中信泰富朱家角项目总体定位提案报告DATE-2006-9?“三城七镇”的启示?本案土地属性分析?本案整体规划思路?本案一期产品定位?公司简介2PARTONEPARTONE“三城七镇”的启示三城七镇概况重点镇区规划重点镇区比较定位方向启示3中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况PARTONE?三城七镇概况4中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况PARTONE上海城市发展战略未来的上海城镇发展，将切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。21世纪的上海郊区，将依据上海市城市和土地利用的总体规划，依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，促进人口的有序集中，构筑上海现代城镇体系。5中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况PARTONE“以产业带动区域发展”6中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇分布图7中信泰富朱家角项目总体定位报告三城七镇概况PARTONE三城七镇规划指标风格产业支撑规划总人口新城规划总面积特色区面积嘉安新城德国汽车、房地产和旅游50万人122平方公里5平方公里先进制造、现代物流、临港新城德国研发服务、教育培训、83万人293平方公里95平方公里出口加工、内外贸易松江新城英国大学城、电子制造业60万人63.46平方公里1平方公里闵行浦江镇意大利IT、软件50万人102平方公里2平方公里崇明城桥镇生态海岛花园长兴海洋装备岛20万人26.12平方公里南桥奉城镇西班牙现代农业40万人32平方公里浦东高桥镇荷兰物流、旅游、现代农业35平方公里1平方公里金山枫径镇北美特色石油化工38万人34平方公里宝山罗店镇瑞典旅游、休闲、会议60万人50平方公里1.2平方公里青浦朱家角镇古镇水乡旅游、休闲品制作50万人53.8平方公里7平方公里8中信泰富朱家角项目总体定位报告重点镇区规划PARTONE?重点镇区规划研究松江新城浦江镇罗店镇朱家角镇9中信泰富朱家角项目总体定位报告松江新城风格英国规划人口50万人规划面积60k㎡核心城面积1k㎡产业支撑电子制造业功能分区城市中心区、英式风貌区、新城示范区10重点镇区规划PARTONE整个松江新城区分为四大板块。一为大学城，占地约6平方公里，共7所大学，已全部建成，交付使用。第二为中央商务区，启动较早，早已经全部完成。第三为轨道交通区域，近2平方公里，正在紧锣密鼓的建设，预计今年可以完成65%以上。第四就是以泰晤士小镇为代表的占地近7平方公里的一个较为高档的国际社区，到年底可以完成70%的工程量。其他配套设施，诸如法院、检察院、学校，医院等公共机构，超市、大卖场、酒店等都已经全面竣工。11中信泰富朱家角项目总体定位报告英松江新城核心区：式泰晤士小镇风格文化新城1平方公里特色风貌区规划，30万平米湖泊水域围合，情系英伦，生活在泰晤士小镇。游艇码头、主题公园、超市、酒店、诊所、学校、文化及休闲双会所、婚庆礼堂、商业中心，英国小镇生活场景。独栋别墅、联排别墅、多层公寓，多样空间多样生活，全部贯穿商业地带，都会住宅新体验。泰晤士小镇C区沿湖兴起的商业TOWNHOUSE。12浦江镇风格意大利规划人口8万人规划面积102k㎡核心城面积10.2k㎡产业支撑IT、软件功能分区混合型居住社区，世博森林13新浦江城中心城区意大利生活小镇14罗店镇风格北欧规划人口3万人规划面积6.8k㎡核心城面积1.2k㎡产业支撑旅游、会议功能分区罗店老镇、新镇镇区、罗南老镇、东部生态园区、东北部工业区和北部仓储区15罗店北欧新镇规划16朱家角镇风格古镇水乡规划人口10万人规划面积8.14k㎡核心城面积1.23k㎡产业支撑特色旅游功能分区古镇区、老镇区、新镇区17青浦朱家角镇中式水乡18中信泰富朱家角项目总体定位报告比较PARTONE?重点镇区与朱家角镇的比较地理位置地块属性交通规划规模规划人口19中信泰富朱家角项目总体定位报告地理位置行政区域距离市中心松江新城松江30km新浦江镇闵行17km罗店新镇宝山28km朱家角镇青浦47km20中信泰富朱家角项目总体定位报告比较PARTONE交通规划新城镇均有快速道路与主城相联接快速干道交通干道轨道交通松江新城沪杭高速公路沈砖公路R4轻轨（建设中）新浦江镇——浦星公路M8（建设中）罗店新镇沪太路低速磁悬浮（预计2011年开通，朱家角新镇A9318国道目前尚未开工）21中信泰富朱家角项目总体定位报告比较PARTONE地块属性风格规划设计开发主题产业依托松江新城英国英国阿特金斯国际有限公司英式风格文化城大学城、电子信息制造业新浦江镇意大利意大利格里高蒂建筑设计公司意大利魅力之城漕河泾工业区，世博基地罗店新镇北欧瑞典SWECO集团参与规划北欧风格高尔夫会议中心，科技园朱家角镇中国李祖原事务所新型江南水乡朱家角古镇旅游业22中信泰富朱家角项目总体定位报告比较PARTONE规模—占地总占地50平方公里以上，其中中心城区以居住、商业、办公为主，规模为10%-20%。“三城七镇”规模比较350300总占地中心城区占地250松江新城60平方公里22.4平方公里200新浦江镇100平方公里10.6平方公里150罗店新镇50平方公里6.8平方公里100青浦朱家角镇138平方公里8.14平方公里500嘉安新城临港新城松江新城新浦江镇城桥新城南桥新城高桥镇枫泾新镇罗店新镇朱家角新镇总占地（平方公里）中心城区(平方公里)23中信泰富朱家角项目总体定位报告比较PARTONE朱家角镇优劣势总结与上述重点规划镇区相比较，朱家角镇自身的优劣势如下：优势：江南古镇旅游资源劣势：地理位置距离市中心较远周边环境优越镇区人口较少，人气不足自然景观优势明显目前居住人口导入缓慢无产业污染区域购房客外流现象严重上海唯一一个中式风格的重点开发镇区朱家角镇自身名气尚待提升镇区产业支撑不足24中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE?定位方向启示25中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE“三城七镇”的定位核心松江新城在传统的“5+2”的生活模式新浦江城传统的卫星城中，均以“5”为目标客户罗店新镇26中信泰富朱家角项目总体定位报告定位方向启示PARTONE朱家角新镇的核心资源劣势：距离远，交通不便若同样以“5”为目标客户，存在较大的劣势朱家角新镇优势：自然资源丰富》是否可以考虑以“2”为目标客源？27中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWOPARTTWO土地属性分析地理位置地块经济参数自然资源人文底蕴周边配套未来规划本项目核心资源28中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?地理位置距：人民广场47公里徐家汇40公里虹桥机场34公里虹桥机场人民广场徐家汇朱家角上海南站地理位置较偏，距市中心较远29中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?地块经济参数本案大淀湖占地面积建筑面积容积率用地性质（万m2）（万m2）国家粮仓珠83680.7商业、住宅溪路尚都里淀浦河朱家角古镇朱家角高级中学康桥水乡朱家角行政中心30中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?自然资源本次开发的D16与D17地块之间有一条天然通航河道——朱昆河，宽约20米，目前水质较差31中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?自然资源本案的D16地块西临本区域内一条南北贯通的景观大道——珠溪路，该大道为政府斥资两亿精心打造，且由泛亚易道设计规划32中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?自然资源本次开发地块北临新盛路，是一条双向双车道的非主干道，其中包括一段正在施工的路面桥，连接本项目D16、D17地块，整条道路较平整，且两侧有一定绿化33中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?自然资源本项目东面可眺望大淀湖，有一定的湖景优势，该湖目前在进行水系综合整治，总投资9608万元，工程工期约为15个月34中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO?人文底蕴上海市政府命名的首批四大古镇之一，包括“王昶纪念馆”、“大清邮局”、“远古文化展示馆”等设施，人文资源丰富。35中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性?周边配套PARTTWO本案地块区域36中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性?周边配套PARTTWO?从现有的朱家角配套设施来看，其市政设施和行政中心主要集中在淀浦河以南朱家角的老街区，而该地区主要是以旅游风景区为主。?而淀浦河以北地区，未来规划将成为居住区，而现阶段该地区生活配套和市政设施都较少。37中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性?未来规划PARTTWO38中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性?未来规划PARTTWO?上图中的绿色区块为一级居住用地，可以看出西面、北面将是今后朱家角镇的一个主要居住区。?朱家角水系较丰富，而本项目正处于大淀湖西面，可充分利用水系优势。?因此本项目可充分利用整体规划和水系优势，打造成区域内的精品。39中信泰富朱家角项目总体定位报告土地属性PARTTWO〉本项目土地核心资源丰富的自然景观资源从土地属性来看，本项目具备深厚的人文底蕴了以“2”为目标客源的条件旅游风景区的规划40中信泰富朱家角项目总体定位报告PARTTHREEPARTTHREE本案定位及规划理念项目特征本案定位本案规划理念产品开发模式41中信泰富朱家角项目总体定位报告项目特征PARTTHREE〉本项目之于上海我们不是房地产项目而是要运营一座城市给予这座城市灵魂与生命推动了一种新的生活方式42中信泰富朱家角项目总体定位报告项目特征PA