“龙湖企业管理及运营精细化管理”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-1-主要内容第一天重点第二天重点?如何衡量龙湖的成功？?龙湖全国扩张期间的战略及目标管理?龙湖地产发展初期的困局与应对?龙湖地产的组织设计?龙湖发展中期的三年管理工程?龙湖的运营体系?龙湖计划管理的发展和升级?龙湖计划管理的特点及流程?龙湖如何梳理和优化流程？?龙湖项目阶段成果管理体系?龙湖如何培育操心员工？?龙湖知识管理的特点及成效?管理模型的提炼?全国化扩张期的人才管理?龙湖企业文化特点?结束语wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-2-龙湖地产发展模式的的“标本”价值全国驰名商标行业一线阵营全国扩张满意度第一多业态拓展品品种种、品、品质质、、金牌物管服服务务、品牌、、品牌、中高端产品规规模、效益、模、效益、纳税第一速度、潜力速度、潜力规模快速扩张……俱佳！俱佳！女首富龙湖：非专业入行10年历程?经济欠发达地区，房价长期处于全国中下水平?自然条件恶劣，山地建筑，技术复杂，成本高?人力资源短缺、贫乏?市场竞争激烈：房地产市场练兵场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-3-项目运营管理的出发点看龙湖运营的成效？?.多项目运作多?龙湖目前13个区域、40多个项目同时运作；年竣工量230万方快?规模增长速度、项目开发速度快（拿地到开盘、开工到交房）?龙湖的开发速度好?产品品质好/客户满意度高/持续改善/?龙湖一次交房率/客户满意度/知识管理省?成本合理/环保节能?龙湖项目利润率/目标成本管控?投资决策没有重大失误稳?项目实施过程中管控wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-4-龙湖成功的关键经验守正出奇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-5-龙湖管理发展的三个主要阶段第三第三第三第三阶阶阶阶段段段段全国扩张：集团化管控、跨地域多项目运作高速高速高速高速扩张扩张扩张扩张第二第二第二第二阶阶阶阶段段段段本地扩张：专业化管理，跨区多项目运作内内内内功修功修功修功修炼炼炼炼龙湖西苑、北城天街、枫香庭、香樟林求生存：外行入门，项目管理第一第一第一第一阶阶阶阶段段段段初涉江湖初涉江湖初涉江湖初涉江湖本地单项目运作（龙湖花园·南苑）940wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-6-初涉江湖：打造高起点的小康住宅示范小区工程工程质质量量规划设计规划设计国家重大科技产业工程项目科技含量科技含量国家“九五”重点科技攻关项目20年不落后30年可改造室室内内装修装修物物业业管理管理环环境境质质量量?全国推广“小康住宅示范小区”，引导住宅产业化发展。?全国首期批准项目约20个，累计实施超过100个项目。?龙湖地产最早项目龙湖花园是小康住宅示范小区之一。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-7-龙湖初期突破之道好人策略客户导向的持续改善企业家精神wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-8-第一阶段小试锋芒98年，重庆房交会统计，龙湖花园销售额名列第二98年，重庆首届“十佳小区”评选，龙湖花园夺得第一！98年，物业公司通过香港品质保证局ISO质量管理体系认证2000年，龙湖西苑开盘热销，2天销售476套2000年，蝉联“重庆十佳住宅小区第一名”1200wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-9-龙湖第二阶段－本地化复制和发展时间时间时间时间20002000年年-2004-2004年年区区区区域域域域单单一一区区域－－同城跨域－－同城跨22个个地点地点产产产产品品品品纯纯住宅－－商住宅－－商业业地地产产在建在建在建在建项项项项目目目目22个项个项目－－目－－55个项个项目目销销销销售售售售额额额额33亿亿元－－元－－1616亿亿元元人人人人数数数数6666人－－人－－130130人人wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-10-第二阶段的关键词：本地化复制不不搞搞多元化！多元化！为为了了扩张扩张，先立足，先立足专专注房地注房地产产！！重重庆庆，修，修炼内炼内功！功！剑剑客都是孤客都是孤独独的，的，不高估一年能做的不高估一年能做的修修炼时炼时默默无默默无闻闻，，事情，不低估事情，不低估1010一旦拔一旦拔剑剑出鞘，出鞘，年能做的事情！年能做的事情！所向披靡！所向披靡！龙湖启动“三年管理工程”与“根据地建设”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-11-龙湖第二阶段的复制重点事意愿企流程业操的计划心效人事能力的率员与授权工管控合同标准人企业的绩效wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-12-龙湖ISO与流程建设的观念质量认证不是目的全员参与，！干部带头！不流汗，每个部门的就要流血！工作梳理的审定我都要亲自参加wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-13-龙湖ISO与流程建设的做法之一“科学”做法：外脑出成果！一步到位！我们的“土”办法：外脑提供工具和思路，自己出成果！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-14-龙湖ISO与流程建设的做法之二我们的“土”办法：基于现所有工作行为梳理－分级优化－固化“科学”做法：先抓重点工作及流程！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-15-龙湖ISO与流程建设的做法之三逐步固化：先抓目的、原则、再到流程、模板、辅以案例形象化“科学”做法：一次到位！细到流程和作业指导！wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-16-龙湖流程体系建设的核心规律－弹性梯度模型目的、职能原则管管理要求理刚弹性标准（指标）性增增强流程强作业指导书案例、数据库、诀窍wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-17-龙湖ISO与流程建设的经验实事求是、干部带头、由粗到细、切忌（）和速成wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-18-龙湖地产初期的计划管理模式?周期：周工作例会、月度工作例会?方式：各自为政，自以为是，信息不对称、不管其他部门；工程进度计划与营销计划为主：工程最““现场现场痛苦裁判裁判……、、拍拍脑脑袋袋、、拍板拍板会会、、?问题夜夜总会总会””走到哪歇到哪！计划调整：拉锯战、消耗战资源争夺：讨价还价、强势为王救火：眉毛胡子一把抓……wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-19-龙湖地产计划管理演变总经办总经办主主导组织实导组织实简单的累积：公司工作与项目计划（第一版）施施项目进度及相关事项第一月第二月…第n月开发部工作内容研发技术部工作内容工程管理部工作内容营销部工作内容造价采购部工作内容行政部工作内容物业部工作内容财务部工作内容?协同计划，由专业部门各自计划转变为关注整体、协调。?一目了然，牵一发动全身!每周开会协调。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-20-龙湖地产计划管理演变计财计财部部主主公司工作与项目计划（第五版）导组织实导组织实项目进度及相关事项第一月第二月…施施第n月项目进度事项与公司重点事项说明（相关指标）开发部工作内容及重点提示部门协办事项及相关指标需要其它部门协办事项及相关指标部门内部管理事项及相关指标部门涉及的收与支//前置条件与资源。。。财务部工作内容及重点提示。。。现金流汇总与分析财务融投资分析1.前置条件以及资源（将临时的承诺转变为固定化-模块化-要求、标准）2.增加对财务指标（部门涉及的收与支），增加财务数据汇总wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-21-计划无大的漏项、相互关联－房地产开发关键节点总图内部立项项目取得项目策划会方案评审会主体结构开工开盘销售竣工交房工程管理阶段产品交付阶段项目论证阶段项目策划阶段方案设计阶段初设-施工图阶段销售管理阶段项规划许可证目组织项目论证用地规划许可证办理房地产预产权初开工许可证（基础提前施工发项目取得国有土地使用证售许可证始登记展报建）项目营销总案、项目推广方案策划营市场调研项目定位销售事务管理销初步项目定位销售前准备（含前期客户积累）设方案设计扩初施工图概念规划设工程施工配合、销售配合及入伙配合计规划要点/规划草案计景观/精装专项设计、部品策划工设计配合程主体结构施工至工程施工工程条件评估采购策划、总包监理招标销售及入伙配合采地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工具备预售条件至竣工验收购客产品交付管理物业方案策划、设计配合、物工程施工配销售配合服业公司选聘合入住事务管理成设计阶段成本控制及测算、形动态成本管理前期成本估算测算结算本成控制性目标成本确定工程实施阶段的成本管理合约框架运投资目标执行监控投资估算项目运营策划项目后营（含项目计项目计划动态管理评估wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟划）-22-龙湖关键绩效指标（KPI）的提炼和管理注重提炼各职能工作的KPI通过月度简报、年度总结积累注重KPI的真实有效和持续改进注重KPI的积累而不是轻易考核wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟-23-计划未完成怎么办？－如何引起员工重视？通常做法－－扣奖金是否有效？扣奖金以外的传递标准和压力方式？￥￥￥?计划工作会?工作总结会（简报通报）?