万达上海项目经济测算2011年8月1第一章、江桥楼市简述2江桥竞品项目名称嘉城盐湖新居华江景城天际蓝桥嘉宝都市港湾（二期）曹安路2831弄地理位置曹安路2378号海波路333弄华江支路328弄新郁路199弄　　面积范围60-125㎡　68-106㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力户型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面积84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡单价范围11000元/㎡　8500元/㎡10800元/㎡　9000元/㎡　14000元/㎡总价范围66-138万/户58-90万/户　68-173万/户　51-116/户　98-204万/户主力总价92-104万/户81万/户106-122万/户51-87万/户127-204万/户开盘时间2004.72009.62008.102009.32007.12住宅供应3159套　258套755套　459套　291套销售均速59套/月　237套/月81套/月　60套/月　14套/月已售比重87%94%　75%　52%　98%剩余可售417套　21套188套　238套　　21套8月下旬将有新推8月30日将有7月有新推9月将新推最新动向100多套200套新推尾盘销售12000均价14000均价13000均价11000以上3主要卖点江桥第一大盘单价较低品质较好一房较多周边配套较完善在售分布：曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离华江景城华江景城盐湖新居盐湖新居嘉城嘉城天际蓝桥天际蓝桥嘉宝都市港湾嘉宝都市港湾本案本案4第二章、竞品分析5竞品一：嘉城6探索机会客户机会“安家”“换巢”“升级换代”新上海人渴望在上海扎根，日渐攀升的房价使这个群体走向城因虹桥交通枢纽、真市客边缘；户刚这个群体对性需求的如副中心、普陀城释区放为项目提区域无过多情节，重改造而区域动拆迁生活品质改善后希望离视的是生活便利性、产生的大量置业需求开老工人新村提升整体对价格敏感供了丰富的客源支持居住品质因家庭结构变动而产产业客户因就近置业生的刚性需求，新婚，考虑产品性价比选族、养老族等择这里一房、经济型二房一房、经济型二房舒适型二房、三房7客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨北新泾长风中心城区（浦西）闵行区8客户策略客户构成与特点前期客户构成客户特点本地客户江桥、黄渡、真新等区域，自住为主，改善型需求产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户受价格挤压，来自杨浦、闸北、普陀，宝山北区客户，自住为主，受低价吸引外区域动拆迁导致的购房，自住为主，受低价吸引近期客户构成客户特点外区导入客户受价格挤压，长宁、普陀区客户，其中普陀内外环间客户为购买主力本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降9客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀?价格逐渐走高，难以吸引跨区客户；?顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；?江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；?阳光威尼斯等大型项目接近尾盘，其原有主力客户群（普陀、嘉定）寻求新房源。嘉定本地客户趋向饱和?江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及安置，购房需求逐部趋向饱和；?嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。产业客户比重减小?早期曹安路小业主大量置业，需求渐趋饱和；?价格逐渐走高，强调经济性的业主群体逐步流失；?曹安路新增商业项目尚处发展期，入驻商户有限，但产业客户出现断层。10客户策略客户定位分析竞争态势虹桥交通枢纽的启动沿环线同质板块竞争积累沪太路真如城市副中心启动客户分流明显。普陀旧城改造建设带动区域动迁购房需求顾村“嘉城”开发中上大沪宜公路“阳光威尼斯”尾盘南翔“金地格林世界”开发中金地格林世界曹安公路选择减少，客户机会增加阳光内普陀该案威尼斯曹安商业中心的建设旧城建设真如城市副中心总规模超过155万平方米曹安商业中心逐步成熟商业带动商业人虹桥交群导入通枢纽沪青平公路七宝九亭11客户策略项目资源提炼?规模开发，已积累较高的知名度与客户口碑?各项配套基本配置到位?江桥区域标杆项目，产品品质、物业服务均居板块领先?曹安路百万规模商业中心建设?江桥交通枢纽地位12客户策略目标客户一本地客户江桥区域标杆项目，产品品质、物业服务均居板块领先本地改善客户。改善居住条件的情况下，也十分重视物业安保服务、社区内部配套等增值项目13客户策略目标客户二产业导入客户上海轻纺市场、上工批曹安路及延伸连接内环、文化用品·礼品国际采中环、外环，贯通多个交购中心、上海曹安国际通节点，江桥交通枢纽地礼品城、曹安国际鞋城位确立等开发建设。曹安路百万规模商业中心雏形已成。商业中心的集聚西区重要交通干道效应产业导入客户。对价格较敏感，投资自住兼具，讲求实际，注重服务、舒适、便捷及项目增值。14客户策略目标客户三外区导入客户交通出行便捷配套基本齐全青年置业客户。初次置业，价格敏感度较高，品牌跟随9条公共交通线沃尔玛、嘉莲华低总价小户型产，出行方便，就近路，2个公交总、曹杨二中江桥品置业，希配套有一站。距离人民广实验学校、江桥定成熟度场13公里幼儿园、江桥中首次改善客户。首学、9条公交线舒适二房，三房次改善，有一定价路等，各项配套格承受能力，出行基本配置到位。方便，就近置业，希配套有一定成熟度15客户策略目标客户三外区导入客户沃尔玛、嘉莲华、曹杨二中江桥实验学校、江桥幼规模开发，已积累较高儿园、江桥中学、9条公的知名度与客户口碑。交线路等，各项配套基本配置到位。近市区，但差价明显。口碑良好，客户配套基本齐全，能提供较认可度高完全的城市生活功能外区域动拆迁客群。价格敏感度较高，品牌跟随，就近置业，希配套有一定成熟度16客户策略客户定位分析着眼于以下三类客户客户类别客户特征改善居住条件的情况下，也十分重视物业安保服务、社区内部本地客户配套等增值项目对价格较敏感，投资自住兼具，讲求实际，注重服务、舒适、产业客户便捷及项目增值青年置业客户。初次置业，价格敏感度较高，品牌跟随，出行方便，就近置业，希配套有一定成熟度首次改善客户。首次改善，有一定价格承受能力，出行方便，外区导入客户就近置业，希配套有一定成熟度外区域动拆迁客群。价格敏感度较高，品牌跟随，就近置业，希配套有一定成熟度17结论小结该案总结及对本案启示?嘉城主力户型84㎡-95㎡两房。主要以70/90小户型产品的低总价来吸引周边市区新婚置业的刚性需求客群。?嘉定本地区对置业需求趋于饱和，客源主要集中于普陀等外区，“外区导入客户”构成明显。详见附件嘉城来人、来电月报18结论小结该案总结及对本案启示对本案的启示：?嘉城百万方的规模效应和先入为主的市场地位优于万达，地理位置上对东区导入客户形成截流；应加强本案从市区导入的2条交通动线上导视和户外；?万达地理位置比嘉城更靠近虹桥交通枢纽，因此外区导入的客户的区域构成和客群比例较嘉城更高，应利用好虹桥交通枢纽作整体板块提升，大力拓展长宁、静安、闵行的外溢客户。?万达的开发商品牌、商业配套明显优于嘉城，整体产品品质、社区品质亦会高于嘉城，升值潜力也明显优于嘉城；应加大项目整体品质宣传，与嘉城多年来已相对固有的形象形成差异化。?嘉城销售中采取与二手门店联动的手段，颇有建树。此种分销手段也可借鉴于本案。19竞品二：盐湖新居20探索机会客户机会首置首改的刚性需求为项目提供丰富的客源支持，有区域渊源的投资客成为可以争取的潜在客户群“首置”“首改”与该区域有渊源的“投资”客产业客户（附近专业市场的生意人）因就近置业，考虑便利性因虹桥交通枢纽、真产品性价比选择这里如副中心、普陀城区改造而区域动拆迁亲友工作或生活于此，新上海人渴望在上海产生大量改善型置业对于区域的发展潜力看扎根，日渐攀升的房需求，此部分人大多好，带动了部分投资客价使这个群体走向城为“首次改善型”购房。户进入市边缘；这个群体对对于房型等不会过高区域无过多情节，重要求。需求仍是以经视的是交通便利性、济型的两房、三房为对价格敏感主经济型二房经济型二房、三房一房、二房、小三房21客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨北新泾长风中心城区（浦西）闵行区22客户策略客户构成与特点前期客户构成本地客户江桥、黄渡、真新等区域动拆迁，自住为主，多为首次置业产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户普陀、闸北客户，自住为主，受低价吸引近期客户构成产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降外区导入客户普陀、静安、长宁等受价格挤压外区导入客户比重逐渐上升23客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀?由于项目位置离普陀相对较近，也是嘉定离市区最近的版块，因此客户主要集中于普陀区域；?顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；?江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；嘉定本地客户趋向饱和?江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及安置，购房需求逐部趋向饱和；?嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。外区导入客户比重逐步提升?越来越多的人认识到“江桥”为上海少有的“价格洼地”，外区域受价格挤压导入江桥的客群比重越来越大。24客户策略项目资源提炼?本案以低价入市，在江桥本区域仍处于“低价水平”，并以低价为项目传播主诉求；?经济舒适型两房、三房；?二级物业管理资质；?曹安路百万规模商业中心建设?虹桥交通枢纽地位25客户策略目标客户一区域动拆迁客群沃尔玛、轻纺市场、曹杨二中江桥实验学校、江桥幼儿园、江桥中学、9条低价位，在本区域已形成公交线路等，各项配套基