2013年1月?一、房地产金融的内涵?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。?广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。?狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行代券；成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市；成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。?房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境影响天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／242?房地产融资方式融资者以出让一部分房产融资与土地融资利润为条件向出资者直接融资与间接融资融资的行为权益性融资与债务性融资房地产企业股票房地产权益信托权益性融资房地产权益合资商业信用按融资对象分直接融资债券债务性融资租赁信用贷款融资者以还本付息间接融资为条件向出资者融抵押贷款资的行为天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／243资金盈余单位直接信贷资金短缺单位政府部门政府部门公司企业购买房地产证券出售房地产证券公司企业金融企业证券市场金融企业家庭个人家庭个人海外投资资本形成直接融资就是资金的（不动产、资产、劳力供求双方在房地产金融过程中直接进行票消费增加据和证券的买卖和货（住房等）币借贷。如图。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／244资金盈余单位出售房地产证券房地产中介机构出售房地产证券资金短缺单位政府部门购买房地产证券银行购买房地产证券政府部门公司企业保险公司企业金融企业信托贷款存款金融企业家庭个人投资公司家庭个人海外投资互助基金间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地资本形成（不动产产金融机构以一定的方、资产、劳力）式，将资金提供给房地产开发经营企业，房地消费增加（住房等）产金融机构起着中介人的作用。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／245?二、房地产金融市场?房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：传导和融通?房地产金融市场的客体：在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等有价证券。?房地产金融市场的主体：政府银行与非银行金融机构房地产开发经营企业居民个人?房地产金融市场的划分房地产抵押贷款市场房地产有价证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／246?三、利率及其分类?概念：指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。?基准利率与主导利率?实际利率与名义利率?固定利率与浮动利率?市场利率、官定利率与公定利率?一般利率与优惠利率?年率、月率与日率?长期利率与短期利率天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／247?一、住房储蓄体系?建房互助储蓄信贷社?储蓄银行?二、房地产抵押贷款?概念：是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款。?抵押贷款价格的确定?房屋抵押贷款的运作过程天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／248售房公司资质审定抵所有权验证产房押产权证书屋确权同实物的核验房价定证所有权历史变化屋抵书共有人、租赁人调查值实押的其他产权调查评物价验土地使用证、估认值证规划许可证、定销售许可证天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／249填签办写订理抵抵房押押屋房贷抵屋款押清合登单同记按约还款房抵押物建设归还抵押房屋产权证合屋同产终权止登违约处置抵押物使用记拍卖抵押物清偿天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2410?抵押贷款的方式和选择?抵押贷款的程序?固定利率抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款充分摊销、分期偿还固定金额式抵押贷款累进还款式抵押贷款?可变利率抵押贷款：随价格水平调整的抵押贷款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可调整利率抵押贷款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借贷双方只确定一笔贷款的初始利率(不考虑通货膨胀)，约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数)对贷款余额进行调整。ARM:首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率，以后每隔一段时间调整一次，以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2411?本金等额偿还抵押贷款(constantamortizationmortgage,CAM)?整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按本金的实际余额和合同利率计算支付。?缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民的收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引贷款，影响抵押贷款业务的拓展。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2412P?P=----每月偿还的本金额；mN?m?----第t月偿还的利息额；I[PP(t1)]Rt=?m?×m?----第t月本息偿还总额。?PIPIt=m+t?本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2413Pm月还款额线Nm利息本金时间天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2414?等额偿还抵押贷款（constantpaymentmortgage,CPM）?即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2415?月还款额：NPRR(1R)mPMTPR×mPm×+mm=×m+N=×N(1R)m1(1R)m1+m?+m?PTM?式中：m—每月等额偿还贷款本息额；?P—RN贷款本金；m—月利率；m—贷款总月数?通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷M款本息额称为抵押N常数因子，用表示，即有：R(1R)mm×+mPMTMPMm=?=N(1+R)m?1?m且有：?将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济14／3／24也可计算一年的还贷额抵押常数因子学。16tNt(1R)(1R)m?1PP+m×[+m?]t=×N(1R)m1+m?NtPMT[(1R)m?1]m×+m?=NtR(1R)m?m×+m天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2417?逐年递增偿还抵押贷款（graduatedpaymentmortgage,GPM)?即在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。?漂浮式抵押贷款(ballonmortgage)?指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额。?反向年金式抵押贷款(reverseannuitymortgage,RAM)?按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。?双周还贷式抵押贷款(biweeklymortgage?即每两周偿还一次贷款，一年26个还贷期的抵押贷款方式。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2418?是一种强制性的公益筹资政策。政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金。?制度起源于新加坡，且已经超出社会保障的范围。天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2419雇主交纳发行债券贷款偿还住房发展局中央公积金局政府投资局贷款资金雇员交纳出售提取、用于养老公积金（储蓄）建房支付首期款购房雇员支付房价款=首期付款+贷款冲减个人公积金储蓄住房贷款动用公积金分期偿还贷款银行住宅贷款天津师范大学城市与环境科学学院房地产经济学14／3／2420党政机关、事业单位及国有大中型企一些发达地业等区、国效家益财好政的或国电力、家直接通信、支持煤炭的公有等垄断行业，以及一制企业是住房公积金些效益好的单位有缴纳的意“将一主力些应税福利，如军”各，类即便补贴如、津此，在一贴打入“些大住房公积型国有企金”账户，作为业或事福业单位利发放并也采进行取区别逃税政。有策：对些人正?住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义：甚至还把住房公积金式编制内员当工缴作第二份工纳公积金，而对资，因为聘每用?（1）住房公积金只在城镇建立，农村不建立住房公月缴存积数金额比员制度工普通不。缴员纳公积金工当月拿到手；至于的绝工大部分资还多私。而与此形成营企业、鲜明对比的是，民营企业等绝大非多数真正需要公有制企业则?（2）只有在职职工才建立住房公住房公积金制度积金建制度立的。初衷无工和目作的的是为城镇居民不实行住房公积金制度购买住房的一直普通百姓没有建的单位归立住房公积金。集比例低于国家，离退休职工也不实行住房公一次性积支金付购房资金有制度。困难最低标的广大准。群众?（3）住房公积金由两部分提供购房资金和购房贷款。组成，一部分由职工所在但是，单随位着缴存，另一部分由职工个人缴存，职工个人缴存部分由单我国位代经济的扣后，快速发展和连同单国民收入差距位缴存部分一的并缴存到住房公积金个人帐拉大，住房公积金管理制度已经暴露出户内。“穷人要么缴的少用不起，要么就是没?（4）住房公积金缴存的长期性。住房公有住房公积金，而富积人金缴制度的多用的一经建立，多”职工在职期间必须不间断地按规定缴存，除职工离退休的问题或发，中生《国青年住房公报社会积调查中金管理条例》规心近日定的其他情形外，不得中