/44822.24工业、商业综合、工业新建村村民委员会集体土地2000.0039.74/26494.66商业通顺港工贸有限公司国有土地6.476.47/4313.55商业（亚顿饭店）合计4210.37170.64/113760.00地上物汇总表建筑面积附属物树木备注合计集体土地国有土电线变压器油罐加油污总树木果其建筑物地建筑杆（座）（个）机设水计（棵木它物（根）备渠）（（座（棵）米））总计68650.2062939.875710.338535444069665838永顺30835.1230835.124424401515村新建1359957524村21978.7521978.75永顺54村经济合1012610126281826814作社第五分社通顺5710.335710.33港工贸有限公司（亚顿饭店）4五、一级开发成本序号项目金额（万元）备注总计39831.73233万元/亩楼面土地一住宅31053.61单价：1390元/平方级开发成本米商业8778.12单价：2652元/平方米1土地补偿费11491.9070万/亩2地上附着物补偿费（不含344.23征房屋）（占）3安置补助费4585.00地4防洪费205.17费5房屋拆迁补偿费10374.51用6企业停产停业损失6865.02合计33865.831通电344.25市2（1）电缆72.25政3（2）电源路径272.00投4通信（讯）20.00资5（1）中国网通电信管网8.00估6（2）有线广播电视网12.00算7通上水211.20费8通燃气455.00用合计1030.451测绘费18.002设计费70.003招投标管理费27.204招投标代理费36.00前5工程造价咨询费5.15期6工程标底编制费20.00费7工程建设监理费27.00用8可研编制费38.009环评费30.0010交通评估费80.0011挂牌交易费38.0012专业人士费10.30合计399.65财务费用1585.30利率5.85%一级开发利润2950.50利润率8%5六、开发周期一、开发进度安排鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区域实施。开发项目一级开发期12个月。第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项）的申报工作。第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁（协议拆迁）。第三阶段：完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整第五阶段：申请入市6第二部分第一章项目基本情况一、项目情况及区域分析1、项目名称:北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案2、项目位置及附图(1)本项目宗地位于北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。其四至：东至华丽中空玻璃机械设备厂西路；南至京通快速路；西至物资学院路；北至天赐良缘住宅小区三期。(2)附图通州区永顺镇汇都东方项目位置图:7项目用地位置汇都东方项目用地范围附图:83、区域因素：区域位置:通州区位于北京市东南部，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。是北京通往华北和东北地区的交通要道。通州区地处华北平原北部,平均海拨20米左右,地势平坦,土地肥沃。全区面积907平方公里，人口68万，是北京规划建设规模最大的新城区。紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里。气候：通州区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明；年平均气温11.3℃；年平均降水642mm；年平均风速2.8米／秒。交通状况：通州区交通发达，京通快速路、京沈高速路、京哈高速路横贯东西、六环路，连接南北，以此四条主干线为主，构成了四通八达的公路网；京承、京秦铁路途经通州卫星城，开发区西侧是京秦铁路专用线，并设有货运站，与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站位于通州区中部；机场：首都国际机场距通州建成区仅22公里；港口：从开发区沿京津塘高速公路和京津公路可分别直达天津新港（110公里