南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.年年丰广场『2011年年度营销计划』经纬行（南宁）年年丰广场项目组经纬行（南宁）年年丰广场项目组20112011年年11月月2424日日突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.目录目录ContentsContents第一部分市场部分第二部分项目优劣势分析第三部分年度销售工作安排第四部分营销推广工作安排突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.?第一部分市场部分突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾宏观政策部分1、、全国宏观政策盘点政策一：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。政策二：4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。政策三：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确信贷政策盘点，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策四：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、、全国宏观政策盘点政策五：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。政策六：11月3日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放信贷政策盘点对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。政策七：住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率,从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、、全国宏观政策盘点信贷政策评析信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2010年房地产信贷政策总的看是相对严厉的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了严厉的执行口径，对2010年全国楼市形成了直观硬性的冲击。　贯穿全年的信贷政策,落实且有力的无非包括几个方面:限制购房套数,首付比例的提高和贷款基准利率的上调,随着房地产市场的回暖，在全国房屋销售量大幅增长的前提下,致使房价一路飙升,同时,个人住房按揭贷款也突飞猛涨,信贷压力逐渐显现。　　2010年初,我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“新国十条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套及以上房贷政策。打击投机，限制投资，继续支持居民自住和改善型住房消费。与此同时,号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。信贷政策的持续加码,显示出政府遏制房价上涨的决心,由此推导2011年房地产信贷政策的主基调或将继续从严。突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、、全国宏观政策盘点政策一：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策二：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。税收政策盘点政策三：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。政策四：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、、全国宏观政策盘点税收政策评析土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。　今年出台的一系列税收政策,是国税局响应国家对于房地产市场的严格把控力度下实施的,上半年在一首时间内,国税总局两次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。另外，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”,此规定在顺应相关信贷政策之后体现了各部门系统对于2010年全面收紧房地产的大力配合与协作,侧面反映出2011年的房地产市场严峻趋势。突破空间，创意无限南宁经纬行房地产咨询有限公司KINGSWICK(NANNING)PROPERTYCONSULTANTSLTD.一、一、20102010年房地产市场回顾年房地产市场回顾1、、全国宏观政策盘点政策一：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。土地政策盘点政策二：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买