机密www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控模式设计的“三三五”框架14／3／24www.adfaith.comwww.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设引言从战略到管控，谈管控必须先谈战略；?企业战略姿态的选择，激进还是保守，区域扩张还是本地深挖，都会直接影响到企业的管控模式选择；14／3／24版权所有不得翻印第2页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设?以史为鉴：毛润之战胜蒋中正是件极罕见的事，?“民心论”的本末倒置?邓小平评价毛主席：“如果没有毛泽东，中国革命还是黑暗中摸索”，14／3／24版权所有不得翻印第3页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设斯大林同志出具的证明：?“对日战争结束时，我们曾要求中国同志就如何寻找与蒋介石达成临时协定问题取得一致意见。他们在口头上表示赞同，但实际上，当他们回去后，以他们自己的方式行事：他们聚焦力量，并进行出击。事实表明，他们对了，而我们错了。”?“我已经在一件这样的事情上做错了，这就是中国。当时我不相信中国共产党会取胜。你们看，我也会犯错误。”马克思列宁主义者中的还算比较优秀的斯大林，照样认为毛泽东想要战胜蒋介石是不可能的。14／3／24版权所有不得翻印第4页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设?“残局”中“排局”的启示14／3／24版权所有不得翻印第5页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设?《中国红色政权为什么能存在？》?回应《红旗还能打多久？》的《星星之火，可以燎原》?这些著作是以往的马克思的著作从来就没有提到过的。这个基本理论基本上也可以用“以农村包围城市最后夺取城市”来描述，或者用“人民战争思想”来描述。14／3／24版权所有不得翻印第6页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设?有了独特的理论，且是科学的，行得通的理论（战略思想），又成了领袖，有机会实施自己的理论，那中国革命的胜利，就成了时间问题了。在那之后，无论是对付日本人还是对付蒋介石，就是按照已经设计好的路线走了，就和盖房子一样了，什么时候竣工那都是可以预计的。?1947年毛主席在撤离延安，美国记者的嘲弄：“你现在到了这步田地有什么感想”，毛主席答复他：“五年之后我在北京接待你”。14／3／24版权所有不得翻印第7页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设?战略指导管控下的战略举措：有理论，有路线，有一系列的工程，有明确的时间表和操作办法，这些理论指导下的操作甚至可以到达最微小的动作，比如三大纪律八项注意，比如给老乡家挑水。这中间也包括统一战线政策，工商业政策。14／3／24版权所有不得翻印第8页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设目录一、三种管控模式二、三种管理线条三、五个管理层次14／3／24版权所有不得翻印第9页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设房地产企业组织管控模式设计的“三三五”框架三种管控模式分权支持型分权决策型集权操作型（三种实现形式）强矩阵（弱矩阵）平衡矩阵职能型三种管理线条管理线运营线产品线战略管理资源配置一般管理（财务/人力资源/信息化）五个管理层次组织协调统一规范和标准整合资源，提供共享最佳实践分享与传播业务监控与执行14／3／24版权所有不得翻印第10页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设管控模式设计是从战略出发的，目标是提高组织效能，包含组织结构设计与管理控制系统设计企业管控模式框架结构设计部门职责岗位职责授权体系A组织结构设计公司战略B组织发展组织效能B管理控制系统目标设立计划预算绩效考核实施激励?在国外，组织理论与设计是一个领域，而管理控制系统是另一个领域，具体就管理控制系统而言，也分不同的流派，一派是会计学者们，他们侧重计划预算、管理会计角度，一派是管理理论家，他们更侧重对人的控制；?管控模式是随着企业发展，如规模的扩张，布局地域的扩展，产品业态的丰富，是逐渐变化的，但这个变化应该是有计划的，而不是没有准备的。这种管控模式的有计划的变革，叫做组织发展。14／3／24版权所有不得翻印第11页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设正略钧策从集团总部与子公司之间的集分权管理和操作介入程度这两个维度出发，将组织管控模式定义为集权操作型、分权决策型、分权支持型三种模式ⅣⅠ分权决策型集权操作型操作介入程度分权支持型分权决策型ⅢⅡ集分权程度14／3／24版权所有不得翻印第12页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设在这三种管控模式中，集团总部对下属企业的控制要点和控制程度都有所不同，企业应该依据自身所处的发展阶段和管理现状，选择适合自己的集团管控模式分权支持型分权决策型集权操作型?审批下属企业战略计划，必要?审查、备案下属企业战略计划时?为下属企业制定战略计划战略管理进行指导?……?……?……?不参与下属企业的投资决策，提?审批下属企业的投资计划，并控?为下属企业制定投资计划，并控投资管理供资金支持，关注投资回报率制资金使用制资金使用?……?……?……???制定详尽的财务和经营目标并为下属企业制定财务目标，不参为下属企业制定财务目标和重大考经营管理与经营管理经营目标，并对其考核核，参与经营??…………?……?只对下属企业的一把手进行管理?对下属企业的高管人员和核心技?为下属企业制定详细的人力资源人力资源和考核术、管理人员进行考核规划，并监督执行?……?……?……分权集权14／3／24版权所有不得翻印第13页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设不同的企业发展阶段，对企业管控模式选择产生影响的重要因素有所不同分权支持型管控分权决策型管控集权操作型管控多元化发展程度高多元化发展程度低业务的覆盖区域范围大业务的覆盖区域范围小业务管理与总部关联度高业务管理与总部关联度低经营业务重点为资产经营业务重点为商品日常经营中管理事务的比重大日常经营中具体业务的比重大……14／3／24版权所有不得翻印第14页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设国内的房地产企业大致可分为如下的四种发展阶段，不同的企业发展阶段决定了企业所适用的管控模式类型第一阶段：投资主导第二阶段：产品主导第三阶段：管理主导第四阶段：资本主导?2-5个城市?6-20个城市?＞20个城市?单一城市?零星分布在几大区域?同一区域有多个城市?间距更近，呈连绵带业务布局?机会导向?1-2个城市占有率靠前?核心城市占有率高?占有率位于区域前列?根据地块特点，被动?形成1-2种竞争力很?产品线不断丰富?产品线重构产品开发，极少主动选择产品强的主力产品，寻求复制?大量复制+少量创新?经营性物业比重明显种类（业态）?适量开发商业物业?适时增加经营性物业增加?集权操作型总部，关键专业资源集中?分权决策型总部，经?分权决策+分权支持?无总部，职能制的项?并联开发，多项目城营上抓大放小型总部目部或项目公司市公司逐步出现营运副总管控模式?多采用平衡矩阵，按?形成总部—区域公司/?串联开发、项目总经理片区或事业部制管理片区—城市公司结构?初步形成矩阵式管理模式?依托主力产品，初步?随产品线不断的丰富?完善目标客户细分体?无明确的目标客户群目标客户确定目标客户，完成目标客户细分系销售规模?＜50万㎡/年?50-150万㎡/年?150-400万㎡/年?＞400万㎡/年14／3／24版权所有不得翻印第15页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设房地产企业不同发展阶段的总部定位、集分权程度及地区公司结构第一阶段：投资主导第二阶段：产品主导第三阶段：管理主导第四阶段：资本主导总部定位?集权操作型?集权操作+分权决策?分权决策型?分权决策型型?比较集权?项目经营比较放权?项目经营充分放权?HR、财务略微放权集分权程度?HR、财务集权?HR、财务集权?中小项目投资、项目经营调度放权?职能制?弱矩阵?平衡矩阵?平衡矩阵?出现专职运营部门?片区管理，项目经理成?设片区/城市/特殊产为片区项目总品事业部和总经理地区公司结构?职能内出现支持模块?职能内支持性模块成型?职能支持模块强大，部门形成小矩阵14／3／24版权所有不得翻印第16页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产企业组织管控及制度流程建设房地产企业总部的定位从宏观有运营控制型和战略控制型两类,而从集团总部与地区公司的架构层面看，大致可表现为四种形式两级架构—A类两级架构—B类三级架构—A类三级架构—B类集团总部集团总部集团总部集团总部区域公司区域公司地区公司城市公司项目公司城市公司项目公司代表性企