谨呈：周口金冠房地产投资开发有限公司关帝·中原名都－定位策划报告钧城地产·周口关帝项目组2007-08-01前言市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有定位决策的基础。通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，并为市场未来的发展做出动态预测，工作的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点，为项目定位寻找依据。在商业方面，我们着重从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，全面了解周口市消费人口构成、购买力、消费习惯及现有商业业态的缺陷，使商业定位即能弥补市场空白又能满足大众的消费要求。在住宅方面，我们着重从周口市民对住宅的各种需求着手，了解周口市民对住宅的各种需求及购买心态，使住宅定位更能贴近客户心理需求。2项目基本情况本项目总占地240亩，共分四期开发。一期用地基本技术指标三期关帝庙二期规划建设净用地面积54,986.80㎡规划总建筑面积62,281.98㎡其中：住宅建筑面积25,638.73㎡商业建筑面积34,165.80㎡物管用房建筑面积103.50㎡四期停车库面积2,373.95㎡居住（户）数124户多层户数52户别墅户数72户总容积率1.13住宅容积率0.47总建筑密度39.89%住宅建造密度12.04%绿地率30.40%机动车停车位167辆一期非机动车停车位193辆3项目开发的理念政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功能、提升产业水平和树立城市形象；对项目的期待是：开发出代表城市形象的名片，打造出体现城市文化的舞台，整合和提升城市商业业态水平和功能提升土地经营价值政府城市功能与城市战略发展商秉承政府随着生活水平的的意图和战略目提高，消费的要标进行项目的开发展商老百姓求也提升，需求发，同时要降低一个能休闲、能投资回报率休闲、旅游、购物投资风险，获取购物、能观光的良好的投资价值消费场所及利润空间4项目的辐射沈丘、郸城项城、淮阳、西华扶沟、太康周口市区/商水鹿邑周口商水一体（38+10万人口），项城、淮阳、西华在３０千米辐射圈，沈丘、郸城、扶沟、太康在５０千米辐射圈，鹿邑远在８０千米。5客户组成（1）企业购买（2）名人购买（1）政府高官　偶然客户（2）知名企业高层（3）知名成功人士优质客户（1）私营业主、个体工商业者　（2）政府机关公务员（3）企事业单位人员基础客户（4）周口、周边县、镇高收入人群（5）周口外地人士返乡购房如出现优质客户或偶然客户，都可成为项目的宣传点，促进项目的销售。6项目面临的问题Q1：通过两次市场调查摸底，我们清晰的了解到市民对于项目所处的河北地区具有很强的抵触心理，由于河北发展的缓慢，市政配套的落后，生活设施的不全，存在着“贫民区”之谈，加上政府是否搬迁河北事宜迟迟未能落实，对于河北的发展带来极大负面影响；Q2：“关帝庙”虽然是周口最有价值的故迹，但由于各种的原因，它在周口人心中存在的地位不高，甚至达到忽略忘记的程度，对比其它城市的古迹，文物价值或许低于“周口关帝庙”，但它们不仅受到足够的关注度，还获得了充分的利用；7如何改善问题苏南州京玄夫妙子观庙它们和“周口关帝庙”一样，都是具上海有历史价值的古迹，如今它们被现城代经济很好的包装了起来，它们的隍庙价值得以延伸，成为了各属城市的一个对外宣传的城市名片。8如何改善问题每一个城市都应该具有能对外宣传的“城市名片”，它不仅代表了这个城市的特色，还反应了这个城市的经济发展，而周口明显缺乏这张能代表这个城市的名片。据记载，在明朝随着航运的发展，万商云集周口，这里成为河南的四大名镇，并由于周口地域三水中隔，三岸对峙，鼎足而立形若武汉，故有“小武汉”的盛名。到了乾隆道光年间是周口商业最繁盛的时期，各省商人纷纷来周口贸易，修建十余座商人会馆，大多规模宏大。其中以山陕商帮为最大，资本最雄厚，因此周家口的山陕会馆占地面积大。今天的关帝庙就是当年的山陕会馆，也是中国现有保存最好的关帝庙，它最具有成为周口“城市名片”的条件。9如何改善问题1、首先要提高“关帝庙”的曝光率，举办各种围绕“关帝庙”的主题活动，让周口市民参与其中，让周口市民重新认识“关帝庙”的历史及价值，逐渐让“关帝庙”深入到市民的生活当中；2、结合和通过政府的力量，宣传河北规划的发展战略，改善市民对河北区域的观感；3、其次联合同区域其它开发商，共同针对河北区域房地产发展规划进行宣传，加强市民对河北区域发展的信心；4、项目自身通过不同的媒体进行软、硬宣传，在让周口人了解项目基本情况之余，更要让周口人充分了解项目具有的内涵和意义。10如何改善问题高价格珍稀资源高价格大户型传现大户型统提升代豪华面积豪豪宅宅豪华面积观观高档装修念念高档装修唯美小区荣耀唯美小区关帝庙——项目拥有的不可再生不可复制的珍稀资源；关帝·中原名都——集居住、休闲、旅游与一体的大型项目，势必能创造出“关帝庙”的崭新形象，塑造出周口的城市名片，赋予周口一个永久的荣耀！11如何改善问题周口曾经因为商业而繁荣！今日，周口在河南的商业地位已不如往昔！周口人们无法忘记过去的荣耀！每个周口人总能娓娓道来周口曾经的辉煌！因为每个周口人心中都有一个梦想——那就是周口的再次复兴！我们塑造“关帝庙”成为城市的名片，赋予周口一个荣耀！关帝·中原名都，是一个融合了历史意义的项目，并是一个以商业为主体的项目，这里将再现商业繁荣的梦想！12如何改善问题关帝·中原名都一个城市的荣耀与梦想13市场的情况卖点：室外游泳池、豪华会所、商业配套兰亭山水面积：100～260㎡卖点：大规模、水景、大面积绿化、幼儿园、完整产品线面积：168～286㎡万基城市花园14市场的情况卖点：地热冷暖中央空调、热水半岛花园、景观塑造宣传点：周口唯一亲水项目，具有自然、生态面积：94～220㎡、易居、健康、历史人文气质。现代城15市场的情况住宅总建绿面容积建筑房屋项目位置地址位置化购房成交因素（万率主力户销售类型类型率总建均价㎡）型率品牌、物业服万基花园长青路、52约2.51.22.5三房2300多层住宅务、会所、景四期建鑫路％60％观、规模180兰亭山水平方多层景观、物业服迎宾路、45三期在售1.841.61.84三房别墅2000住宅务、品牌、规莲花路％组团最为别墅模、配套热销现代城三交通路、1．340三房、品牌、景观、4.14.140％1900多层住宅期大闸路5％四房口碑16住宅的情况编号种类户型结构建筑面积套内面积公摊面积公摊率套数B13—2—2143.08128.4714.61102B23—2—2139.51125.2714.241024BB33—2—2128.30115.2013.10102总户数124B44—2—2185.21166.3018.91102建筑面积户数比例种类户型结构建筑面积套内面积公摊面积公摊率套数3—2—2（平层）128~143180.15B'13—2—2142.33128.4713.861024—2—2（平层）150~160180.15B'23—2—2138.79125.2713.521044—2—2（复式）18560.056、8B'B'33—2—2127.63115.2012.431045—2—2（复式）19510.01B'44—2—2184.25166.3017.951046—2—2（复式）21890.07种类户型结构建筑面积套内面积公摊面积公摊率套数4—2—3（叠加）226~249720.58C14—2—2160.45142.9517.501181右、2CC24—2—2150.30133.9116.39118平层360.29C36—2—2218.19194.3923.80118复式160.13种类户型结构建筑面积套内面积公摊面积公摊率套数叠加720.58D13—2—2137.97122.6615.31111D24—2—2160.79142.9517.84111D33—2—2130.42115.9514.471111左DD44—2—2150.62133.9116.71111D55—2—2195.38173.7021.68111D66—2—2218.65194.3924.26111种类户型结构建筑面积套内面积公摊面积公摊率套数3、5、A14—2—3249.69221.9929.701136A7、9A24—2—3226.25201.1528.02113617住宅的情况一、项目住宅共有124户，由多层单位和叠拼别墅组成；二、住宅实用率在89％～90％之间；三、多层单位共有5栋－52套，叠拼别墅共有4排－72套；四、120㎡~160㎡比例为30％，180㎡~200㎡比例为6％，200㎡以上比例为65％；五、三房比例：15％；四房比例：77％；五房以上比例8％。住宅在项目所占比重约为40％，总户数不多，多层比例为42％，叠拼别墅为58％；户型的面积普遍偏大，200㎡面积占总比例65％；18购房者的需求户型需求面积需求5%17%17%8%19%15%61%58%两房两厅三房两厅四房两厅四房以上100平方以下100－150平方150－200平方200平方以上根据市场调查，市民选购房子多数选择三房单位，面积以100~150㎡为主。而项目四房单位居多，且面积多在200㎡以上（集中在叠拼别墅上），偏离市场需求主流较大，故此建议在有可能的情况下，控制叠加别墅面积在170㎡左右，以便迎合市场的实际需求，加速市场对项目的消化，更有利于项目的销售。19购房者的需求片区发展规划小区规模小区内外环境3%4%3%5%6%7%价格16%物业管理5%开发商信誉和实力交通配套10%子女教育问题13%保值升值潜力9%6%13%建筑风格户型结构智能化系统小