江天一色·一岸私享——绿地·江天一色整合推广提案——风火广告/2010/04/知识产权，敬请尊重何为“一岸私享”？天时地利人和1市场分析天时——机遇与挑战并存“新国十条”重拳出击，楼市拐点已成必然！4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》全新出台，五大方面，十大条例，针对地方政府、金融机构、土地市场三大层面制定严格政策，全面遏制楼市过快增长！针对地方政府——稳定房价不力将问责“国十条”的严厉体现在两方面：一是将遏制房价与维护稳定等量齐观，这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次；二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。以上政策在国土部出台的配套政策以及银行信贷等方面都得到了体现。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并叫停非本地居民房贷等。但同时，这次的政策中还有一些缺口未直接规定，如将采取限定购房套数等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。将维护房价稳定纳入党纪国法的考核体系，堵死地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路！切断助推房价上涨的背后推手！针对金融机构——购房者、开发商，两驾马车并驾齐驱针对购房者：?对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；?对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；?商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；?对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。针对开发商：?对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。打击高房价区域和高端住宅，抑制炒房和投机购房，打击开发商囤地！打击哄抬房价的核心因素！针对土地市场——超额供地探索出让方式国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。　　另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。加大土地供给，控制拿地价格，从源头控制房价非理性上涨！然而，市场不同，收效各不相同。“新国十条”这一剂猛药，是否能对长沙市场产生立竿见影的效果?我们不妨从供应量、销售量、房价走势、购房者四大方面来审慎的看待长沙楼市！2010年供应量预测——整体供应大幅提升，比09年增长约79%整体供应量预计将达到1270万㎡，下半年销售面临极大的压力，雨花区供货量更是达到378.27万㎡，为各区最高！上半年市场供求基本平衡，下半年供大于求，供求关系的变化必会影响购房心理的变化，但上半年将不会有太大的表现！2010年销售量预测——楼市观望必将出现，销量收缩已成必然在”新国十条“出台之前，深圳、海南已然出现大批炒房客抛售事件，而在国十条出台后，地产股全面领跌，上海部分楼盘已抢先打折，北京二手房市场新客量下跌8成，部分楼盘直降4000元/㎡。一线城市的风向变化，必将引致全国观望气氛的全面形成！2010年房价走势预测——在供应大，观望浓的情况下，房价将略有下滑根据对长沙2010年的市场供应量及销售量的预测分析，房价下滑已成必然。但因长沙房价基数较低，从自去年年头到今年3月，房价上涨约1000元/㎡左右，泡沫不算太大。根据以往经验预测，房价下滑的空间不会太大，应在500元/左右，且因上半年销售形势良好，部分开发商回款压力不大，以及长沙市场相较一线城市而言，有一定的滞后性，因此预测房价的波动短时内不会出现，下半年下滑的可能较大。供应量的增长及观望氛围的形成，将有可能导致房价下滑，但预计幅度不会太大，且不会马上体现！长沙购房者分析——自09下半年始，投资者比例大幅提升根据本司代理的楼盘的购房客户分析，自09年下半年开始，长沙的投资价值逐步受到投资者的认同，地州市购房者逐步涌入长沙市场，而至09年底，外地购房团开始进入长沙，湘江世纪城等楼盘就已接待温州等地购房团洽商，至今年第一季度，外地购房者已然占到各大楼盘购房客户的50%，特别是高端项目，投资客占到70-80%，如金烨融府外省市客户达到80%左右，华都也达到70%以上。长沙购房群体的结构性转变将令长沙难以躲过本次楼市调控，投资客必将快速退出市场！但长沙毕竟仍是一个以自住需求为主导的城市，因此预计此次调控对长沙楼市不会产生颠覆性的打击！风火观点：2010长沙楼市四大论断楼市拐点必将出现观望氛围持续蔓延销量收缩已成必然价格下滑马上显现挑战根据进度，项目将会于下半年入市，正值楼市观望及价格波动的浪潮中，不利于项目价格的提升及快速销售；项目的地段注定其定位高端，定价也必然不低，而高总价将影响到本项目的客户群体有一部分二次置业者。机遇项目所有户型面积均控制在125㎡以下，且84%的户型均为90㎡以下，在政策调控范围以外，此新政的出台，对项目吸纳首次置业购买将有较大的推动作用。扩大首次置业与首次改善置业客群，强化本项目是最适宜首次置业、一生居住的房子！二竞争项目分析开发商：长沙市三联房地产开发有限公司铂宫2期（待售）销售热线：84394888、84394999物业：湖南省万和物业管理有限公司项目地址：开福中山路又一村巷38号价格：未定物业类别：住宅、普通住宅建筑类型：普通住宅商业楼其它环线位置：二环以内所属商圈：中心片区开盘时间：预计2010年7月交房时间：2011年二期总建筑面积：62987平方二期总占地面积：6884平方米米绿化率：30%?容积率：6最新动态：预计4月25日二期中山庭启动VIP认筹。一期仅剩1套精装一房在售，价格7200元/㎡，二期户型：29-113㎡一房至三房（30M2公寓40-50M2套间70-76M2两房85-89M2精致三房100-110M2舒适3房）周边配套：公园：长沙市青少年学校：田家炳实验中学,长沙市一中幼儿园：小杜娟艺术幼儿园医院：市一医院商场：家乐福,国美电器银行：中国银行,中国农业银行铂宫二期总共717套住宅，70平米以上的两房、三房为主力户型优势评定?黄兴路北端，历史文脉中山亭，地段显赫；?毗邻五一广场，国际时尚零距离；?蔡锷路，营盘路，黄兴路环绕，交通便利；?青少年宫、长郡、明德中学、市一医院、省妇幼保健院…周边配套设施非常完善；?户型面积控制到位，所有户型均在110㎡以下，其中90㎡以下的紧凑小户占82%，受政策影响较小；?建筑用材十分考究高档，光纤宽带、品质生活；?货量较少，较为稀缺，700余套限量发售。劣势评定?周边的居住区建筑较为破旧，对项目形象的昭示有一定的影响。?项目密度较高，停车位相对较少，不能完全满足使用要求。攻击性策略本项目与铂宫相比，最大的优势在于：?居住氛围更宁静。虽然都位于市中心地段，但本项目却是处繁华而居幽静，铂宫在居住感上显然逊于本项目；?景观享受更优越。本项目为二线江景楼盘，既可坐观江景，更可近享湘江风光带，铂宫附近并无景观支撑，景观享受自然难比本项目；?周边环境更高档。本项目位于传统江景豪宅区，区域规划成熟，高档居住氛围浓郁，而铂宫周边均为旧民居，相对较为破旧、杂乱；?交通环境更顺畅。本项目临近湘江中路，进出极为方便，铂宫位置较为深入，且进入小区的道路狭窄，私家车进出不是很方便；?停车更方便。对于市中心的高端社区而言，停车是客户极为重视的一个问题，铂宫停车位较少，仅222个，无法满足客户的需求，而本项目车位配比超过2：1，显然充裕的多。东宸国际（待售）开发商：湖南宏宇宙投资有限责任公司销售热线：:82324589项目地址：湘春路与北正街交汇处价格：预计7000-8000元/㎡物业类别：小户公寓、板开盘时间：待定式中户总建筑面积：75769.12总占地面积：13175平方米㎡一期总套数：公寓540套，板楼90一期建面：46459.3㎡套绿化率：容积率：约6.5户型面积：公寓35--49M2，板楼118--128m2交通状况：最新楼盘动态：周边配套：教育：明德中学、周南中学医院：湖南妇幼保健院文化：湖南日报、省展览馆、省新闻出版局休闲：烈士公园装修介绍：送全屋精装优势评定?项目位处中心地段，商业繁华似锦，地段价值高；?交通四通八达，同时旁边就设有地铁1号线口岸，出行极其方便；?近湘雅医院，文化宫、市一中、周南中学、明德中学……周边配套设施丰富；?概念性艺术建筑，融入了中式的元素于其中，与周边的建筑形成了完美的统一与过渡；?45-55㎡实用小户，总价较低，且在政策调控范畴内；125-135㎡板式中户，为市中心绝无仅有的板式设计，特色性强；?建筑用材十分考究高档，同时通过高端石材、星级大堂、高速电梯、总统级安防提升项目档次感。劣势评定?老城区周边平房、棚房混乱杂，形象欠佳，档次不高；?项目西边黄兴北路，东边蔡锷路、湘春路都是长沙未来拆迁重点区域，未来几年整个区域都难有安静的高品质生活；?项目门前只有少数几路公交站点，必须东至蔡锷路、西至湘江路才有比较多选择。开车出行，蔡锷路是单行道只能北上，不能南下；黄兴北路拉通尚待时日，南下必须走湘江大道掉大头；?项目虽然靠近地铁1号线湘雅路站与营盘路站，但地铁兴建必将影响其2-3年出行；?项目总建筑面积不大，园林绿化较少；?户型单一：公寓全为套间，户型从35--49m2，十分单一，顾客层面相对