房市金碟www.fdc01.com计划运营管理培训房市金碟www.fdc01.com江跃宗管理博士赛普管理咨询董事长清华大学房地产总裁班特聘讲师北京大学房地产总裁班特聘讲师浙江大学房地产总裁班特聘讲师中山大学房地产总裁班特聘讲师咨询的典型客户：经验：17年管理咨询经验70多家房地产管理咨询经验,某标杆企业金地指定管理咨询顾问万科地产（总部/深圳/北京/上海/沈阳/天津/成都/广州/东莞/佛山）金地集团（总部/深圳/上海/北京）项目：招商地产（总部及下属公司）战略与组织管控华润置地（香港总部/成都/上海/北京/合肥/大连）流程管理北京远洋地产北京华远地产北京首创置业计划运营管理上海仁恒置业上海世茂集团上海景瑞地产人力资源与绩效管理深圳卓越集团深圳中航地产深圳深业集团重庆金科集团大连亿达地产宝龙地产广州时代地产广州美林基业广州合景泰富地产房市金碟www.fdc01.com课程目标WHY－房地产计划管理的价值及关键点WHO－运营管理的组织与职能如何设计？HOW－计划运营管理体系如何管？－计划运营管理体系如何构建？－计划运营管理体系需要哪些支撑体系？3房市金碟www.fdc01.com进度计划管理表象：1.计划本身：－走道哪儿黑、走到哪儿歇；－三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）；－你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道；－不给别人空间，给自己留足空间；2.计划执行－计划没有用，计划跟不上变化－计划达成率很低基本都是外部的原因－做得很快，质量很差房市金碟www.fdc01.com目录1.为什么需要关注计划运营管理2.如何构建与实施计划运营管理体系3.计划运营管理体系的支撑匹配体系4.标杆最新运营体系分析：一体化项目运营管理体系5房市金碟www.fdc01.com目录1.为什么需要关注计划运营管理－房地产开发价值链与开发流程的特点－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素6房市金碟www.fdc01.com组织的管理追求的是有责、有序、有效、高效运作，并最终建立精细化管理体系精益化管理的高效性（协同管理）0％优化流程精细化管理的有效性（数字化管理）20％完善流程规范化管理的一致性（规则化管理）建立流程60％粗放式管理无序性依据感觉和个人经验手工作坊没有流程20％创业期成长期成熟期衰退期发展（卓越期）阶段我们公司处在什么阶段？房市金碟www.fdc01.com系统地优化设计组织管控模式、建立有效的流程管理体系，提升组织的运营绩效构建“有责〃有序〃有效〃高效”的组织管理金字塔房地产企业管理范围目标与价值战略?战略设计：战略规划与设计?战略梳理：明晰战略方向，完善战略管理体系设计梳理组织管控体系有责?组织管理：建立有效的管控模式及管控边界支组织管理权责体系指?权责体系：清晰的权责体系持导流程管理体系?运作程序：提升业务流程效率有序?操作指引：实现管理精细化运作程序操作指引表格模板?表格模板：实现标准化管理有效管理支持体系?HR管理体系：完善HR的战略性管理作用?绩效管理体系：建立绩效衡量体系HR管理体系绩效管理体系薪酬管理体系?薪酬体系：完善的激励机制高效知识管理协同信息平台VAC模型－房地产开发特点赛普总结的房地产开发基本模房市金碟www.fdc01.com型（7阶段7专业53个关键活动/节点）内部立项项目取得项目策划会方案评审会主体结构开工开盘销售竣工入伙工程管理阶段产品交付阶段项目论证阶段项目策划阶段方案设计阶段初设-施工图阶段销售管理阶段项用地规划许可证规划许可证办理房地产预售目组织项目论证国有土地使用证开工许可证（基础提前施工报建）许可证产权初始登记发项目取得展项目营销总案、项目推广方案策划营市场调研项目定位销售事务管理销初步项目定位销售前准备（含前期客户积累）扩初设计设方案设计施工图设计计规划要点/规划草案概念规划设计工程施工配合、销售配合及入伙配合景观/精装专项设计、部品策划工设计配合工程施工至程主体结构施工至销售及入伙配合工程条件评估采购策划、总包监理招标具备预售条件竣工验收地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工客产品交付管理物业方案策划、设计配合、物业工程施工配合销售配合服公司选聘入住事务管理设计阶段成本控制及测算、形成测算成本前期成本估算控制性目标成本确定动态成本管理结算后评估合约框架工程实施阶段的成本管理财务资金筹划投资投资估算资金营运评估房市金碟www.fdc01.com房地产VAC思想：三全?思想1：全专业－房地产开发的两个7－横向7阶段纵向7专业?思想2：全配合－房地产开发与内外部协同，接口的重要性?思想3：全过程－房地产开发与专业的全过程管理房市金碟www.fdc01.com房地产项目管控要重点关注开发价值链的关键环节利润贡献和风险从前端向后端逐级递减项目策设计管采购管工程管土地获销售管售后服物业管投资策划划理理理取理务理产品实现过程?越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，流程中重点关注风险控制和成本的控制（可行性论证、策划、设计流程）?价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间，决定了利润的最终实现大小，重点关注质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）?越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客户价值产生重要影响，重点关注服务与顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程）房市金碟www.fdc01.com房地产运作流程的5个特点1.运作周期长：监控成本和监控难度2.内外部接口多：协调和可控性难度3.以人为主：标准化程度低一致性难度（包工包料包人）4.并行运作多：协调和计划控制难度5.一次性：纠错的成本高难度大（风险：一失足成千古恨）3对象：以人为主24复杂性：外部接口多方式：并行运作多15周期：运作时间长结果：一次性构成房地产流程特点房市金碟www.fdc01.com目录1.为什么需要关注计划运营管理－房地产开发价值链与开发流程的特点－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素13房市金碟www.fdc01.com缩短开发周期带来的价值缩短开发周期带来的价值?万科缩短项目开发周期的实践：根据集团典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入30-45%时，销售回款提前一个月，项目的IRR水平将提高0.7%—1%左右。房市金碟www.fdc01.com计划管理是房地产企业管理尤其项目运营管理中的重点，也是难点计划管理是房地产企业经营管理中的重点加速资产周转率需求多项目运作需求规范化/标准化管理需求?房地产企业的净资产回?多项目同时运作，需要?房地产项目开发中的并报率，主要取决于销售有效的项目计划体系为行、专业配合、内外接利润率、资产周转率和主要监控手段支持口多等特点，需要项目财务杠杆，而资产周转?项目计划管理体系是房计划来实现有效的组织率主要取决于项目开发地产企业整合、调动、和协同进度高效利用资源的保证?随着规模的扩大，高层?好的项目计划管理和执决策、协调和监控，主行是保证较高资产周转要通过项目计划管理实率的主要手段现?从人盯人的个人行为，向基于计划的目标管理转变房市金碟www.fdc01.com?做事目标明确－更有效?做事重点明确－更聚焦?做事标准明确－更公平房市金碟www.fdc01.com目录1.为什么需要关注计划运营管理－房地产开发价值链与开发流程的特点－计划运营管理的价值－影响房地产开发效率的五大因素17房市金碟www.fdc01.com影响房地产开发时间进度最关键的五大因素1.管理：管理标准化授权体系运营管理体系2.产品：标准化程度3.文化：协同与执行力4.人员：能力5.激励：有效的高激励机制房市金碟www.fdc01.com案例分享1：小组讨论：《万科的黄金大奖－5个月零15天》回答问题：1.加速成功的关键因素？2.有什么方法可以借鉴的？19房市金碟www.fdc01.com专业协同与三位一体思想共同的理念:聚焦客户从7对眼睛到三位一体营销只关注市场设计只关注产品如何做到三位一体成本只关注费用20房市金碟www.fdc01.com目录1.为什么需要关注计划运营管理2.如何构建与实施计划运营管理体系－从计划管理到运营管理－如何构建计划管理体系21房市金碟www.fdc01.com先从房地产的项目管理目标谈起?收益类指标：销售利润/结?项目品牌：知名度/认知度转收入/结转成本/美誉度等?效率类指标：销售利润率/?客户满意度：满意度（规投资回报率/IRR划设计/销售服务/工程质量/物业服务）?资金类指标：经营性现金流/资金平衡时间?……?资产类指标：NPV……财务视角客户视角项目评价指标运营视角学习视角?进度指标?人员培养?质量目标?知识管理?专业管理目标:如目标成本变?……动率\标准部品应用率\战略在所有的项目目标中，“进度”是采购比例最基本的指标之一，也常常被认?安全控制目标为是最重要、最有管理难度的指?……标之一22房市金碟www.fdc01.com对于绝大多数房地产企业而言，“运营管理”体系建设都首先从“计划管理”开始什么是“运营管理”本质上，就是“为达成项目目标而采取的各种管理手段”项目管理目标所有的项目目标中，对于绝大多数房地产企业而言，“运“进度”是最被企业关营管理”体系建设都首先从“计划管注的目标之一理”开始23房市金碟www.fdc01.com然而，显然仅有“计划管理体系”并不足以支持“运营管理”职能的实现计划管理体系并不能完全解决：什么是“运营管理”?项目目标如何设定：项目目标显然绝不仅仅只包含“进度”本质上，就是“为达成?房地产开发模式优化：事实上可能是项目目标而采取的各种最有可能“提速”项目的方式-如万科管理手