崇州重庆路沿线区域整体发展定位报告成都置信实业（集团）有限公司1管理咨询中心二0一一年二月目录第一章区域环境分析03第一节宏观政策分析03第二节现状基础资源分析07第三节现状产业结构分析10第四节土地价值分析19第五节市场发展趋势分析20第六节市场竞争环境分析41第二章崇州市“重庆路沿线项目”发展定位建议51第一节总体定位51第二节产业定位52第三节功能区划分及规模建议53第四节各功能区产业的定位及产品规划55第三章崇州市“重庆路沿线项目”运营战略76第一节发展战略76第二节运营策略77第三节营销战略81第四节资本运作82第五节工作路径（略）83第四章崇州市“重庆路沿线项目”投资估算84第一节项目区域投资及收益概算（略）84第二节经济效益评估84第三节社会效益评估85第1章区域环境分析第1节宏观政策分析21、国家战略(1)“十二五”时期，经济结构战略性调整将作为加快转变经济发展方式的主攻方向，发展现代产业体系，提高产业核心竞争力成为重要引擎《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》明确提出，发展现代产业要加快发展服务业，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，积极发展旅游业，拓展服务业新领域，发展新业态，培育新热点。加快培育和发展战略性新兴产业是推进产业结构升级、加快经济发展方式转变的重大举措。《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》提出将战略性新兴产业加快培育成为先导产业和支柱产业。切实提高产业核心竞争力和经济效益。加强财税金融政策支持，推动高技术产业做大做强。(2)加快发展现代农业，坚持统筹城乡发展，是“十二五”时期全党工作的重中之重1．加快发展现代农业（1）推进农业科技创新，发展现代种业；（2）完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业；（3）加快发展设施农业和农产品加工业、流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化；（4）推进现代农业示范区建设。32．加强农村基础设施建设和公共服务（1）搞好社会主义新农村建设规划，加快改善农村生产生活条件；（2）继续改造农村危房，开展农村环境综合治理。3．拓宽农民增收渠道（1）提高农民职业技能和创新能力，多渠道增加农民收入；（2）鼓励农民优化种养结构、提高效益；（3）健全农业补贴等支持保护制度，增加农民生产经营收入；（4）发展农村非农产业，促进农民转移就业。4．完善农村发展体制机制（1）发展多种形式的适度规模经营，支持农民专业合作社和农业产业化龙头企业发展；（2）积极稳妥推进农村土地整治，完善农村集体经营性建设用地流转和宅基地管理机制；（3）发展农村小型金融组织和小额信贷，健全农业保险制度，改善农村金融服务。(3)西部大开发被列为“十二五”规划区域发展战略的优先位置，成都已成为西部大开发引擎，新一轮西部大开发将给成都带来更好的发展机遇国家发展战略布局凸显从沿海带动到内陆开放的趋势，新一轮西部大开发中,国家对西部进行“三区、一极”的新定位提升，把西部地区建设成为现代产业发展的重要集聚区域、统筹城乡改革发展的示范区域、生态文明建设的先行区域，加快构建具有全局和战略意义的新的经济增长极，必将促进人流、物流、资金流、信息流向西部地区加快聚集。温家宝总理在第十届西部国际博览会上指出，将西部建设成为：?现代产业发展的重要集聚区域?统筹城乡改革发展的示范区域?生态文明建设的先行区域?具有全局和战略意义的新经济增长极2、成都战略（1）建设”世界现代田园城市”的历史定位为深入推进国家统筹城乡综合配套改革试验区建设，成都市确立了建设世界现代田园城4市的历史定位和长远目标，成都统筹城乡的实践为建设世界现代田园城市提供了最现实的优势、最宝贵的基础和最有力的措施。（2）世界现代田园城市要有现代产业体系作支撑，发展高端产业和产业高端为重点以现代服务业和总部经济为核心，以高新技术产业为先导，以强大的现代制造业和现代农业为基础的现代产业体系。（三）服务业以其成长性高、关联效益强、产业易高端等特性，成为成都市发展的先导产业3、龙门山规划按照全市产业功能区划布局，龙门山生态旅游综合功能区重点发展国际山地度假旅游产业。基于总体功能分区，按照“西部第一、全国一流”的标准，成都市在市域范围内规划13个市级战略功能区，作为实现总体发展战略的重要空间载体。其中，龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区由龙门山生态旅游综合功能区和龙泉山生态旅游综合功能区组成。作为龙门山旅游产业发展总体规划中心区域的崇州市，积极确立了与成都市产业功能战略发展高度对接的产业发展定位——打造“西部轻工名城、田园宜居之都、山地旅游高地”。在龙门山旅游产业总体发展的背景下，“重庆路沿线”开发区必将迎来经济腾飞与产业创新发展的绝佳机遇。4、交通、区位环境发展（1）作为成都西部二、三圈层链接区域崇州“重庆路沿线”开发区具有接受中心城区经济辐射的区位优势1.成渝城市群在国家六大城市群发展战略中具有突出地位。成都是成渝经济区的双核之一。成渝经济区的成功将进一步带动成都经济发展，届时成都将演变成为东、西部经济结合的主要地区。2.作为成都西部二、三圈层链接区域，崇州重庆路沿线开发区有着接受中心城市的经济辐射承载居住、旅游、商贸、物流等产业发展的绝佳区位优势。3.成都是成都经济区的核心和引擎。覆盖8个市，幅员约6.5万平方公里。2009年人口总量约为3789万，占全省的43%。2009年经济总量约8373亿元，占全省59.7%。（2）未来快铁搏动成都的“大动脉”，项目开发区将能凭借成都与崇州的交通优势快速发展到2020年，成都出川铁路大通道将由现在的4条变为18条，形成至京津冀、长三角、珠三角经济圈的8至12小时交通圈。5（3）崇州未来交通辐射范围1.成温邛高速公路、重庆路、川西旅游环线等快速通道和将要建成的成浦快铁、成灌快铁两条延伸线都可以从成都快速进入项目地。2.区域内交通拥有“六纵六横两轨两站”的绝佳优势，在居住向西、休闲向西的大环境下潜力巨大。第2节现状基础资源分析1、动植物资源重庆路沿线地貌兼有山地、丘陵、平原，植物资源丰富，尤其是沿龙门山区域和无根山丘陵一带，植被茂密，独特的地理条件也造就了丰富的动物资源。2、水文资源当地水文资源丰富，极大地支撑旅游和农业发展。例如文井江、干五里和味江河三条主要河道与重庆路相交，其支流覆盖街子镇、三郎镇和怀远镇大部分地区。西河流经公议乡、道明镇和济协乡。在此基础上修建的人工渠、堰系统发达，水利条件较好。3、地形地貌区域内地形多样，山地、丘陵、平原均有分布，具有多元化开发的绝佳资源。表：区域内地形地貌情况区域总貌地形地貌特点三郎半山半坝西北部山地丘陵区，东南部干五里河缓冲地带，地势平坦怀远半山半坝地势西南高，东北低，西南山峦起伏，东北平畴沃野元通东低西高东西相差约2米，中有一梗界，西北海拔594米，东南最低海拔570米，高差24米，平均坡降3‰道明半山半坝地势西北高、东南低，丘陵海拔在620--750米之间，西侧山地白头平坝地势平坦王场平坝属西河以西，平坝为主。浅丘地貌海拔600-650米，平坝海拔550米公议半山半坝全乡总面积为26.2平方公里，其中山区占42%，海拔560—757米济协半山半坝地势平坦，略显西北高东南低，海拔为534—557米64、自然气候属于亚热带湿润季风气候，山区与平原气候差异较大，年冬春两季寒潮多，春迟秋早，日照偏少，部分地区风力可达6级，但总体气候温和，适宜人类居住和动植物生长。表：区域内气候及土壤情况区域年均日照时数年均温年均降雨量无霜期土壤三郎日照偏少15℃雨量充沛无霜期较长西北部山地，耕地少林地多，东南部土壤肥沃怀远1100小时15.5℃1250毫米无霜期较短主要为紫色冲积水稻土，土层较薄，质地偏粘，耕性较差，PH值7—7.2，有机质含量泥田较高。元通1158.8小时15.8℃1002毫米无霜期284天多冲积泥沙土，沿河边为砂土，南部为下湿槽田土。砂石、钙质砾石、陶土储量较大道明----坝区沿丘陵边缘为老冲积红紫泥土和黄泥土其余均为良好的水稻土区。白头-16℃左右1000毫米无霜期较长以再积黄泥土为主。王场1170小时--无霜期285天山丘为红紫色泥土、冲积土，平坝为紫色冲积土公议1161.5小时15.4℃1150毫米无霜期286天花果山土壤为红紫泥土和老冲积黄泥土，微酸性，PH值5.5--6.5,土层厚度0.5—1.3米。济协1177小时16℃950毫米无霜期260天-5、城镇化率区域内城镇人口近年来不断增加，城市化率从2000年的约8%发展到2008年的约16%，但仍远低于崇州2000年平均33%的水平，因此亟需在产业结构调整和产业发展上着力。表：农业人口及城镇化情况区域2000年人口其中农业人口所占比例怀远287922412616%元通204261758514%王场147751335810%白头15269145455%道明21620207494%三朗15525148364%7公议14700139035%济协21152202254%6、劳动力资源劳动力人口约占总人口的50~60%，参与务工人群从2000年平均约50%上升到2010年平均约70%，其中绝大多数选择崇州本地就近务工。7、区位、交通崇州地处成都平原西部，位于水源涵养生物多样性保护区和水文调蓄农业生态区，具有较强的环境承载力。区域内交通拥有“六纵六横两轨两站”的绝佳优势，在居住向西、休闲向西的大环境下潜力巨大。重庆路北接成青旅游快线，南连成温邛高速，贯通六镇两乡，联动区域产业经济。项目地块内有S106国道和乡村公路，以重庆路为依托，交通十分便利，距成都市车程1小